Hace unas semanas, Tecnocasa publicó su muy esperada estadística de precios de pisos. La de Tecnocasa es la mejor estadística de precios de vivienda en España, ya que es la única que recoge los precios a las que las viviendas de segunda mano entre particulares realmente se venden (precios de transacción). Describiremos qué refleja el estudio que realiza Tecnocasa, desgranaremos los datos, los interpretaremos y llegaremos a una serie de conclusiones sobre el momento del ciclo de mercado inmobiliario en el que nos hallamos.

Los precios de segunda mano son mucho mejor reflejo de la realidad del mercado inmobiliario que los precios de primera mano: el mercado de segunda mano fluye de forma natural sin la intervención fuertemente desnaturalizadora de los bancos; estos últimos conceden preferentemente créditos para la adquisición de sus propias viviendas de primera mano de tal suerte que logran inflar los precios por encima de aquellos que las mismas lograrían en el mercado no intervenido. Posiblemente, la diferencia de precio entre similares viviendas de segunda y de primera mano, es de 30%; o lo que es los mismo, quien adquiere a cien euros una vivienda de primera mano financiada preferentemente por un banco, en caso de venderla al día siguiente, obtendría un precio de 70, ya que su potencial comprador tendría un acceso mucho más restringido al crédito.

Descripción del índice Tecnocasa:

  • Compila los precios de transacción real. Tecnocasa no usa ni precios de oferta (aquellos a los que los vendedores publicitan sus viviendas tales que pisos.com, fotocasa.es o yaencontre.com), ni los de tasación (controladas indirectamente por el sector bancario como son los ofrecidos por el Ministerio de Fomento) sino los de compraventa efectiva;
  • Las transacciones que se toman son las que realiza Tecnocasa a través de su red de oficinas inmobiliarias en las grandes ciudades de España

Limitaciones del índice:

  • Las ciudades recogidas son pocas y se circunscriben a las grandes urbes del país en barrios de clase económica de media a muy baja. De esta forma, se pierde la visión de lo que sucede en las zonas económicas media-altas a muy altas, así como en otras ciudades;
  • Tecnocasa publica las cifras dos a tres meses tras la finalización del semestre correspondiente. En este caso, para las transacciones del primer semestre de 2017, los datos fueron publicados en septiembre de 2017

¿Cómo superar las limitaciones?

  • La mayoría de la población es de clase económica media: si el índice recoge la estadística en zonas de economía de muy baja a media, estará reflejando lo que sucede en la gran parte del mercado;
  • El índice se centra en ciudades de primera residencia. Es más razonable pensar que los preciosbajan más en las zonas de segunda residencia que en las de primera; de esta forma, se refuerza la tesis de que los precios recogidos en una serie de ciudades sí que pueden ser expresión de lo que sucede en el conjunto del país

En su último estudio sobre el primer semestre de 2017, Tecnocasa compila los precios de transacción   que se dieron en el período de 1 de enero de 207 hasta el 30 de junio de 2017. Lo anterior quiere decir que la media de las transacciones recogidas se produjo el 30 de marzo de 2017 o el 1 de abril de ese mismo año. ¿Cómo podemos conocer lo que sucedió desde el 30 de marzo de 2017 hasta el 31 de agosto de 2017? Muy fácil: usemos un índice que recoja precios de oferta (aquellos a los que los propietarios publicitan sus casas, es decir, a los que los vendedores las intentan vender) para ese período.

Es razonable suponer que los precios de oferta (los publicitados en los portales de internet), suben o bajan tanto durante un período como los precios a los que se venden finalmente las viviendas. El índice fotocasa (podríamos tomar “el preciómetro” o cualquier otro, dado que todos expresan una realidad muy similar) es publicado al final de cada mes correspondiente. Usaremos el índice Fotocasa por la calidad de sus datos (recoge solamente precios de viviendas de segunda mano) y su fácil manejo: su última publicada a fecha de 31 de mayo de 2017, los datos a finales de agosto de 2017 nos los ha mandado amablemente Fotocasa.

Todo lo anterior quiere decir que, por ejemplo, si según el índice Fotocasa y para ciudad de Madrid, en el período de 30/03/2017 a 31/08/2017, los precios de oferta de la vivienda de segunda mano han subido el 4,73% (de 2855 euros/metro cuadrado a 2990), diremos que, respecto a los precios de Tecnocasa y para ese mismo período, los precios de transacción han subido ese mismo 4,73%. Esto no es así en realidad: los precios a los que finalmente se venden las casas pueden haber tenido un desarrollo distinto entre el 30/03/2017 y el 31/08/2017, pero nos ayuda mucho a orientarnos en los que puede haber sucedido en el período. Este mismo cálculo lo realizaremos para todas las ciudades incluidas en el índice de Tecnocasa. Desgranemos los datos:

Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta el momento, son del -61,02% en Hospitalet de Llobregat, -33,62%  Barcelona, -50,36% en Madrid, 46,73% en Málaga, -46,54% en Sevilla, -59,01% en Valencia y -64,55% en Zaragoza. A estas bajadas hay que sumar las bajadas por el efecto de la inflación para el período. Como se observa, la subida más fuerte de los precios de la vivienda desde su precio más bajo, se ha dado en Barcelona donde han aumentado el 56,77%, aun siendo el 33,62% más bajos aún que los registrados en 2006.

Interpretación de los datos

La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés está fomentando que una parte importante de la inversión se dirija hacia el mercado inmobiliario. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 4,2% antes de gastos de transacción  (3,3-3,5% tras todos los gastos de transacción, IBI, comunidades y un riesgo de impago que, muy posiblemente ronde del 17% con una fuerte tendencia a la baja) son mucho más interesantes que cualquier bono si nos fijamos exclusivamente en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo.

Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés sirven de contención a la bajada de precios de muchos activos y propulsa las subidas en algunos segmentos de mercado: una vez que el mercado de crédito se corrija y las rentabilidades suban, o bien los tipos de interés o la tasa de mora aumente, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España y unos precios de alquiler cada día más bajos, los precios volverán a descender. La subida de la rentabilidad de otros activos que no sean los pisos, hará que los inversores se interesen por los primeros activos en detrimento de la vivienda. Para que sirva de ejemplo, la rentabilidad del índice Barclays Euro Aggregate Treasury Index el cual refleja el precio de los bonos de Estados europeos, es del 0,59% a fecha de 30/09/2017…¿qué ocurrirá si, en caso de una subida de tipos o de un empeoramiento de la economía en general, la rentabilidad del mismo subiese al 1,25% o al 1,5%?

El cambio de la rentabilidad, la cual es una de las variables más importantes en una inversión, y en una clase de activos tan relevante como la descrita por ser omnipresente en todas las carteras, llevará a movimientos telúricos de los flujos de capital desde aquellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo resulten; o lo que es lo mismo, en un mercado en el cual los inversores han de hacer frente a cada vez mayores riesgos con el fin de obtener la rentabilidad del pasado, se dará una salida de aquellas inversiones más riesgosas en beneficio de las que rinden más (los bonos del Estado que pasan de dar el 0,25% de interés al 1,25% o 1,50%, por ejemplo)ellas clases de activos que ahora resultan atractivas a otras que, dado los cambios, lo: esa retirada de dinero, con una demanda poblacional constante, llevará a la reaceleración de las bajadas de precios. La excepción a lo anterior son los mercados con demandas fundamentales fuertes ya sea por demanda turística de nueva generación tipo AirBnB o bien por movimientos migratorios internos.

La dinámica de salida de pisos al mercado de alquiler como consecuencia de la mayor protección de los caseros frente a los inquilinos, con la consiguiente bajada secular de los precios de los precios de alquiler y la disminución de la demanda de vivienda derivada de una población cada día más envejecida, prevalecerá sobre hechos tácticos (subidas o bajadas de tipos de interés o de rentabilidades de activos, estas últimas derivadas de la baja tasa de morosidad).

Conclusiones prácticas

  • Podemos dar por concluida la fase de corrección de los precios de la vivienda en las ciudades estudiadas…hasta que suban los tipos de interés o bien se corrijan los mercado de crédito algo que no sucederá hasta dentro de 24 meses posiblemente;
  • En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda a nivel global nacional (un 2-4% para el conjunto de España es razonable a tenor de los datos agregados de Fotocasa para el conjunto del país en 2017, siendo 2017 el primer año de subidas desde 2006), pero estos serán nimios con más intensidad en ciudades como Barcelona o Madrid y en zonas de costa muy concretas (costa del sol e Ibiza) cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión;
  • Es posible que se esté dando una concentración de población acelerada en zonas específicas de España tales que Madrid, Barcelona, las islas y la costa mediterránea en detrimento de la cornisa cantábrica y el interior del país (excepto Madrid) lo que lleve a un aumento de los precios de las primeras zonas mientras que en las segundas, los mismos se estabilizan o bajan…hasta que lleguen los tipos de interés donde las bajadas, faltos de demanda estructural, volverán

Visión histórica

  • Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo de bajadas

 

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

Fuente “1.6 INDICADORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA” para octubre de 2017

 Animo a confirmar esta tesis en http://www.fotocasa.es/indice-alquiler-inmobiliario__fotocasa.aspx   En este caso se trata de precio de oferta de alquileres, los precios a los que los contratos se cierra están muy por debajo, posiblemente la bajada media de los precios de los arriendos respecto a precios de principios de 2007, llegara a bajar hasta el 40% de media para el conjunto del mercado patrio

Las bajadas de precios de la vivienda en 349 zonas de España, con la lista de aquellas en las que la misma puede estar subiendo. Actualizaré este artículo en las próximas semanas lo que nos permitirá tener una visión mucho más completa de la situación en el conjunto del mercado