Tras publicar en 2016 un beneficio que creció al ritmo del 1000%, Merlin Properties quiere extraer valor de sus inmuebles lanzando un plan de reposicionamiento e inversión para los próximos cuatro años. Un ejercicio, este 2017, en que seguirán haciendo compras “selectivas” pues “reformar nuestros activos para obtener una mayor renta nos sale más rentable que comprar activos de oficinas o centros comerciales, donde se ha comprimido mucho el yield”, reconoce Fernando Ramírez, Director de Merlin Properties. 

Firmaron 2016 con un beneficio de más de 518 millones de euros, multiplicando por 12 respecto al año anterior debido a la compra de Metrovacesa. ¿Qué esperan para 2017?

El beneficio del año pasado sobre todo viene motivado por una revalorización neta de la cartera muy importante, lo que viene a probar la calidad de los activos que tenemos. Son unos activos de calidad excelente tienen cash flow muy importante y el valor se ha visto incrementado lo que se ha reflejado en una cuenta de resultados que explica gran parte del beneficio 2016. Las perspectivas para 2017 son buenas también, bien es verdad que va a ser un año muy centrado en extracción y optimización de valor de la cartera. La compañía ha crecido exponencialmente desde su salida a bolsa pero hoy tiene un tamaño de casi 10.000 millones de euros en activos y lo que ha transformado a la compañía es la adquisición de Testa y al año que viene la de Metrovacesa.

Pensamos que tenemos una cartera de activos muy importantes, muy diversificada, que la compañía está cerca de la ponderación de activos que queríamos tener, con predominación de oficinas que debería representar el 40-45% y el resto de activos donde jugamos – Centro Comerciales, Logístico y High Retail – deberán representar cada una un 20%. Ahora queremos extraer valor por eso hemos lanzado un plan de reposicionamiento e inversión importante para los próximos 4 años con el objetivo de mejorar todos nuestros activos y obtener una mayor renta de ellos.

¿Qué ha supuesto la inclusión de Metrovacesa para el grupo?

Ha supuesto dos cosas fundamentalmente: Metrovacesa ha aportado adquisición de centros comerciales. Con la adquisición de Testa, Merlin consiguió colocarse en el número uno por categoría de activos donde tiene más peso las compañía, en oficinas. Pero en Centros Comerciales estábamos en posición no relevante, Metrovacesa aporta una cartera de centros comerciales importante, tenemos 18 centros comerciales y somos el operador número 2 en España y ese salto cualitativo y cuantitativo nos lo ha aportado Metrovacesa. Dentro de oficinas, también lo que ha aportado son muchos activos en el Corredor de la A1 y más diversificado porque Metrovacesa tenía activos del tipo “sede corporativa” que son buenos pero tienen exposición mayor al riesgo de que el inquilino renueve, cosa que con Metrovacesa se ha dado la vuelta porque tenían oficinas multiinquilino.

Tiene un 19% de la cartera en Barcelona tras la compra de Torre Agbar, ¿tienen pensado cambiar esta distribución?

No. A finales del año pasado ya nos dimos cuenta que después de la adquisición de Metrovacesa, por el peso de Cataluña y Barcelona en la economía española, todavía andábamos cortos en la cuota de Barcelona. Nuestro Consejero Delegado ya dijo en su momento que la compañía se iba a centrar en aumentar esa cuota de mercado y por ejemplo la adquisición de la antigua sede de Agbar es una buena muestra de ello. Hoy representa un 19% de la cartera y la actividad inversora que se pueda    producir en el futuro en la parte de oficina estará centrada en aumentar cuota de mercado en Barcelona y Lisboa, que es un mercado que nos gusta mucho, ofrece un binomio riesgo-retorno muy interesante donde hoy todavía la presencia no es importante, los activos son de mucha calidad pero necesitamos más activos para convertirnos en un referente dentro del mercado portugués.

En diciembre anunciaron la venta de la cadena hotelera, Fonciere de Regions, por 533 millones de euros que entra dentro de la estrategia de reducir la deuda. ¿Cuál es el objetivo de deuda que se han marcado?

La compañía siempre ha tenido una política de apalancamiento máximo al 50% de deuda neta con respecto a valor en mercado de sus activos. Cuando iniciamos la aventura de tener un rating, bien es verdad que cuando nos sentamos con las agencias de rating, a nivel de apalancamiento veían que ese 50% estaba por encima de lo que ellos consideran para tener un rating importante y que permita una rebaja en el tipo de interés. Entonces asumimos un compromiso con ellos el año pasado para bajar el apalancamiento del 50% al 45% y este objetivo pensamos alcanzarlo para finales de 2018. La situación con los números de finales de 2016 es que estamos en nivel de apalancamiento de 45,5%, con lo que la buena noticia es que alcanzaremos el nivel de apalancamiento al que nos habíamos comprometidos casi dos años antes de lo que comentamos a las agencias de rating. Esto nos coloca en la puerta de las agencias para solicitar que nos suban un escalón de rating, lo que redunda en beneficio al accionista porque el coste de la deuda se abarata.

La venta de los hoteles además permite que a cierre 2016 tengamos posición de tesorería de 722 millones de euros que permite acometer el plan de reformas que hemos comentado a futuro y la compañía repagará 200 millones de euros de forma anticipada unos préstamos sindicados que vencían en 2021.

Recientemente han salido informaciones en las que estaría negociando con Acciona para fusionar las respectivas filiales de viviendas de alquiler. ¿Van por ahí sus siguientes pasos?

Esto tiene que ver con una filial nuestra, que es Testa Residencial, en la que tenemos un 16% cuyo embrión viene de la parte de residencial de Testa. En Merlin cuando nacimos ya dijimos que el residencial en alquiler nos parecía buena opción pero con los objetivos de rentabilidad anual que nosotros nos hemos comprometido con el accionista da un yield medio en torno al 3-3.5%. Eso para un apalancamiento medio anual del 8-10% nos hacía muy difícil alcanzar el objetivo  por lo tanto es una categoría de activos que no es estratégica para nosotros. Con Testa nos viene una cartera residencial de una calidad altísima pero que era no estratética. Con Metrovacesa desinvertimos en la cartera residencial y Testa Residencial quedó desconsolidada del balance de la compañía. Ha habido posterior ampliación de capital en la que se han aportado más productos, es una compañía que tiene más de 8.000 viviendas (fundamentalmente libre) , mucha calidad y tiene valor bruto de activos por encima de 1.700 millones de euros con patrimonio de 1.300 millones.

El objetivo final es que esa compañía tenga vida propia y que en corto –medio plazo una de las vías sea la salida a Bolsa. Para eso hay que ganar tamaño y estandarizar y mejorar la gestión de los activos. Para ganar tamaño estamos en conversaciones con todos los agentes del sector, incluido Acciona.

El objetivo final es la salida a bolsa. ¿Qué timing manejáis?

Para estandarizarlo, mejorar el margen cross to net (renta neta con respecto a bruta) y colocarla en un tamaño atractivo para el mercado necesitamos un tiempo que podríamos hablar desde hoy 2 años.

A nivel inversiones, ¿Qué perspectivas tenéis?
Va a ser un año de ser selectivos, con el tamaño y activos que tenemos, cuando analizamos qué nos da más rentabilidad si invertir para reformar nuestros activos para obtener mayor renta o comprar activos de oficinas o centros comerciales  cuando se ha comprimido mucho el yield, vemos que nos sale más  rentable la primera opción. Serán años de adquisiciones selectivas centradas en oficinas, en Barcelona y Lisboa, y logístico que todavía da rentabilidades por encima del 8%. Ahora tenemos un programa de compra-venta futura de activos logísticos donde el precio oscila en función de si se entrega con inquilinos o no, y sobre papel tiene rentabilidad por encima del 8,5%. Hay que fondearlo pero generarán una renta bruta adicional de 21 millones de euros y rentabilidad sobre papel muy interesante.

¿Cómo financiarán estas adquisiciones?

2016 ha sido un año muy importante en rotación de activos. Al final tenemos en tesorería 722 millones de euros y eso nos da para financiar el programa tanto de logística como de comprar de activos. Ampliación de capital ni está encima de la mesa ni se le espera.

Tienen entre sus principales accionistas a Santander y BBVA sí como BlackRock con una participación en torno a un 3%. ¿Tienen intención de mantenerse en el capital?

Sí, por lo que nos trasladan sí. Tienen vocación de estabilidad y permanencia en el capital un tiempo importante. Sobre todo porque son conscientes del plan de negocio, mejora de cash flow, obtener más rentabilidad….por lo que parece que las perspectivas que tenemos por delante invitan a pensar que es mejor esperarse que realizar un venta rápida de su posición.

Han incrementado en más del 10% el retorno al accionista vía dividendo. ¿Plantean algún cambio en este sentido?
Nosotros medimos el retorno al accionista con el crecimiento del patrimonio neto por acción, que eso está tasado públicamente, y el dividendo por acción distribuido al accionista. El crecimiento del patrimonio neto por acción y el dividendo ha producido un retorno del 17,4% y por encima del objetivo que comentábamos anteriormente del 8-10%. Las perspectivas para este año son buenas. La compañía con respecto a 2017 prometemos al mercado un dividendo por acción de 44 céntimos que supone una rentabilidad por dividendo del 4% con un perfil de compañía miuy conservadora y muy prudente.

Llevan un año planos en bolsa pero hay casas de análisis que consideran que todavía tienen un potencial del 11%. ¿Cree que el mercado ha puesto en valor la estrategia del grupo?

Personalmente creo que no, las perspectivas futuras de crecimiento que tiene la compañía no han sido recogidas por el mercado.  En sector inmobiliario se suele mirar  cómo cotizan con prima o descuento respecto a su valor intrínseco por acción.. Nosotros el patrimonio neto lo tasamos semestralmente y el EPRA/NAV está en 11,23 euros a 31 de diciembre, ayer cotizamos a 10,4, lo que supone un descuento del 7%. En un mercado que está creciendo, estabilidad política, situación macro estupenda y con una compañía con mayor exposición al mercado con plan de reformas ambicioso y donde podemos extraer valor, el mercado no está recogiendo todo el potencial que tiene la compañía.

Llevan algo más de un año cotizando en el Ibex35 ¿han notado un incremento en el interés de los inversores?

Sobre todo estar en el Ibex35 te lleva a que muchos fondos tomen posiciones y aumenten la liquidez. El año pasado cerramos con un volumen medio negociado en euros de 23 millones diarios y este año hemos cerrado por encima de 27 millones. Nosotros encantados y nuestros accionistas también, pues pueden comprar con la liquidez suficiente.