El Banco de España ha constatado que los desarrollos recientes del mercado inmobiliario español no reflejan "por el momento" señales de desequilibrios pronunciados, pero ha alertado de que el todavía importante peso relativo de las exposiciones vinculadas al sector inmobiliario en los bancos y la existencia de factores compartidos que explican la evolución de los precios de la vivienda en el área del euro plantean de la necesidad de "monitorizar con atención" este mercado en España.

Así se desprende del informe 'Mercados de la vivienda en el área del euro. Principales indicadores, factores comunes y medidas

macroprudenciales adoptadas para la corrección de desequilibrios sistémicos', publicado este lunes por el Banco de España.

La autoridad monetaria indica que no hay señales de la aplicación de criterios de concesión laxos en los créditos, pero la posibilidad de una cierta transmisión de los efectos de los desequilibrios inmobiliarios dentro del área del euro supone una "fuente de riesgo relevante" para el sector bancario español, y es necesario evaluar cuidadosamente la disposición de los recursos de absorción de pérdidas suficientes.

Según el informe, el crecimiento del crédito hipotecario nuevo en España fue especialmente significativo en 2021, con tasas de crecimiento interanuales del crédito superiores al 40% en la parte final del año. Sin embargo, el organismo apunta a que, debido a los niveles reducidos de los que partía, la ratio del flujo anual de crédito nuevo sobre el PIB se mantiene alineada con la del resto de los países del área del euro en los que la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) no ha encontrado desequilibrios inmobiliarios sistémicos.

TENDENCIA AL ALZA DE LOS PRECIOS

A pesar de la fuerte contracción económica que se produjo como resultado de la pandemia, los precios de la vivienda continuaron creciendo a lo largo de 2020 en el área del euro, y este avance se intensificó en 2021. La tendencia creciente observada en los precios es algo más intensa en el conjunto de países que recibieron alertas y recomendaciones de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, si bien en la segunda mitad de 2021 se aprecia un aumento en el ritmo de incremento de los precios en el resto de las economías, incluida España.

En cuanto a la situación del endeudamiento hipotecario total, la mayoría de los países han experimentado ligeros incrementos en la ratio del saldo total de crédito hipotecario sobre PIB desde el inicio de la pandemia. Entre ellos, conviene distinguir entre los países cuya ratio ha aumentado como resultado de la acumulación de deuda, y aquellos en los que este aumento se debe principalmente al retroceso del PIB generado por la pandemia, como es el caso de España.

No obstante, el Banco de España explica que un incremento del endeudamiento supone una vulnerabilidad en ambos casos, ya que puede dificultar el pago de las obligaciones hipotecarias si se produce una perturbación adversa, en particular en los países que ya contaban con un nivel de deuda alto antes de la pandemia.

SINCRONÍA EN LA EVOLUCIÓN DE LOS MERCADOS DEL ÁREA DEL EURO

El Banco de España señala que, si bien existen marcadas diferencias entre los países con mayores vulnerabilidades y el resto, se observa una cierta sincronía en la evolución de los mercados de vivienda del área del euro.

En principio, la regulación de los mercados inmobiliarios o la huella dejada por la crisis financiera global difícilmente podrían explicar este factor común, dada su heterogeneidad entre países. En cambio, existe mayor sincronía en la posición cíclica y, sobre todo, en las condiciones de financiación "laxas" en un entorno de tipos de interés reducidos.

CONDICIONES DE FINANCIACIÓN LAXAS

En concreto, el análisis de componentes principales muestra que el primer componente común explica entre un 50% y un 60% de las variaciones de precios de la vivienda. Este primer factor común tiene mayor importancia a la hora de explicar los desarrollos en los precios de la vivienda en los países con alertas.

No obstante, este primer componente también explica un porcentaje muy elevado de la variabilidad de los precios de la vivienda en España --en torno al 60%, una proporción superior a la del resto de los países del área del euro con menores vulnerabilidades--.

Por tanto, la presencia de un ciclo común es más acusada en las economías con mayores desequilibrios, pero está también presente en el resto y, de manera particular, en España. Por su parte, el segundo componente explica entre un 15% y un 30% de las variaciones, y es más relevante para España y el resto de los países del área del euro sin alertas, que en aquellos países en lo que la JERS ha detectado vulnerabilidades inmobiliarias.