INSUR, construcción y promoción con buena diversificación de riesgos

RESULTADOS 1S23

De enero a junio Grupo Insur registró ganancias netas de 7,1 millones de euros, un 38,5% menos en comparativa con un año atrás. El EBITDA en el 1S23 fue de 17,3 millones de euros, un 115,4% más que el alcanzado en el primer semestre de 2022, gracias al buen comportamiento de los negocios de promoción y patrimonial, así como a la rotación de activos llevada a cabo en el segundo trimestre del año y enmarcada en los objetivos estratégicos del Grupo. El EBITDA ajustado del Grupo, sin tener en cuenta el resultado de las enajenaciones de inversiones inmobiliarias, alcanza los 8,6 millones de euros, un 26,8% superior al del mismo período del ejercicio anterior. El resultado de explotación de 12,8 millones de euros (-13,6% vs 1S22) y beneficio después de impuestos en 7,1 millones, (- 38,5% vs. 1S22), teniendo en cuenta que en 2022 INSUR registró un beneficio después de impuestos de 9,4 millones por la toma de control de la participada Desarrollos Metropolitanos del Sur, S.L. (DMS).

La cifra de negocio del Grupo de enero a junio fue de 45,7M€, un 9,5% más que en igual periodo de 2022.

• La cifra de negocio de la actividad de promoción cerró con 29,7 millones, con un incremento de 36,4% respecto al primer semestre del pasado ejercicio, entregando 142 viviendas con un precio medio de venta (PMV) de 259 miles de euros. La cifra de negocio de la actividad patrimonial cerró en los 9,1 millones de euros, con un incremento del 3,1%.
• La cifra de negocio de la actividad de construcción, que se situó en 5,3 millones, se redujo en un 44% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Para la segunda parte del año se espera mejor comportamiento de este negocio, según avancen las obras en marcha y las nuevas a iniciar de promociones desarrolladas a través de joint venture con terceros.
• La cifra de negocio de la actividad de gestión se situó en 1,7 millones de euros, apenas -0,9% respecto al mismo periodo de 2022.

Las preventas formalizadas en este primer semestre se sitúan en los 63,3 millones de euros, 47,8 millones ajustado por el porcentaje de participación del Grupo en las joint venture, que permiten registrar un importe global de preventas acumuladas a cierre de junio de 2023 de 228,6 millones, un 13,1% más que a cierre de 2022 y un 11% ajustado por el porcentaje de participación del Grupo. La cobertura de preventas en 2023 y 2024 se sitúan en el 95% y 44%, respectivamente, y el volumen de preventas de promociones cuya entrega está programada para el segundo semestre de este ejercicio asciende a 81,8 millones de euros, 71,3 millones ajustado por el porcentaje de participación del Grupo.

INVERSIÓN Y CARTERA DE ACTIVOS

Grupo INSUR invirtió 13,5 millones de euros en el 1S23 en la compra de nuevos solares, para un total de 353 viviendas y 40,6 millones de euros en ejecuciones de obra, teniendo previsto el inicio de obra de 247 viviendas más en el segundo semestre.

El Grupo cuenta en la actualidad con 20 promociones activas para 1.564 viviendas, de las cuales 15 promociones con 1.160 viviendas están en construcción y cinco promociones con 404 viviendas en desarrollo. Cuenta, además, con una cartera de suelo para el desarrollo de 2.163 viviendas más.

Cumpliendo los objetivos del Plan Estratégico de crecer en promoción terciaria-oficinas y otros usos, en Madrid y Málaga, el Grupo dispone de cinco proyectos en desarrollo con una superficie edificable total de 95.900 metros cuadrados sobre rasante y uno de ellos, el proyecto de oficinas Ágora en Málaga, ya se encuentra en construcción. Los proyectos de Las Tablas en Madrid y Martiricos en Málaga tienen previsto su inicio en el cuarto trimestre del presente ejercicio.

En lo que respecta a la actividad patrimonial la tasa de ocupación cerró a 30 de junio en el 86,9%, 3,2 puntos porcentuales inferior al cierre del primer trimestre de 2023, como consecuencia fundamentalmente de la terminación del contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023 del edificio Suecia, en Sevilla. Como consecuencia de la terminación de este contrato de arrendamiento y de la venta del edificio Capitolio, la renta anualizada de los contratos en vigor se ha reducido de los 18,9 millones al cierre de 2022 a los 18,1 millones a cierre de junio. La inversión destinada durante el semestre a reformas y adecuación de edificios ascendió a 1,7 millones de euros.

SOLVENCIA, LIQUIDEZ Y VALORACIÓN DE ACTIVOS

Las fuertes inversiones realizadas durante el primer semestre (55,7M€) impulsaron la deuda financiera neta en un +2,9%, hasta situarla en 243,9 millones, si bien ya en el segundo trimestre se moderó respecto al primero (261,3 millones). Se espera una continuidad en la moderación de deuda para la segunda parte del año gracias al importante volumen de entregas programadas para los dos últimos trimestres.

El GAV o valor bruto de los activos de Grupo INSUR se sitúa en 606 millones de euros, con un aumento del 3,7% respecto del cierre del ejercicio 2022. De esta cifra, un 58% corresponde a la actividad patrimonial y el 42% a la actividad de promoción.

Por su parte, el NAV o valor bruto de los activos neto de deuda se sitúa en 362,1 millones de euros, con un aumento de 14,7 millones frente al cuarto trimestre de 2022, lo que representa un incremento del 4,2%.

En cuanto a la solvencia, el LTV o relación entre deuda financiera y GAV se ha situado en el 40,2%, 0,3 puntos porcentuales inferior al cierre de 2022.

PLAN ESTRATÉGICO 2021/2025

INSUR se marca como objetivo principal en su Plan, crear valor para la sociedad y todos los grupos de interés, pero fundamentalmente para los accionistas. Y para crear valor se han propuesto ganar tamaño para poder acceder a mayores proyectos y mejorar la rentabilidad, pero al mismo tiempo mejorar la liquidez y la cotización. El Grupo quiere acceder al mercado de capital para financiar su crecimiento futuro de forma sostenible. En este marco, se ha propuesto aumentar su actividad en Madrid.

Al cierre de 2022 INSUR actualizaba sus objetivos para el Plan Estratégico 2021/25 para recoger el impacto de la adquisición de DMS y la incertidumbre macro. Con esta actualización, el Grupo espera ahora alcanzar una Cifra de Negocio acumulada al final del plan de entre 833M€ y 925M€, con un EBITDA en un intervalo de 190-205M€ y Beneficio Neto entre 94M€ y 113M€.

Fuente INSUR

PLAN ESTRATÉGICO DE SOSTEBILIDAD 2023-25

El plan de sostenibilidad de INSUR presentado recientemente y para el próximo trienio, se estructura de la siguiente forma en las 3 líneas principales de actuación ESG:

Medio ambiente:

• Neutralidad y adaptación climática
• Sostenibilidad de las promociones y edificios de oficinas
• Industrialización de la promoción y la construcción
• Mejoras prácticas en Gestión Ambiental.

Social

• Mantener el fuerte compromiso con la sostenibilidad económica
• Extensión de la sostenibilidad a proveedores y contratistas
• Oficinas saludables para los clientes
• Le seguridad y salud de los empleados y colaboradores en el centro de sus prioridades
• Clientes satisfechos
• Impacto positivo y progreso social

Gobernanza

• Reputación y liderazgo ESG
• Mejores prácticas en Gobierno Corporativo y Ética en los negocios

RETRIBUCIÓN AL ACCIONISTA

INSUR paga dividendo tradicionalmente repartido en dos pagos. Uno en enero y otro en el mes de julio. En 2023 repartió a sus accionistas 0,32€/título en total en concepto de dividendo bruto. A precios de este informe, la rentabilidad sobre dividendo-Yield de INSUR para 2023 ronda el 4,49%.

VALORACIÓN FUNDAMENTAL

A nivel sectorial y como catalizadores, un precio medio de vivienda en España en términos nominales que se mueve en torno a un 20% por debajo del precio máximo al ciclo anterior. Además, la tasa de esfuerzo regular de las familias para afrontar el pago de la financiación de su vivienda está en alrededor el 30% frente a niveles superiores al 50% alcanzados en el pico del anterior ciclo, y una tasa de accesibilidad (precio medio de la vivienda/renta bruta disponible por hogar) en niveles más sostenibles que los registrados en 2007. En cuanto al mercado de oficinas, se aprecian buenas perspectivas para la promoción en este segmento.

Como factores de riesgo, la escalada de costes que registra el sector inmobiliario que por el momento se está consiguiendo trasladar al precio final de vivienda. Por otra parte, las mayores tasas de interés y restricciones monetarias están impulsando el encarecimiento de hipotecas, si bien parece que esta nueva situación impactará más en las familias con menor poder adquisitivo y a las viviendas de más bajo nivel donde Grupo INSUR no está posicionado. Por el lado de la oferta, el volumen de oferta de vivienda en España no alcanza a compensar la alta demanda existente y la vivienda sigue comportándose como un activo refugio ante entornos inflacionarios. Este gap entre oferta y demanda favorece también la sostenibilidad de los precios.

En este entorno de mercado, Grupo INSUR continúa con su acertada estrategia centrada encombinar en una adecuada proporción su actividad de promoción, más rentable, pero más cíclica, y la actividad patrimonial o arrendamientos de activos, actividad que genera ingresos y resultados recurrentes. Una estrategia reforzada además con una buena diversificación de riesgos, mediante alianzas o joint ventures con terceros, control del proceso constructivo mediante la integración de la actividad de construcción en la actividad de promoción, y la compra de suelo finalista o en las últimas fases de gestión urbanística. 

Desde el lado de la financiación, INSUR mantiene un buen mix entre recursos propios y ajenos. La financiación ajena se mantiene en niveles adecuados y bien estructurada. Su deuda financiera neta representa un 40,2% del valor bruto de sus activos hasta junio. El mercado recogería positivamente una moderación en este porcentaje.  

En su estrategia con horizonte 2025, INSUR incluye crear valor para el accionista a través del NAV y se propone alcanzar una cifra próximo a los 502,9 millones de Valor Neto de sus Activos. Actualmente INSUR tienen un GAV de 606M€ y un NAV de 362,1M.

En base a una valoración por ratios, el valor cotiza con fuerte descuento frente a sus competidores. El mercado paga 0,22 veces GAV y 0,36v NAV, frente a las 0,60v que paga el mercado por el NAV de Neinor Homes.  

^{*Ratios calculados con la cotización al cierre del 30/08/23}

El PER bajo previsión de resultados para el cierre de 2023 es de 15,5v, frente a un múltiplo sobre beneficios de 101v para Metrovacesa, 6,18v para Aedas Homes y 8,12v para Neinor Homes. Y la rentabilidad sobre dividendo de Grupo Insur se coloca en niveles interesantes, en torno al 4,5% a precios de este informe.

En base a nuestro análisis fundamental somos positivos con el valor para una inversión con horizonte temporal de largo plazo. El descuento del precio pagado por el mercado frente al NAV es excesivo.

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