Las últimas previsiones apuntan a un ajuste más severo de lo esperado, con efectos que se extienden desde los promotores hasta las finanzas públicas y la confianza de los hogares. El sector, que durante años fue uno de los grandes motores del crecimiento chino, se encuentra atrapado entre una sobreoferta persistente y una demanda que no termina de reaccionar.
S&P eleva el tono de alerta sobre el mercado inmobiliario
La última revisión de previsiones de S&P Global Ratings ha encendido todas las alarmas. Apenas dos meses después de haberse iniciado 2026, la agencia ha recortado su estimación para las ventas de viviendas en China, que ahora podrían caer entre un 10% y un 14% a lo largo del año.
Esta horquilla empeora claramente el escenario anticipado a finales de 2025, cuando se esperaba un descenso más moderado.
Según los analistas, la profundidad de la recesión es tal que solo el Estado tiene capacidad real para absorber el enorme volumen de inmuebles sin vender. La opción de que las administraciones compren viviendas para destinarlas a alquiler asequible sigue sobre la mesa, pero los esfuerzos realizados hasta ahora se consideran fragmentados y de alcance limitado.
Un sector que perdió la mitad de su volumen en cuatro años
El ajuste no es nuevo, pero sí cada vez más visible. En apenas cuatro años, el volumen anual de ventas inmobiliarias en China se ha reducido a la mitad. El detonante inicial fue la ofensiva regulatoria de Pekín contra el uso intensivo de deuda por parte de los promotores, una estrategia que durante años alimentó el crecimiento acelerado del sector. A partir de ahí, la caída de la confianza de los compradores y la ralentización económica han impedido una recuperación sólida de la demanda. El resultado es un mercado debilitado que ya no cumple el papel de locomotora que llegó a representar más de una cuarta parte de la economía china.
Uno de los factores clave que explican la gravedad de la crisis es la persistencia de la sobreconstrucción. Pese al desplome de las ventas, muchos promotores mantuvieron el ritmo de obras, lo que ha derivado en un sexto año consecutivo con un elevado número de viviendas nuevas terminadas y sin vender.
Este exceso de inventario actúa como un freno estructural. Según S&P, la sobreoferta presiona los precios a la baja y dificulta cualquier recuperación del mercado. Para 2026, los analistas anticipan un nuevo descenso de los precios de la vivienda de entre un 2% y un 4%, después de una caída similar el año anterior.
La caída de precios erosiona la confianza del comprador
El ajuste de precios tiene un efecto directo sobre el comportamiento de los consumidores. La expectativa de nuevas bajadas desincentiva la compra y alimenta un círculo vicioso en el que menos ventas provocan más presión bajista sobre los precios. “Es un proceso difícil de romper”, advierten desde S&P, al subrayar que la pérdida de confianza se ha convertido en uno de los principales obstáculos para la recuperación.
Lo más preocupante es que este deterioro ya no se limita a mercados secundarios. Las grandes ciudades, tradicionalmente más resilientes, han empezado a mostrar signos claros de debilidad, lo que complica aún más el panorama.
Durante años, los mercados de Pekín, Cantón y Shenzhen fueron considerados los pilares sobre los que podía apoyarse una eventual recuperación nacional. Sin embargo, en el último tramo de 2025, estas ciudades registraron caídas de precios de al menos un 3%, según el informe de S&P.
La excepción fue Shanghái, donde los precios subieron un 5,7% interanual. Aun así, los analistas advierten de que este comportamiento aislado no es suficiente para compensar la debilidad generalizada del mercado.
Promotores bajo presión y riesgo crediticio
El empeoramiento de las ventas tiene consecuencias directas sobre la salud financiera de los promotores inmobiliarios. S&P advierte de que, si las ventas caen muy por debajo de su escenario base durante este año y el próximo, varias de las grandes compañías del sector podrían sufrir rebajas en su calificación crediticia.
Entre los casos más delicados se encuentra China Vanke, uno de los mayores promotores del país, que a finales de 2025 solicitó aplazar el pago de parte de su deuda. Este tipo de movimientos refleja la tensión creciente en un sector que sigue muy endeudado y con un acceso al crédito cada vez más restringido.
En 2025, las ventas de viviendas nuevas acabaron desplomándose un 12,6%, hasta situarse en 8,4 billones de yuanes, muy lejos de los 18,2 billones registrados en 2021.
Este desplome ha reducido de forma drástica los ingresos de promotores y gobiernos locales, que dependen en gran medida de la venta de suelo, y ha aumentado la vulnerabilidad del conjunto de la economía.
Por ahora, las autoridades chinas no han anunciado un paquete de estímulos contundente para el sector inmobiliario.
