¿Cómo definiría la evolución de Silicius en 2025?
2025 ha sido un año claramente transformador para Silicius. La compañía ha consolidado el crecimiento operativo del portfolio, ha reforzado su estructura financiera y ha avanzado en la optimización de su estructura de capital.
En el plano operativo, hemos registrado una mejora consistente de los principales indicadores del negocio. Las rentas netas han alcanzado los 23,3 millones de euros, con un crecimiento del 7,1%, mientras que el FFO se ha incrementado un 147%, reflejando una mayor capacidad de generación de caja por parte de la cartera.
En paralelo, hemos completado la refinanciación de la deuda, lo que nos ha permitido alargar el vencimiento medio hasta los ocho años y mejorar el perfil financiero de la compañía. Además, durante el ejercicio hemos avanzado en la simplificación de la estructura de capital con la operación vinculada al mecanismo de acciones B de Merlin Properties.
Todo ello nos ha permitido cerrar el ejercicio con un beneficio neto de 16,9 millones de euros, frente a las pérdidas registradas en 2024. En definitiva, 2025 marca un punto de inflexión: Silicius es hoy una compañía más sólida, eficiente y con mayor visibilidad financiera.
La compañía ha salido de pérdidas logrando un beneficio de 16,9 millones de euros. ¿Qué peso tiene la mejora del negocio recurrente frente al impacto de valoraciones y desinversiones en este giro a positivo?
El factor principal detrás de la vuelta a beneficios ha sido, sin duda, la mejora del negocio recurrente. Durante 2025 hemos visto un crecimiento consistente de las rentas y una clara mejora en los indicadores operativos. Las rentas netas han aumentado un 7,1%, hasta los 23,3 millones de euros, y el FFO ha crecido un 147%, lo que refleja una mayor capacidad de convertir la actividad ordinaria en caja.
Las desinversiones también han jugado un papel relevante, pero sobre todo desde el punto de vista estratégico y financiero. Hemos ejecutado rotaciones por valor de 109 millones de euros con una prima media del 17% sobre el último GAV, lo que nos ha permitido reducir deuda y optimizar el portfolio.
La deuda financiera neta baja a 158 millones, con un LTV del 33%. ¿Cuál es el rango de LTV óptimo para Silicius?
Nuestro objetivo es mantener un nivel de endeudamiento prudente y sostenible. El cierre de 2025 con un LTV del 33% refleja precisamente esa filosofía de gestión.
Para Silicius, el rango óptimo de LTV se sitúa aproximadamente entre el 30% y el 40%. Este nivel nos permite mantener una estructura financiera sólida, con margen para seguir invirtiendo y creciendo, pero al mismo tiempo con un perfil de riesgo muy controlado.
Además, la refinanciación completada en 2025 ha sido clave en este sentido: hemos extendido el vencimiento medio de la deuda hasta los ocho años y tenemos el 97% de la financiación a tipo fijo, lo que aporta una gran visibilidad sobre el coste financiero en los próximos ejercicios.
Han firmado 170 nuevos contratos de alquiler, elevando la ocupación media al 88% y el WAULT a 4,5 años. ¿Cuánto margen ven para seguir creciendo en esta partida?
La actividad comercial ha sido muy intensa durante 2025, con 170 nuevos contratos firmados sobre más de 11.000 metros cuadrados de superficie. Esto nos ha permitido elevar la ocupación media de los activos en explotación hasta el 88% y alargar el WAULT ponderado hasta los 4,5 años.
Sin embargo, en el corto plazo, vamos a seguir comercializando lo que nos queda libre en los segmentos de centros comerciales y también en el edificio de oficinas de Rivas.
La apertura del hotel B&B del CC Thader, prevista para julio de este mismo año también va a generar mayores rentas y mayores afluencias para el CC Thader.
El GAV alcanza 494 millones de euros. ¿Cómo describiría hoy la calidad y el perfil de riesgo de la cartera tras este reposicionamiento?
Tras el proceso de rotación y optimización que hemos ejecutado en los últimos ejercicios, hoy contamos con una cartera muy equilibrada.
Hemos priorizado activos con capacidad de generar rentas estables, bien ubicados y con operadores o inquilinos sólidos. Al mismo tiempo, hemos rotado activos en los que ya habíamos capturado valor, liberando capital para seguir optimizando el portfolio. El resultado es una cartera cercana a los 500 millones de euros de valor bruto, diversificada por tipologías y con una base de ingresos recurrentes cada vez más sólida.
¿Qué papel han jugado Centros Comerciales, Retail y Oficinas en Rivas, que parecen concentrar la mayor parte de la actividad comercial?
Efectivamente, estos segmentos han concentrado buena parte de la actividad comercial durante el ejercicio. Los centros comerciales y el retail han mostrado un comportamiento muy positivo en términos comparables, con crecimiento de rentas y un buen ritmo de renovaciones y nuevas firmas.
Por su parte, las oficinas, especialmente en el activo de Rivas, también han registrado una actividad significativa en términos de contratación. Esto demuestra que, cuando los activos están bien ubicados y gestionados activamente, siguen existiendo oportunidades claras para mejorar ocupación y rentas.
El segmento hotelero mantiene ocupación plena, con operadores como Umusic Hotels, Iberostar o Barceló, pero las rentas caen por las ventas de Cala Manda y Barceló Nura. ¿Cuál es el peso de hoteles en el mix de activos tras estas desinversiones?
El segmento hotelero sigue siendo una parte relevante de nuestra cartera, aunque tras las desinversiones realizadas durante el ejercicio su peso relativo se ha reducido.
La rotación de activos como Cala Mandía o Barceló Nura responde a nuestra estrategia de optimización del portfolio. Aun así, los hoteles que permanecen en cartera mantienen niveles de ocupación muy elevados y cuentan con operadores de primer nivel, lo que garantiza estabilidad en los ingresos.
Nuestro enfoque en este segmento es mantener activos bien posicionados y con contratos sólidos, priorizando siempre la calidad del operador y la visibilidad de las rentas a largo plazo.
¿Qué tipologías de activos y qué geografías van a priorizar para llegar a ese umbral de 1.000 millones?
Nuestro objetivo es alcanzar los 1.000 millones de euros de GAV a medio plazo, pero siempre manteniendo una disciplina muy clara en la asignación de capital. Seguiremos priorizando activos con rentas estables y potencial de creación de valor, especialmente en segmentos como retail urbano, centros comerciales dominantes, hoteles con operadores consolidados o activos que permitan reposicionamiento.
En cuanto a geografías, España seguirá siendo nuestro mercado principal, especialmente en grandes ciudades y ubicaciones consolidadas. Al mismo tiempo, seguiremos atentos a oportunidades en localizaciones prime de algunas capitales europeas, siempre que encajen con nuestro perfil de inversión y generación de rentas a largo plazo.
