Rubén Bernat, Quabit

Habéis obtenido una financiación de 20 millones de euros para iniciar el desarrollo de nuevas promociones. ¿Esta financiación a qué se ha sido debido? ¿Las entidades financieras no están entrando en estos inicios de promoción?

Tenemos dos líneas con Avenue Capital. Un primera para la financiación de compra de suelo finalista; todas las viviendas de la línea 1 están en marcha y algunas las hemos entregado ya. Y luego tenemos la línea 2 que se ha dedicado a comprar suelos con todos los permisos pero para los que faltaban obras de urbanización por terminar; son tes grandes bloques de suelo: Alovera, Mijas y Menorca. Nosotros vamos a destinar estos 20 millones adicionales para la línea 2, es decir, para finalizar todas las obras de urbanización. Nos hubiera gustado obtener financiación bancaria para las obras de urbanización pero por desgracia los bancos todavía no están ahí y no sé si llegarán. En la concesión de préstamo promotor no hemos tenido ninguna limitación especial más allá de las normales del mercado, pero nos hubiera gustado que los bancos fueran un pasito más allá y nos financiaran más.

¿La banca sigue teniendo los miedos del pasado a la hora de ofrecer financiación a promotoras?

En general, la situación es muy parecida a la que podíamos vivir hace un año y medio. La situación no ha mejorado. En nuestro caso concreto no ha empeorado en la concesión de préstamos promotor. Hacia final de año los bancos han pedido  más información por más precaución en cuanto a tener toda la información y las cosas claras, pero no nos preocupa porque nosotros somos muy transparentes.

¿Podrías hacer una pequeña radiografía de Quabit?

Quabit Inmobiliaria es esencialmente una promotora inmobiliaria dedicada principalmente a la vivienda residencial. Al hilo de la promoción residencial, la empresa tiene una línea de negocio de desarrollo y urbanización de suelo, para nosotros mismos. En cuanto a promoción tenemos más de 4.000 casas en distintas fases de promoción, y de ellas más de 2.000 casas en fase de construcción.

Además, el año pasado compramos el 83% de Rayet Construcción para internalizar el proceso de construcción en una parte relevante de nuestras construcciones como son los plazos de construcción y control de costes de las obras.

Somos una compañía enfocada al segmento de vivienda de clase media, es decir, viviendas asequibles. Y también tenemos un 20% en vivienda protegida con muy buenas rentabilidades.

Entendemos que al mercado residencial le quedan todavía tres o cuatro años de recorrido en cuanto a producción de vivienda.

Nos queda mucho hasta llegar a las 130.000 viviendas al año necesarias España, y esas viviendas son principalmente dedicadas a clase media trabajadora, con un precio medio de 210.000 ó 220.000 euros.

Acabamos de abrir el negocio de cooperativas para atender un mercado de precio más alto, en zonas más prime. Este tema viene derivado de atender un mercado que con nuestros objetivos financieros de repercusión de suelo quedaba fuera de este enfoque principal. Pero nos han llegado buenas oportunidades de compra de suelo, con buenas perspectivas de demanda y con un buen margen, pero con unas inversiones de suelo muy elevadas. Hemos entendido  que la forma de atender este tipo de mercados es a través de la organización de cooperativas en las que nosotros actuamos de gestores: nos ocupamos de la gestión de la cooperativa y de la construcción de la obra. Estamos operativos desde finales del año pasado con diferentes proyectos en marcha y ya estamos cerca de hacer la primera propuesta.

 

¿Qué ha supuesto para Quabit pasar de ser únicamente un grupo promotor a entrar también en el negocio de la construcción?

El objetivo de integrar la constructora no es participar en el negocio de la construcción, sino que la constructora haga alrededor del 40-50% de las promociones que Quabit desarrolle y, salvo excepciones, no coja negocio de terceros. Es decir, no es que vamos a poner una línea de negocio de construcción con terceros. El objetivo es asegurar plazos y controlar costes.

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¿En qué territorios estáis más enfocados?

Las zonas geográficas de la compañía están muy enfocadas en zonas donde la dinámica de población y crecimiento económico es más saludable dentro de España. Eso nos lleva a la comunidad de Madrid (fuera de la M30), zonas secundarios de la ciudad de Madrid, Corredor del Henares hasta Guadalajara y Málaga provincia, pero siempre pensando en unos precios razonables. También hemos abierto la delegación de Valencia porque creemos que en Levante va a haber desarrollo económico y poblacional.

Iniciado 2020, ¿continúan los retrasos en obras por temas administrativos del año pasado?

La dinámica ha seguido siendo la misma. Evidentemente a medida que la maquinaria de los ayuntamientos va mejorando, va mejorando el proceso. Pero aun así todavía falta recorrido para que eso se normalice y el proceso sea todo lo eficiente para que una casa no se tarde tres meses en entregar desde que está construida, porque al final eso son pérdidas para todos.

En esa línea, ¿la nueva ley hipotecaria también afecta o ya está asumida?

La nueva ley hipotecaria va afectar de forma permanente porque establece unos plazos y unos procedimientos que hay que cumplir. Una vez que tienes la licencia de primera ocupación, el banco puede hacer una oferta formal al cliente, antes no. Anteriormente, antes de que incluso tú tuvieras la licencia de ocupación el banco ya había hablado con el cliente, ya le había hecho una oferta y si no le gustaba se buscaba otro banco. Y para cuando tú tenías la licencia de primera ocupación prácticamente estabas citando gente para firmar y estructurar. Ahora hasta que no tienes esa licencia de primera ocupación y la entregas al banco, el banco no empieza a emitir ofertas formales;  una vez los clientes tienen una oferta formal tiene que pasar obligatoriamente 11 días y luego ellos tienen que ir al notario a hacer un acta en la que dicen estar de acuerdo y han entendido todo el proceso. Todo eso añade mínimo dos semanas, y luego hasta que empiezas a agendar escrituraciones te vas a tres/cuatro semanas de retraso prácticamente inevitable.

Y por el lado de los costes, ¿notáis que aumentan los costes por falta de mano de obra cualificada?

Ahora mismo el proceso de inflación de costes que vivimos en 2018 y una gran parte de 2019 se ha frenado bastante e incluso podemos ver cierta contención en cuanto a los costes. No diré reducción generalizada, pero antes debido a la gran demanda que hacíamos los promotores a los constructores la verdad es que muchos proyectos estaban fuera de órbita y ahora no se produce.

Y esa tendencia, ¿puede ser la misma también en el precio final de las viviendas?

El precio final de la vivienda va a depender de algo más que el coste de construcción. El precio de la vivienda pensamos que va a tener un crecimiento en los próximos años bastante en línea con el crecimiento de la economía, es decir, más moderado, lo cual probablemente a medio y largo plazo sea una buena noticia para el sector porque unos precios muy disparados en un entorno como el actual probablemente no serían sostenibles.

Sobre la recompra de acciones anunciada, con un máximo de 4,5 millones de acciones sobre un 3% del capital, habéis cerrado solo con 1,8 millones de acciones. ¿Vais a retomar ese programa?

Hemos cerrado el programa de recompra a finales de año. No es descartable que lo volvamos a abrir pero primero tenemos que ver que las necesidades que tiene que cubrir ese programa de recompra se dan o no se dan, así que ya veremos.

Habéis anunciado el pago de dividendo para finales de 2020 y complementario en 2021. ¿Sigue en pie?

En principio sí y no cambia nada. La concentración de entregas en el último trimestre de 2019 hacía el año pasado un poco más incierto, pero nuestro plan de entrega de 1.200-1.400 casas y un EBITDA superior a los 20 M€ en el año 2020 sigue en pie.

¿Cómo valoráis la reciente entrada en el capital de Quabit de Carlos Slim?

Carlos Slim es un referente y para nosotros supone un respaldo muy importante a lo que hemos venido haciendo en los últimos años. Si la compañía entregó en 2016 ocho o diez casas de las antiguas y empezó a intentar levantar dinero para invertir en proyectos hasta llegar a ser una promotora con  4.500  casas en promoción, es un trabajo de tiempo que Carlos Slim ha valorado. Y cuando ves que un inversor de su talla compra un porcentaje relevante de acciones de la compañía significa que la ve bien y que el proyecto tiene una proyección a futuro que para él es relevante.

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