- ¿Cómo ven la situación macroeconómica actual? ¿Cree que el inmobiliario puede proteger frente a la inflación?
El entorno macroeconómico presenta dificultades porque hay mucha tensión en los mercados debido a la guerra de Ucrania, a la subida de los tipos de interés por la inflación y al incremento de los precios energéticos.
Desde DPAM consideramos que el objetivo, por tanto, en una cartera bien diversificada en el sector inmobiliario es doble: las rentas todavía están aumentando y, además podemos elegir buenos activos en diferentes subsectores que siguen generando valor. Los bienes inmuebles son una cobertura contra la inflación, aunque no es una cobertura perfecta al 100%, juegan un papel importante en momentos de inflación.
- ¿Cómo explican que tanto el índice como el fondo están en negativo en lo que va de año a pesar de que los activos reales suelen comportarse bien en períodos de alta inflación?
Creo que el estrés en el mercado hoy proviene del hecho de que tenemos una situación política muy tensa en Europa. Estamos incluso hablando de una posible recesión. No creo que el BCE pueda manejar un aterrizaje suave en Europa.
Los bienes inmuebles juegan un papel importante porque son activos reales y tienen valor incluso en tiempos de recesión e inflación. Vemos focos de crecimiento en este mercado.
- Son selectores de compañías, ¿qué debe tener una compañía para estar en el fondo?
Tener ventajas competitivas con balances sólidos. No nos gustan las compañías que tienen un alto apalancamiento. Nos gusta también un equipo de gestión sólido que entienda lo que está haciendo y pueda crear valor dentro de la empresa. Y por último, nos gustan las compañías de mediana capitalización infravaloradas en el sector inmobiliario en este momento.
- ¿Cómo es el proceso de inversión ASG?
Los criterios ASG (ambientales, sociales y de gobierno corporativo) son muy importantes en este momento. Necesitamos tener compañías que mejoren este planeta. Nosotros mejoramos sus activos.
Desde DPAM, hacemos para cada compañía una tabla de clasificaciones por criterios ASG donde analizamos los aspectos medioambientales de la empresa, los sociales y los de gobernanza. Con los datos obtenidos, excluimos aquellos que sacan peor puntuación porque no respetan estos criterios.
Buscamos estar en contacto con las compañías que presentan peores resultados, hablando de forma regular cada tres o seis meses con el objetivo de observar así si han mejorado su situación.
- Por subsectores sobreponderan logística y retail e infraponderan oficinas y residencial. ¿Por qué?
Nosotros buscamos en el sector logístico compañías que, como propietarias de activos, tengan poder de fijación de precios y puedan crear valor en la definición de alquileres más altos. Es algo conocido que no hay suficientes activos logísticos en Europa en este momento con un cambio de paradigma importante, ya que la demanda es mucho mayor que la oferta.
En el sector retail somos más cautelosos porque no vemos una creación de valor a largo plazo, pero estamos volviendo paulatinamente porque en el Reino Unido, por ejemplo, el valor de los activos ha caído un 65% y las rentas han descendido un 35% y esto hace que el mercado esté ganando atractivo.
Por otra parte, preferimos tener compañías de alojamientos para estudiantes y activos sanitarios porque tenemos una visibilidad mucho mayor del flujo de caja y los balances son muy fuertes; mucho más fuertes que en otros sectores en este momento que presentan una demanda débil, por ejemplo en oficinas situadas en la periferia de las ciudades.
- ¿Qué países sobreponderan e infraponderan en el fondo?
Por países, estamos infraponderados en el Reino Unido porque creemos que estos mercados han tenido que hacer frente a una situación de estrés en los últimos cinco años. Ahora que han pasado dos años después del Brexit estamos volviendo poco a poco a este mercado al ver cómo evoluciona la creación de valor.
Estamos también infraponderados en Suecia porque las rentas de los alquileres de media son demasiado altas y tendrán un impacto negativo cuando los tipos de interés aumenten. Esto supondrá una refinanciación general de las rentas con vencimientos muy cortos (2 o 3 años), por lo que cuando los tipos de interés aumenten será mejor no estar expuesto en este país.
Sobreponderamos Francia, ya que tiene compañías muy proactivas, que están creando valor. Por ejemplo, Argan en el sector logístico, Carmila, Mercialys… en el sector retail que están volviendo a aumentar rentas de una manera lenta.
También sobreponderamos Bélgica, ¿por qué? Porque allí se vive una situación específica. Las socimis belgas cotizan con una gran prima sobre el valor neto de sus activos (NAV) para que puedan ampliar capital, en cambio si cotizan con descuento como en otros países no es posible lanzar una ampliación de capital porque el accionista se diluye y no es muy positivo para el sector.
