¿Qué previsión manejan de salidas a bolsa por parte de las socimis para este año?
Creo que va a ser un año estupendo, igual que lo fue el año pasado. Tan sólo en los primeros compases del año ya se han incorporado en el MAB tres socimis y acabamos de aprobar la incorporación de una cuarta socimi que se llama Urban View, aunque de aquí a unos meses se va a producir una cierta paralización (stop) porque hacen falta cuentas cerradas del año 2018 y el informe de auditoría por lo que se demorarán las incorporaciones unos meses. Por las visitas que estamos recibiendo, por los borradores de expedientes que empezamos a arrancar confiamos en que sea un año muy bueno.
Creo que hay que destacar que el vehículo se está consolidando, la socimi empieza a ser lo que se había previsto de ella que fuese un catalizador de inversión tanto internacional como nacional en el sector inmobiliario centrado en el alquiler. Esto ha permitido sumar mayores capitales y socios a las socimis, de hecho en 2018 se han producido ampliaciones posteriores por valor de más de 1.000 millones. Hay algunas de capital chileno, mexicano, norteamericano, británico, de un fondo de pensiones holandés… Es una fórmula nueva de invertir, en términos de regulación nacional, porque está ya muy consolidada en otros países, que creo que es muy eficiente.
En ese sentido, ¿ven algún de riesgo regulatorio en el medio plazo?
Espero que no sea así, aunque hay un proyecto para modificar el gravamen de los beneficios no distribuidos, aunque no creo que eso sea crítico para el desarrollo del vehículo. Si algo funciona muy bien, que está atrayendo capitales y sumando inversores de todas las partes del mundo y que además no es un diseño extravagante porque es el mismo diseño que hay en Francia, en Alemania, en Reino Unido o EEUU... creo que lo mejor es no tocarlo. Cada cosa que tocas introduce una incertidumbre sobre si va a ser la única cosa que se va a tocar o van a tocarse más cosas. Creo que no es sabio tocarlo, pero en fin vamos a ver que pasa.
¿Cree que alguna de las socimis que cotizan en el MAB llegarán al mercado continuo en los próximos meses?
Creo que sí porque hay algunas socimis que tienen ese objetivo, crecer tanto en número de inversores como en tamaño y en función de esa diversificación accionarial y llegado a un punto (de capitalización) de más 500 millones pues empezar a cotizar en el mercado continuo. Es una aspiración muy lógica y de hecho a mi me gustaría.
¿Ve algún tipo de concentración en el sector de las socimis? Como ya se ha visto en la OPA de Colonial a Axiare…
Es evidente que se han producido casos también en el MAB, de hecho en 2018 Blackstone excluye de cotización de Azora especializada en hoteles, Bay Hotels, del MAB. En el MAB tenemos un proyecto de fusión de socimis más pequeñas. Aunque tampoco sé si es el elemento clave, pero por logica tiene que haber fusiones y operaciones de adquisición para ganar tamaño crítico y rentabilidad, porque hay ciertas economías de escala en el manejo de una cartera más grandes frente a una más pequeña.
La capitalización de las socimis ronda los 11.500 millones de euros, ¿cree que la liquidez es la asignatura pendiente de las socimis del MAB?
Sí, es uno de los elementos en el que tenemos que trabajar más. Creo que hemos conseguido algo muy importante y es que las socimis sean elementos transparentes, de una gran visibilidad para cualquier inversor actual o potencial, con una información en mi opinión excelente. A las compañías no sólo se les exige las cuentas auditadas del año, al semestre una revisión limitada del auditor, la publicidad de un informe de valoración de los activos… en definitiva, estamos construyendo un mercado en el que la materia prima muy interesante y transparente. ¿El reto? Que no se concentren en pocas manos la propiedad en más inversores.
Hay que tener en cuenta que los inversores en socimis se centran en la rentabilidad por dividendo, es decir lo que les importa no es entrar y salir por las variaciones de los precios, lo que interesa es percibir el dividendo. No son valores que tengan gran tendencia a la liquidez, pero tenemos que insistir en eso y aunque desde el MAB hemos exigido un elemento que creemos que puede aportar liquidez como es el proveedor de liquidez, que se compromete a dar contrapartida de tal manera que cualquier puede entrar o salir sin mayor problema.
¿Cree que la ralentización económica que apuntan todos los organismos internacionales puede afectar al sector?
Evidentemente va a tener un efecto, habrá que ver cómo de rápida esa ralentización y las cifras que tenemos para España son razonablemente optimistas para España si nos comparamos con otros países de Europa. En la medida en la que se reduzca la demanda y el consumo las socimis de estos sectores pueden tener menos demanda de activos y que los precios también bajen, todo está correlacionado.
