"La adquisición de Rayet Construcciones no es dilutiva para los accionistas"

- Vamos a empezar mirando a las cifras del primer trimestre del año, que arrojan una disminución de las ganancias del 65% respecto a un año antes. ¿Qué análisis hacéis desde la compañía?

Los resultados del primer trimestre tenemos que ponerlos en el contexto de la evolución del plan de negocio de la compañía, en el que tenemos una estructura diseñada para alcanzar un range rate de 2.500/3.000 viviendas a entregar a partir del 2021/2022, lo cual quiere decir que ya tenemos que tener una estructura para dar servicio a todas esas viviendas en promoción. Tenemos más de 4.000 viviendas en promoción. Y al mismo tiempo, los resultados, los márgenes que estamos contabilizando corresponden con las entregas del primer trimestre, que han dado una facturación de 17 millones. Podemos esperar que los resultados contabilizados en los periodos de este 2019, todavía hasta el último trimestre no vamos a ver resultados de explotación positivos. Por otro lado, el año pasado, la compañía tenía dos efectos muy significativos en los resultados del primer trimestre. Había 7 millones contabilizados de una quita que se aplicó de una deuda de Sareb y una activación de crédito fiscal de prácticamente 3 millones de euros. En realidad, los resultados en continuidad, mejoran aunque siguen  siendo negativos durante los primeros nueve meses del año.

 – Hablando de vivienda, también han revisado a la baja, un 6%, el plan de entrega de viviendas previsto inicialmente en ese plan de negocio 2018/2022. ¿Qué papel cumpliría la adquisición de Rayet Construcción?

En la presentación del plan que hicimos hace un par de semanas tenía varios aspectos importantes. Uno era que la compañía estaba teniendo cierto retraso en algunas obras, entre tres y cuatro meses, que implicaba que entregas que estaban previstas para el último trimestre de 2019 pasaron al primer trimestre de 2020 y entregas del último trimestre de 2020 pasaron al primer trimestre de 2021. Adicionalmente, la compañía ha planteado el acelerar lo que es venta de suelo  una vez está puesto en valor. Estamos desarrollando un suelo, tenemos varias parcelas en un determinado sector. Conseguimos que se revalorice y podemos acelerar la venta de suelo, la generación de caja y la generación de márgenes. Ese era un segundo factor. Entonces, dentro de ese contexto, y del contexto general de la situación del mercado de construcción, la adquisición de Rayet cumple el principal objetivo de asegurar que los plazos de entrega de lo que nos queda de plan de negocio los vamos a tener bajo control. Rayet es una compañía con amplia experiencia constructora que actualmente está trabajando en parte para nosotros, pero también está trabajando para otras compañías del mercado. Con la adquisición de la compañía, nosotros podemos asegurar que determinadas fases del proceso se acortan, podemos asegurar, por otra parte, que el control de costes, esa inflación e costes de construcción que se está produciendo en determinados sectores, después de un periodo de muchos años de bajos volúmenes de construcción., y manteniendo dentro de nuestra estructura una constructora podemos asegurar mejor el control de esos costes. Por otro lado, podemos fomentar procesos de industrialización en cuanto a lo que es el diseño y la contratación de materiales y servicios para nuestras propias obras. Está prevista que la constructora trabaje hasta un 50%/60% de las promociones que tenemos previstas en el plan de manera que seguiremos contratando un 40%/60% con terceros. Tener la construcción dentro del paraguas del grupo nos permite mantener mucho más controlados tanto los plazos como los costes, lo que a largo plazo es muy importante.

– Rayet va a suponer el pago de algo más de 13 millones de euros. Para Quabit el 30% lo van a abonar en efectivo, el resto en acciones ¿Qué capacidad de control van a tener sobre este asunto teniendo en cuenta cómo va a impactar en la estructura del capital?

De los 13 millones, el acuerdo que tenemos es para la compra del 82,95% que es propiedad del Grupo Rayet y de Restablo Inversiones. Hay un 17% adicional de accionistas minoritarios a los que se hará extensible la oferta, solo que ahora mismo no podemos saber si la aceptarán o no. En todo caso, el importe máximo de la adquisición se iría algo por encima de los 15 millones en total. La oferta seguiría siendo 30% en efectivo, 70% en acciones de Quabit, que se valorarían a 2 euros por acción. La última aportación no dineraria que se hizo el año pasado se hizo a 2 euros por acción. El acuerdo es que se va a hacer al mismo valor de las acciones que se canjearon el año pasado, 2 euros por acción. Entonces, eso supone una prima significativa sobre el precio actual de cotización y realmente para la compañía supone una mejora de los términos de la operación. Si compráramos las acciones en el mercado podríamos hacerlo en un precio más económico que el que ahora mismo tenemos. La operación en conjunto cambiará un poco la estructura de capital. No es una operación tan significativa dentro de lo que es el grupo en términos de importe económico. Pero si es verdad que tanto Grupo Rayet y Restablo, que son compañías controladas por Félix Abánades incrementará su posición aproximadamente un 2%.

 - ¿Entonces cómo queda distribuida?

Ahora mismo Félix Abánades un 16,7% del capital y tiene opciones y control indirecto sobre otro 4,7%, que le lleva prácticamente a un 21%. Entonces el control total de Felix Abánades sería el 23% de la compañía. 18,7% directo y otro 4,7% de forma indirecta.

- ¿Todo esto cómo puede afectar también a los iversores de Quabit?

Al final, la compañía Rayet es una compañía que desde el momento uno va a aportar ebitda y va a portar resultados al grupo. En este contexto, la adquisición para nada es dilutiva para los accionistas. No se amplía capital, no se diluyen a los accionistas actuales de ninguna manera. La compañía tiene más de 3 millones de acciones en autocartera. Gran parte se van a usar como medio de pago para esta operación. La compañía puede tener compradas otras 600.000 o 700.000 acciones en mercado para hacer frente a esto. En segundo lugar, Rayet Construcción aporta beneficio desde el momento uno. En realidad para el mismo número de acciones lo que vamos a tener es beneficios adicionales desde el primer momento en el que Rayet Construcción se integre en el grupo. Luego a futuro, el ebitda que la compañía está generando en estos momentos está entre 2 y 3 millones al año, lo que añadido a las sinergias de plazos que esperamos conseguir y a los ahorros de costes de la industrialización, el cálculo que tenemos es que las sinergias acumuladas hasta el año 2022, por cerrarlo en el año en el que acaba el plan estratégico, estaría entre 30 y 35 millones acumulados. Podemos contar 8 o 9 millones anuales, probablemente más a partir del año que viene y de 2021 y 2022.

– No sé si me puede cuantificar ese ahorro de costes

El ahorro de costes anual estará entre los 5 y los 6 millones d euros adicionales al ebitda que ahora mismo tiene la compañía, como Rayet Construcción. Estamos hablando de una mejora anual del plan que presentamos, que no está incluido porque la adquisición se acaba de formalizar. De tal manera que tenemos un plan que en sí mismo es bastante bueno. Como plan a futuro, somos la compañía con el mejor ROE previsto para 2021 y 2022 del sector, con mucha diferencia. Y eso tiene que ver con nuestra rotación de capital, la habilidad en la gestión del coste de suelo y de la rotación de nuestras inversiones. Por otro lado, en la mejora continua de los costes. La integración de la constructora es una parte, que entendemos que dada la situación del mercado, es fundamental.

- ¿Cuándo esperan que se concrete?

El calendario que manejamos, el objetivo que tenemos es que la adquisición pueda estar totalmente formalizada para julio. El calendario legal es más largo y puede llegar hasta septiembre u octubre. Si conseguimos hacer todo en el tiempo mínimo, esperamos que para julio podamos tener la constructora integrada.

- ¿Cómo cree que puede afectar todo esto a la cotización de Quabit?

El sector en general, si miramos los números, la evolución de las cotizaciones de las compañías del sector, desde prácticamente el primer trimestre del año pasado es muy negativa para todas las compañías del sector. Estamos todos en el entorno del -30%. Creo que influenciados por unas expectativas pesimistas que no se sustentas en datos objetivos, e general. Es cierto que la gente tiene la percepción de que podemos tener un riesgo en un momento determinado de burbuja. Los datos objetivos no apuntan a eso. Ni en número de transacciones ni en viviendas que se están entregando. Ni en evolución de los precios, aunque se tenga esa percepción. Sigue siendo un momento muy bueno para comprar vivienda. El inmobiliario siempre es un sector en el que la localización es algo muy importante. Hay zonas donde es verdad que los precios han subido mucho, pero hay muchas zonas de España donde los precios no han subido nada, incluso han bajada.

Cuando nosotros vemos la situación e Madrid dentro de la M30 es difícilmente extrapolable a zonas que están tan poco lejos de Madrid como el Corredor del Henares o el cinturón del Gran Madrid, zonas donde centramos gran parte de nuestra actividad. Han subido los precios, pero siguen muy por debajo de los precios previos a la crisis. En términos nominales, en realidad, están muy por debajo todavía.

Cuando analizamos el esfuerzo de las familias para comprar casa en España sigue estando en 7,6 veces. El mínimo histórico es 7,2 el salario bruto anual de una persona. El esfuerzo que una familia tiene que hacer para pagar una hipoteca media está en torno al 20%. Son ratios perfectamente asumible. En el pico de la crisis estaba por encima del 40% y en casi 14 veces, casi el doble de lo que es hoy. Una persona necesitaba 14 años de sueldo bruto para comprar una casa. Estamos en un entorno en el que la percepción de que los precios han subido. Es real, han subido, pero siguen estando muy lejos de precrisis o de precios de burbuja. Lo cual es muy buena noticia. Las familias, en el año 2008, 2009, 2010, las familias estaban endeudadas un 65% con las hipotecas que tenían. Ahora están un 40%. La deuda hipotecaria ha bajado 20 puntos en los últimos 12 años. Hay zonas donde uno querría comprarse casa y a lo mejor no puede, pero en general, la situación del mercado inmobiliario en muchas zonas es muy sana. Lo que sí es verdad es que el sector inmobiliario en los próximos años veamos una evolución desigual.

– Pero eso tiene que llegarle al inversor para que repercuta en la acción. Usted está achacando a esa percepción de riesgo de burbuja inmobiliaria al desplome de la acción.

Eso y a veces errores de comunicación que el sector ha tenido de determinadas expectativas. Unos planteamientos de comunicación en el sector que no se han correspondido luego con las revisiones de los planes de negocio. En nuestro caso, hay un cierto retraso. Recuperamos en 2021, a partir de 2022 mantenemos nuestro plan de negocio intacto. De hecho, mejoramos nuestra rentabilidad varios puntos.

– Antes de despedirnos, estamos en el entorno del Foro MedCap, ¿qué esperan conseguir?

Para nosotros es uno de los eventos principales del año en términos de dar cobertura, servicio de atención a nuestros accionistas, que ya nos conocen, y por otro lado, es un escaparate muy buenos para inversores que o no nos conocen o quieren conocer más de la compañía. Hemos tenido bastantes reuniones en estos días y han sido bastante fructíferas en general.

- ¿No le están pidiendo los inversores institucionales internacionales que vuelva  a haber una burbuja en España?

Si miramos lo que están haciendo los inversores institucionales internacionales, lo que están haciendo es invertir mucho dinero en España.

- ¿El dinero que viene al sector inmobiliario en España es extranjero mayoritariamente?

El dinero de los fondos de inversión sí. Estamos viendo que grandes fondos de inversión están comprando grandes carteras. Obviamente los partícipes de esos fondos, algunos españoles habrá, pero son fondos internacionales. Son fondos norteamericanos o con sede en Londres u otros sitios de Europa. Eso es una parte importante de las transacciones que se han hecho en los últimos años. Lo cual quiere decir que el mercado español es altamente atractivo para el inversor institucional. La percepción que se tiene de España por parte de los inversores institucionales es muy buena.