Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial en España, analiza la situación actual del mercado inmobiliario en nuestro país.
¿Cuál es la radiografía del mercado inmobiliario español?
Desde precios de pico, los precios de los pisos en transacciones de segunda mano entre particulares ya han bajado entre el 54 al 59%. Entre pisos a la venta, en construcción, en alquiler o vacíos hay una oferta de 4.800.000 viviendas, los precios de los pisos continúan bajando en el conjunto nacional, aunque a un nivel menor que en años anteriores. Los precios de los pisos han subido en 40 ciudades, siendo la subida del 3,5-4% de media con respecto a hace 12 meses, es decir, si ya habían bajado hace 12 meses el 50% y han subido este año el 4%, el precio de los pisos sería un 48% inferior a los precios de pico. Pero ahora no hay que comprar pisos, pues todavía estamos en un súper ciclo de bajadas de precios de pisos.

Pero, ¿no ha hecho suelo el precio de los pisos? pues en Barcelona el precio de los pisos ha subido un 2,4% en los últimos meses…
La gente no debe preocuparse y dejarse llevar por la avaricia. Aunque en Barcelona hayan subido, en Madrid han bajado en todas las zonas, la que menos, el centro, que ha bajado un 2% y donde más un 4% en el distrito de Salamanca. En Barcelona han subido en Serrasa, Sant Gervasi, San Martín, Les Corts, Eixample y Ciutat Vella en un rango entre el 3-8,80%. A pesar de ello, no hay que comprar pisos. Estamos viendo entrada de dinero de otros activos, sobre todo cuentas corrientes y depósitos, en el mercado inmobiliario y se van a tomar malas decisiones pues, si hay aumento de la mora o subidas de tipos de interés, otras clases de activos tendrán más rentabilidad y veremos el recorrido contrario y salida de dinero del mercado inmobiliario.

¿Qué activos pueden ser interesantes para invertir el dinero que sale del activo inmobiliario?
Vemos que los bonos de alto rendimiento de Europa están dando un 4,05%, el investment grade global un 2,46% y el investment grade europeo un 1,29%. Mientras que el alquiler neto después de los gastos de transacción, que son el 10%, da el 3,55%. En cuanto haya aumento de la mora en el High Yield, el dinero que ha salid de investment grade a mercado inmobiliario, salga de pisos a otro activo que ni siquiera tiene un 10% de gastos de transacción inicial. Los precios de los alquileres seguirán bajando, de hecho ya lo han hecho un 40-45% en los últimos 7 años.

¿Por qué cree que no son sostenibles las subidas de los precios de los pisos en algunas zonas?
Porque estructuralmente no hay demanda. Por ejemplo, en Vizcaya, donde hay menos número de pisos a la venta o en construcción por habitante que en el resto de España, un 71,8% menos, vemos que se sigue acumulando muchísima oferta. Los bancos venden menos pisos, no hay demanda y hay menos población joven y no hay crédito. Pero menos mal que no hay crédito para el mercado inmobiliario, pues ha producido muchos problemas. Además, por Basilea III, el porcentaje de cobertura por activos riesgosos ha aumentado al 10%, por lo que los bancos no van a conceder créditos porque tienen que cubrirlos. De hecho, muchos se van a Portugal, donde hay una amnistía fiscal durante 10 años y la vida es un 30% más barata. Además, no están viniendo extranjeros a comprar a España, sólo un 2,5% de extranjeros han comprado y, los que lo han hecho, es por falta de rentabilidad en sus países.

¿Cómo ha influido la bajada de los tipos de interés en Europa en los precios de los pisos?
Con la bajada de tipos, los bienes a largo plazo deberían aumentar de precio, pero los precios de los pisos han bajado. Vemos que los precios de los pisos han bajado con los tipos de interés y también con la bajada de los alquileres. En el próximo ciclo, cuando suban los tipos de interés, bajarán aún más los precios de los pisos.

¿Cuál es la situación comparada de la oferta y la demanda de pisos en España?
Hay una oferta total de pisos de 4.800.000, mientras que la oferta anual será de unas 150.000-170.000 viviendas. No hay demanda de vivienda ni la va a volver a ver. Lo que sobra en este país es oferta.

En 2012 usted preveía que el precio de los pisos haría suelo en 2014, para estabilizarse entre 2015 y 2017, de hecho, la agencia Fitch piensa que el precio de los pisos podría hacer suelo este año. ¿Sigue pensando que será así?
Según la estadística de Tecnocasa, seguimos teniendo bajadas de pisos y creo que seguirán bajando, aunque a un menor ritmo. Además, hay una corrección de créditos. De aquí a un año, desde pico, ya habrán bajado los precios de los pisos un 58-64%, a lo que hay que sumar la bajada por efecto de la inflación, por lo que sería un 59-65% en términos reales, es decir, que ya estamos cerca de bajadas de dos terceras partes del precio de los pisos.

¿Cuándo cree que se podrán comprar pisos?
En 2017-2018. Me parece una mala inversión comprar un piso de momento. Invertir ahora en un piso conlleva el riesgo de pillarse en el futuro. El rendimiento por inversión puede ser mayor de lo actual.

¿Cuánto han bajado los precios de los alquileres?
Han bajado un 40-45% y van a bajar más porque está aumentando la oferta. Ahora lo que hay que hacer es renegociar a muerte el precio del alquiler.