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El gráfico que he preparado cuenta dos historias a la vez: financiar una casa vuelve a encarecerse y el cliente prefiere pagar por certidumbre.
Fuente: Carlos Arenas Laorga
En mayo se constituyeron 42.213 hipotecas sobre vivienda, prácticamente las mismas que un año antes, pero su importe medio aumentó un 9,7%, hasta 174.866 euros. Es decir, el comprador pide más dinero y lo obtiene a un tipo ligeramente superior. La cantidad prestada pesa tanto como el interés: discutir únicamente si el 2,8% es caro o barato olvida que ese porcentaje se aplica ahora sobre una deuda mayor. El propio INE situó la subida anual del precio de la vivienda en el 12,9% durante el primer trimestre de 2026. La vivienda se aleja y la financiación ha dejado de ayudar.
Tomemos la hipoteca media del INE: 174.866 euros a 25 años. Con un interés del 2,98%, la cuota ronda los 827 euros mensuales, bajo la hipótesis habitual del sistema francés y sin incorporar comisiones, seguros ni otros gastos. Al 2,5%, bajaría hasta unos 784 euros; al 2%, hasta aproximadamente 741. Una diferencia de medio punto supone cerca de 43 euros cada mes y alrededor de 13.000 euros durante toda la vida del préstamo. Cada décima negociada puede parecer calderilla, pero supera los 2.700 euros en 25 años.
Por eso el 3% es una frontera más psicológica que económica, aunque resulta muy útil para despertar al comprador. No estamos ante un tipo extraordinario si ampliamos el gráfico varias décadas. El problema es la suma: vivienda mucho más cara, préstamo mayor, salarios que no siempre acompañan y tipos que ya no están dopados por una política monetaria excepcional. El 3% aplicado a una casa de 175.000 euros no se parece al 3% aplicado a una de 110.000.
La segunda historia del gráfico es todavía más interesante. El 60,9% de las hipotecas se constituyó a tipo fijo, frente al 39,1% a variable. Además, el tipo inicial medio fue del 2,96% en las fijas y del 3,00% en las variables. A primera vista, la elección parece facilísima: el comprador obtiene una cuota estable y, de media, paga incluso algo menos al comenzar.
La hipoteca fija compra tranquilidad. El cliente sabe cuánto pagará dentro de uno, diez o veinte años y puede ordenar su presupuesto sin esperar la revisión del euríbor como quien espera el resultado de un análisis clínico. Esa seguridad tiene especial valor cuando la cuota ya absorbe una parte elevada de los ingresos familiares. La variable, en cambio, permite beneficiarse de futuras bajadas, aunque obliga a soportar también las subidas. No es una apuesta sobre dónde estará el euríbor el próximo trimestre; es aceptar que el coste de la vivienda dependerá durante años de una variable que nadie controla.
Y la incertidumbre ha regresado. El euríbor a doce meses alcanzó el 2,804% en mayo, frente al 2,081% de un año antes. Después, el BCE elevó en junio sus tipos oficiales en 25 puntos básicos y situó la facilidad de depósito en el 2,25%, al considerar que habían aumentado las presiones inflacionistas. La decisión es posterior a las hipotecas registradas en mayo, pero afecta al ambiente en el que hoy negocian compradores y bancos.
El mercado no ha elegido masivamente el tipo fijo porque conozca el futuro, sino porque teme equivocarse. Cuando fija y variable arrancan alrededor del 3%, muchos hogares prefieren renunciar a un ahorro incierto a cambio de eliminar una sorpresa peligrosa. Quien esté negociando ahora debe pelear cada décima, comparar varias entidades y hacer números con escenarios adversos.
