Por todos es conocida la compleja situación del mercado inmobiliario en España, que ha ido agravándose según aumentaba la intensidad de la crisis de la economía real. Lo que empezó siendo un aterrizaje suave para el sector, ha pasado a convertirse en una severa corrección con repercusiones en varios ámbitos de la economía, pero, sobre todo, en el sistema financiero.
Los problemas que anegan el mercado inmobiliario en la actualidad son múltiples, aunque el aspecto más característico de la crisis actual está muy relacionado con el stock de vivienda sin vender. En los últimos dos años, la demanda de vivienda se ha reducido a la mitad. Dicha contracción ha venido de la mano, sobre todo, del empeoramiento de las expectativas de los agentes, del deterioro del mercado de trabajo y del endurecimiento de las condiciones exigidas por las entidades financieras para acceder al crédito.

Consecuentemente, la actividad residencial ha caído a tasas anuales del 60% en los dos últimos ejercicios, según muestran las cifras de visados de vivienda de obra nueva. Esta reducción se ha trasladado directamente al mercado de trabajo, en el que los datos de paro registrado del servicio público de empleo estatal indican que la construcción ha acumulado más de 500.000 desempleados desde que se inició la crisis. Aunque la oferta ha respondido rápidamente a la demanda, el efecto inercial de la misma no ha impedido que se hayan acumulado un gran número de viviendas sin vender -en la actualidad, cifrado en 800.000 unidades-, que permanece en manos de constructores, promotores y entidades financieras, principalmente. Dicho stock está limitando la actividad de los agentes económicos: constructores y promotores se ven obligados a no iniciar nuevos proyectos hasta que no logren vender las viviendas ya construidas, al mismo tiempo que las entidades financieras no dejan de acumular activos inmobiliarios, que deben cubrir con provisiones, y que, por tanto, repercute en su actividad cotidiana.

Así, es precisamente la capacidad de absorber este stock una de las mayores preocupaciones del sector y de la economía en general. Un drenaje rápido del mismo supondrá un restablecimiento también más rápido de la actividad de un sector con un importante peso en la economía.

Pero no sólo eso. Las entidades financieras, responsables también de los excesos del pasado en el mercado inmobiliario, necesitan además drenar de sus balances los activos inmobiliarios para restablecer, en la medida en que el nuevo paradigma financiero lo permita, las condiciones de crédito a empresas y particulares. Según datos del Banco de España, la exposición del sistema financiero al sector inmobiliario se ha cifrado en 445.000 millones de euros al cierre de 2009, lo que supone un 12% del balance consolidado de las entidades o un 25% del crédito que conceden a familias y empresas. A su vez, la exposición al riesgo varía mucho entre las entidades: según el Banco de España, oscila entre un 6 y un 50% en las principales entidades del país, así como la ratio de dudosos del sector se sitúa entre el 2,3 y el 28%.

En definitiva, una situación que está condicionando mucho los mercados financieros y la economía en general. Además, el avance de la ratio de dudosos en el sector (situada en el 9,6% a cierre de año) permite prever que la situación va a seguir complicada en el medio plazo, sobre todo teniendo en cuenta que la salida de la crisis no se prevé fácil.

Pero la exposición de la economía al sector de la construcción no sólo tiene efectos directos sobre la actividad constructora. Desde principios de la década, muchas de las grandes constructoras y promotoras residenciales del país comenzaron a diversificar su actividad hacia diferentes sectores -construcción de infraestructuras, energía, prestación de servicios, etc.- y hacia diferentes mercados -Europa del Este, Suramérica, Asia, etc.-. Esta reacción, acertada desde el punto de vista empresarial, puede hacer que, a día de hoy, las consecuencias de la crisis inmobiliaria se extiendan a otras actividades productivas.

Sin embargo, ahora toca preguntarse hacia dónde se van a dirigir todos los activos que han quedado ociosos como consecuencia de la caída de la actividad constructora. Una cuestión de difícil respuesta sobre todo si se piensa en los muchos trabajadores del sector, por lo general poco formados, que han perdido su empleo. Algunos tendrán la opción de volver al sector cuando éste retome la velocidad de crucero, pero la mayoría deberán recolocarse en otros sectores, para lo que requerirán invertir en formación. Dicha inversión deberá estar dirigida hacia actividades de mayor productividad acorde con un nuevo modelo productivo que ha de comenzar a instalarse en España. Por su parte, las empresas constructoras y promotoras deberán orientar su negocio hacia otro modelo fundamentado en la sostenibilidad y en la construcción sostenible para el que algunas ya están preparadas, mientras que a otras les queda mucho por aprender.