Es uno de los colaterales de la reforma financiera. Los precios de los pisos bajarán más de un 20% como consecuencia de las nuevas exigencias a la banca, incluido el préstamo que concederá Europa a las entidades para “limpiar” el agujero del ladrillo. Los expertos reconocen que, lejos de favorecer que fluya el crédito al consumidor, sí provocará que los precios de la vivienda siga bajando. Pero ¿qué efecto tendrá esto sobre las principales constructoras? De momento, el túnel seguirá a oscuras….por mucho tiempo. .
La noticia se conoció el fin de semana: los bancos recibirán del EFSM –ESM un préstamo por valor de hasta 100.000 millones de euros que se inyectará vía FROB. Muchos lo llamaron rescate, otros intervención y los más optimistas, ayuda para que de nuevo pueda fluir el crédito a la sociedad española. Algo que no ocurrió cuando los bancos asaltaron al BCE con su barra libre de liquidez…y que, han dejado claro, tampoco ocurrirá ahora. Y de nuevo se vuelve a mirar al sector inmobiliario, promotor y de la construcción como principal causante de una situación que ha hecho temblar los muros de Europa. Y no es para menos: 2011 cerró con una exposición problemática total de bancos y cajas de ahorro a promoción inmobiliaria de 184.000 millones de euros.

Los expertos dan por hecho que este rescate repercutirá, a la baja, en los precios de la vivienda. Una de las primeras exigencias que se hará a estas entidades “es que pongan sus balances al día. Cuando contabilicen sus activos adjudicados tendrán que devaluar el precio de las viviendas hasta un 69% y el del suelo un 14%, ya que no hay demanda inmobiliaria por la ausencia de crédito a su compra”, explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios. Con esas bajadas de precio respecto a la tasación actual “sacarán los activos a la venta, lo que tendrá un efecto dominó en el mercado inmobiliario porque, para poder competir con la oferta de bancos y cajas de ahorro, los particulares tendrán que rebajar más aun sus precios”.

Variación interanual del precio medio de la vivienda en España.



Fuente: Fotocasa

Y es que lo que está claro es que “la escasa flexibilidad en la concesión de préstamos es uno de los aspectos que más ha incidido en la caída de la compraventa”, explica Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. Algo que no tiene visos de continuar pues “por mucho que aseguren que este rescate o línea de crédito tiene como objetivo que el crédito fluya, los hechos indican que no empezará a hacerlo ni a corto ni a medio plazo”, admite Molet. Así el sector seguirá enfrentándose a niveles de compraventa en mínimos históricos.





Y eso a pesar de la reticencia de los bancos. Borja Mateo, experto en mercado residencial español asegura que “las entidades intentarán vender el precio más alto posible. Para ello concederán hipotecas a 50 años o lo que sea, la gente picará y comprará un piso de la banca a 100 cuando al día siguiente, de venderlo en el mercado de segunda mano donde no hay crédito, su precio bajará a 71”. Este experto reconoce que en 2012 “respecto a cierre de 2011 los precios bajarán entre un 15-25%. Este año la tasa de desempleo llegará al 27.5%-28% y el 2012 los precios bajarán a un rango similar”. La forma más rápida de perder dinero – prosigue- es comprarse un piso. O comprar aquellas compañías que exposición al ladrillo, muchas de ellas acciones calderilla que tocaron en 2007 sus máximos históricos y desde entonces no han hecho más que agudizar los problemas con unos niveles tan elevados de apalancamiento que el desplome en bolsa estaba descontado.

Los expertos tienen claro que por el momento, las inmobiliarias no hay que tocarlas. Francisco Salvador, director de FGA MG Valores reconoce que aunque el mercado es ineficiente “no lo es tanto como para llevar a las compañías por debajo del nivel del euro sin motivos”. En el caso de las cotizadas españolas, el fuerte endeudamiento – muchas de ellas en complejos procesos de reestructuración – les ha perjudicado mucho. Y lo seguirá haciendo “porque en España no habrá ni una mejora ni en la actividad de promoción ni en la de venta de viviendas”.

Evolución sector inmobiliario: Quabit (naranja), Metrovacesa (verde), Fergo AISA (amarillo) y Reyal Urbis (rojo)




Sacyr, FCC y Ferrovial, trío de ases...bajistas

Una opinión que no difiere mucho de la que tienen de las constructoras. Sacyr Vallehermoso es, junto a FCC, una de las que más exposición tiene al mercado español. “Por un lado está sufriendo la crisis y paralización de su sector y por otro está acusando y pagando el fuerte endeudamiento que acometió para la compra de su participación en la petrolera Repsol. Por si esto fuera poco las caídas de Repsol y el recorte de dividendo le han perjudiado notablemente. La viabilidad y el futuro de Sacyr se presenta muy incierto”, explica David Galán, director de análisis de Bolsa General.


Evolución de Sacyr Vallehermoso (naranja), FCC (verde) y Ferrovial (amarillo)




Técnicamente, presenta una tendencia globalmente bajista para el medio-largo plazo “desde los 9 euros, donde cotizaba en 2009. No obstante, podría cambiar de tendencia si en el corto plazo supera los 1.85-1.90 e incluso los 2 euros”, explica Juan Enrique Cadiñanos, analista de Hanseatic Brokerhouse. Este experto recuerda que el suelo del valor está en los 1.05 euros – soporte importante.




En cuanto a FCC, está sufriendo, aunque en menor medida que Sacyr, el estallido la burbuja inmobiliaria en España y la dura crisis que vive nuestro país. “La caída comenzó en 2007, y el gráfico avisó del cambio de tendencia, mediante una figura de Hombro Cabeza Hombro, activada al perder la zona de los 40 euros con objetivo teórico mínimo hacia los 15,28 euros”, reconoce Galán. La reforma financiera ha provocado una nueva oleada bajista, que ha llevado al título en solo 4 meses, desde los 20 euros hasta los 9,35 euros actuales ( una caída superior al 50%).

 

En el gráfico podemos ver cómo la tendencia en todos los plazos de análisis es bajista y” lo mínimo que habría que exigirle al título para pensar en un rebote técnico de cierta consistencia, sería la superación de la directriz bajista de corto plazo, que señalo en color rojo”.  En el largo plazo el título ha encontrado una fortísima resistencia, contra la que ha chcoado durante buena parte de 2011 y principios de 2012, en los 20 euros zonales. "Nuestra recomendación sería permanecer fuera del valor hasta la formación de un suelo y figura de cambio de tendencia", asegura Galán..

Ferrovial  completa "una formación de cuña con proyección bajista ambiciosa en el medio plazo", explican los expertos de Renta 4. Los indicadores mensuales cortan por primer mes a la baja. "El precio presenta primera resistencia en 8,8 euros y soporte más relevante en 7,1 euros".