Como sabemos todos,  el Sareb o Banco Malo - como queramos llamarlo - se creó a prisas y carreras y como algo impuesto, dado que el gobierno siempre se había opuesto a su constitución presionado por los propios bancos españoles que veían en el mismo un problema para dar salida a sus carteras inmobiliarias tóxicas al tiempo que un competidor con precios “subvencionados”, con ello ya estaban señalando un conflicto de intereses.


Ahora casi cada día nos encontramos con noticias del Sareb relacionadas con nuevos planes de negocio, promesas de rentabilidad anunciadas para sus accionistas, aportaciones de capital impuestas a los socios, forzados constituyentes del mismo y posibles ajustes del precio de los activos traspasados.

No ganamos para sustos ni alcanzamos a saber de una manera clara y concisa cuál va ser la estrategia definitiva a seguir por la entidad, dado que tiene que conjugar los intereses de los socios, los correspondientes a los bancos nacionales -  socios o no -    que tienen sus balances llenos de activos malos a los que dar salida. Además de los reconvertidos “ zombis “o simplemente los existentes en mora en sus cuentas  y las previsiones de entradas por este capítulo. Difícil papeleta si además de todo ello tienen que dar una rentabilidad muy alta. La única solución está en ajustar los precios del traspaso a posteriori y cargar el “muerto “a las entidades que traspasaron activos, además de rebajar las alegres expectativas de sus planes de negocio en plazos y beneficios.

Este conflicto de intereses no se puede solucionar salvo como hemos indicado anteriormente,  dado que hay que tener en cuenta principalmente cómo está el mercado actual de la vivienda. Por una parte seco de compradores habituales no oportunistas si los precios no se ajustan mucho más de lo que están.  Pero ello va en contra de sus propios intereses (como sociedad debería cumplir los compromisos de su plan de negocio) y de los de los bancos, que también desean vender sus carteras tóxicas. Todo ello, a pesar del precio del traspaso de los activos fijado por el FROB, con rebaja del crédito promotor en un 45.6% de media, 55% para vivienda nueva o el 80% oara suelo. Unos traspasos que, como es normal, provocaron en los balances de las entidades fuertes pérdidas que se tuvieron que provisionar. Si ahora,  de acuerdo con las claúsulas del contrato, en la revisión que se está produciendo en 2013 aparecen nuevos datos o "vicios ocultos" en los activos traspasados, habrá un ajuste mayor en los precios y provocará cargos adicionales a las entidades, pues deberán dotar en sus balances. 


El mercado no puede absorber de ninguna de las maneras la cantidad de vivienda , promociones y demás inmuebles que todos quieren colocar sin rebajar realmente los precios. A pesar de la publicidad engañosa que todas las entidades lanzan,  creo que el comprador se esperará porque sabe que los precios deben de bajar aun más y la competencia será más fuerte a medida que pase el tiempo. El único alivio vendrá de las entidades que venderán la vivienda de sus carteras con el crédito hipotecario al 100% del coste y equipararán el alquiler al pago de la cuota. Es la única salida. El adquiriente aceptará pagar un poco más porque le va implícita la propiedad de la misma. Además, sin son entidades cedentes de activos están obligadas a vender su cartera restante a un 25% superior de precio del activo traspasado al SAREB, difícil papeleta.

Que los planes de negocio del Sareb se aprueben por su consejo y que en los cinco primeros años se venderán un 15% de su cartera, puede ser una fantasía sobre el papel como siempre ocurre si no aparcan en una sociedad con compromiso de recompra en caso de no darle salida. Estamos acostumbrados a que una consultora nos cobre por un plan de negocio que no es real pero sí positivo. Eso además de darse de bruces con la realizad es engañoso. Igualmente no se tiene en cuenta que existen promotores que también están en el mercado tratando de colocar su producto y además existen las promotoras próximas al concurso de acreedores que incrementaran aun mas su cartera de los bancos pillados en el ladrillo .

Las cuentas no cuadran en los créditos al promotor ni en los balances de los bancos y la confianza en nuestro sistema bancario no llega por parte de los organismos internaciones y las empresas de rating. Porque aquí, como todos sabemos, en un balance de un banco español cualquier parecido con la realidad es pura fantasía aunque se están dando pasos acelerados para ajustarnos a ella. Se iban a traspasar cerca de 45.000 millones de euros y se traspasaron 36.700, ¿cómo pueden haber esas diferencias de miles de millones? ¿Seguimos estando un poco como antes, no decimos la verdad y tratamos de pasar la pelota del problema un poco más adelante para que el tiempo lo solucione o lo olvide.


Rafael Montava Molina
Consultor Financiero Empresarial
rafaelmontava@hotmail.com