El Banco de España cifra el déficit actual en 700.000 viviendas, pero la brecha sigue abierta. “Teniendo en cuenta que se crean casi el doble de hogares que, de nuevas viviendas, el problema no tiene visos de solucionarse. Necesitamos volver a ver grúas en el paisaje urbano de muchas ciudades españolas, explica Francisco Irañeta, portavoz de Idealista.com.
Sin embargo, en 2025, los precios de la vivienda han subido más que los precios del alquiler. Según datos del portal idealista.com, “el precio de la vivienda usada en España registra una subida del 16,2% interanual durante el último trimestre del año, superior a la registrada en el tercer cuarto del año, cuando creció un 15,3%. Esta subida deja el metro cuadrado en 2.639 euros según el último índice de precios de idealista”. Sin embargo, los precios del alquiler aumentaron un 8,5% durante los últimos 12 meses, según un informe publicado por idealista. Así a cierre del mes de diciembre de 2025, arrendar una vivienda en nuestro país tenía un coste de 14,7 euros por metro cuadrado.
Esta diferencia entre el precio de compra y de alquiler, implica una rebaja de la rentabilidad que resultaría de dividir el precio de la vivienda entre la renta anual que obtiene el propietario. Es decir, hay que invertir más para obtener una renta que ha subido menos. Otros portales inmobiliarios abundan en esta tendencia como es el caso de Fotocasa que situó la cifra en el 5,9%, señalando una caída de 0,8 puntos en comparación con 2024 debido al fuerte encarecimiento del precio de compraventa. Según el estudio de Fotocasa.com, Castilla-La Mancha es la Comunidad más rentable con un 7,8% en 2025, un 1,5 punto más rentable que hace 5 años (6,3% en 2020). Invertir en vivienda en las capitales de Zamora, Tarragona, Huelva y Toledo da una rentabilidad superior al 7%. Además, el barrio más rentable de Barcelona es La Verneda i la Pau (7,5%), frente a Villaverde Alto, el más rentable de Madrid (8,2%).
Los datos proporcionados por estos portales inmobiliarios corresponden la rentabilidad bruta que no tiene en cuenta los gastos generados por la vivienda o las distintas reparaciones que corran por parte del arrendatario, según los pactado en el contrato. “Una rentabilidad del 6%, sigue siendo una cifra sólida en términos históricos y muy competitiva frente a otros productos de inversión. Esto confirma que la vivienda continúa funcionando como un valor refugio, especialmente en un contexto de incertidumbre económica geopolítica y fuerte presión de la demanda sobre el mercado del alquiler”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Rentabilidades después de gastos
Para el dueño de la vivienda (aunque también cabe pactar algunos de estos gastos) le corresponde el pago anual del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los generados por la comunidad de propietarios, seguros del hogar y tasas de basura, por ejemplo. También hay que contabilizar los periodos en los que la vivienda está desocupada, así como derramas de la comunidad y pequeñas reparaciones o sustituciones de elementos, siempre que se haga un buen uso de los mismos.
Así, a las rentabilidades antes mencionadas habrá que recortar entre 1,5 y 2,5 puntos. Por tanto, estamos en ganancias después de gastos superiores al 4%como media en el conjunto de España. Una rentabilidad que supera claramente a la del bono del Estado a 10 años que se mueve en el 3,22%. Este año no se esperan ganancias en los mercados de deuda provenientes del valor de los bonos. Sin embargo, la subida de la vivienda se antoja casi segura. El tratamiento fiscal del mundo financiero y del ladrillo es similar (aunque hay algunas ventajas para los arrendatarios que ofrezcan precios moderados) los gastos son deducibles y, obviamente, muy superiores en un bien real que en un activo financiero.
