El mercado inmobiliario español ha experimentado una transformación significativa en los últimos años: junto al auge de segmentos innovadores como el flex living (tema que abordamos la semana pasada), la profesionalización del sector y la entrada de nuevos actores, persisten los activos más tradicionales como invertir en segunda residencia, un producto que aporta seguridad y rentabilidad.
El último programa de El Rincón Inmobiliario, la periodista especializada en el sector inmobiliario Susana Burgos, moderó una mesa de debate en la que participaron Borja Izquierdo, Sales Director REOs en Hipoges, Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios y José Mª Basáñez, presidente de Tecnitasa. Los tres coincidieron en que, lejos de ser un producto meramente vacacional, la segunda residencia ofrece hoy oportunidades de rentabilidad en costa, ciudad y entorno rural, siempre y cuando se apoye en un análisis riguroso de ubicación, financiación y seguridad jurídica.
Para abrir el debate, Susana Burgos preguntó sobre los factores que mantienen a la segunda residencia como una opción atractiva dentro del mercado inmobiliario. Carlos Smerdou explicó que sigue siendo un activo muy buscado tanto por su uso personal como por su potencial de rentabilidad, especialmente en zonas de costa: “Quienes compraron hace tres años han visto rentabilidades superiores al 7%, con semanas de alquiler que pasaron de 2.300 a 4.000 euros en destinos como Bayona o Sanxenxo”, señaló.
Por su parte, Borja Izquierdo señaló que en términos de ubicación, la segunda residencia en un entorno urbano ofrece rentabilidades más estables y con menores riesgos, mientras que las segundas residencias situadas en costa presentan una rentabilidad estacional. “Las rentabilidades en la ciudad oscilan entre el 3% y el 5% anual, con mayor liquidez y sin la dependencia del turismo”, aseguró. También destacó el creciente interés por el entorno rural, que, aunque ofrece flujos de caja más irregulares, cuenta con un precio de entrada más bajo y potencial de revalorización en el medio plazo.
Regulación y seguridad jurídica
La inestabilidad legislativa y los cambios regulatorios son características que generan un entorno de incertidumbre para aquellos que quieren invertir en segunda residencia. En ese sentido, Izquierdo, puso encima de la mesa la necesidad de un marco regulatorio estable y afirmó que “atravesamos un momento dulce, en el que el mercado absorbe prácticamente todo, pero el inversor necesita un marco normativo y regulatorio estable para operar con confianza”. Asimismo, advirtió del creciente efecto disuasorio que están teniendo algunas restricciones autonómicas y subrayó que la diversidad de criterios legales entre territorios ha generado una “tendencia restrictiva y algo negativa” para quienes buscan invertir en este tipo de activos.
Sobre las últimas medidas anunciadas en la que se afirma que se va a aumentar la tributación por las llamadas “viviendas vacías”, Smerdou manifestó que esa penalización fiscal genera inseguridad y aspectos negativos para el inversor.
Inversor nacional y joven que compra al contado
Otro de los puntos que marcaron el debate fue el perfil del inversor en segundas residencias, así como las formas de financiación de dichos activos. Según Smerdou, entre el 70% y el 75% de las operaciones se hacen al contado, una cifra que pone de manifiesto la fortaleza financiera del comprador. Destacó que quienes recurren a financiación lo hacen en un porcentaje reducido: “Con las subidas de precios de los últimos años, aunque sobre el valor de venta puede parecer que se hipoteca un 60%, en realidad, sobre el valor real del inmueble, la hipoteca rara vez cubre más del 40%”
En esta línea, Basáñez hizo hincapié en que “los perfiles de inversores actuales son compradores con mayor capacidad adquisitiva, mientras que los jóvenes o aquellos que tienen rentas más ajustadas están quedando fuera del mercado”.
Izquierdo matizó que los inversores en su gran mayoría son nacionales y representan el 60% de las compras, con especial interés en el norte de España, y un perfil cada vez más joven, entre los 35 y 45 años. En cuanto al inversor extranjero, sigue destacando la presencia de británicos, franceses y especialmente los belgas.
Smerdou hizo referencia al interés que tienen los inversores pertenecientes a países con frontera en Rusia por Canarias, así como señaló el peso que están adquiriendo inversores latinoamericanos y estadounidenses en la ciudad de Madrid, donde este último colectivo ha crecido un 25 %.
Asesoramiento y análisis detallado
Burgos preguntó a los expertos sobre las recomendaciones para aquellos compradores que quieran invertir en una segunda residencia. Izquierdo detalló que el análisis previo de la operación es indispensable: “El inversor debe tener claro su horizonte temporal, los recursos que va a destinar a la puesta en valor del activo (reformas), el presupuesto, los objetivos de rentabilidad y su tolerancia al riesgo”.
Smerdou, por su parte, añadió la importancia del asesoramiento y afirmó que en el caso de las segundas residencias hay muchas personas que optan por el uso mixto (alquiler y uso propio). Asimismo destacó la necesidad de conocer en profundidad el mercado local y ser consciente del coste total del inmueble.
En la misma línea que Smerdou e Izquierdo, Basáñez afirmó la necesidad de un asesoramiento adecuado y puso el foco en la necesidad de reforzar la seguridad jurídica por parte de las organizaciones para evitar incertidumbre. Recomendó además analizar la normativa de cada una de las comunidades autónomas previas a cualquier operación.
