“Una opción de inversión como la de ADVERO, donde inflación, salarios y alquileres van estrechamente unidos, ofrece una interesante cobertura natural en el futuro”

Los datos del primer semestre de 2020 arrojaban un impacto en las cuentas de ADVERO Properties SOCIMI por su salida a bolsa en noviembre de 2019. ¿Cómo ha quedado el cierre financiero del ejercicio?

2020 fue un año positivamente intenso para ADVERO Pties, a pesar de la pandemia: completamos una ampliación de capital en junio por 7 millones de euros, iniciamos nuestra diversificación geográfica con la incorporación de tres inmuebles en Madrid (a cierre de 2019 estábamos concentrados en el área metropolitana de Barcelona), mantuvimos nuestros niveles de ocupación en máximos y no nos vimos afectados por situaciones de impagos por nuestros residentes. La cuenta de resultados a cierre de 2020 recoge un incremento del 25% de la cifra de negocios, por el crecimiento de la cartera de activos, si bien a nivel de resultado neto cerramos con un importe negativo de 0,11 millones de euros porque las nuevas adquisiciones (3 edificios nuevos sin comercializar hasta la fecha) se incorporaron entre los meses de julio y octubre, por lo que los ingresos por su comercialización en régimen de alquiler solo se incorporaron a los resultados una parte pequeña del ejercicio.

Asimismo, 2020 fue un año de incremento de gastos corporativos, por la estructura necesaria como cotizada, pero este es un efecto que se diluye a medida que la compañía gana tamaño. También hay que tener en cuenta que nuestra cuenta de explotación cambia significativamente según se considere la normativa del Plan General de Contabilidad español (resultado neto negativo en 2020 de 0,11 M€) o las normas internacionales de contabilidad (beneficio de 0,825 M€), por el efecto que tiene en el segundo caso la incorporación a los resultados de la revalorización de los activos adquiridos.  

A pesar de la crisis por la pandemia, el modelo de negocio de ADVERO Properties SOCIMI se ha demostrado altamente defensivo hasta la fecha…

ADVERO centra su estrategia en vivienda de alquiler asequible de calidad: nuestros inmuebles tienen una antigüedad máxima de 10 años, con acabados de calidad y un alquiler medio de 650 euros. Buscamos invertir principalmente en municipios alrededor de las grandes ciudades de España, o en barrios de renta media de dichas ciudades. Con una pandemia donde la vivienda ha sido el centro principal de nuestra vida durante más de un año, nuestra tipología de activos, junto con una gestión profesionalizada y atenta a las necesidades de nuestros residentes, ha resultado clave. Así también lo han entendido nuestros accionistas, que en plena crisis apoyaron una ampliación de capital de 7 millones de euros y vieron como sus acciones se revalorizaban un 9,5% en 2020, y un 35% desde la salida a bolsa en noviembre de 2019.

Su cartera de activos residenciales incluye 8 inmuebles con un total de 126 viviendas. ¿Prevén ampliarla en 2021?

Es nuestra total voluntad. Disponemos todavía de recursos fruto de dicha ampliación de capital y tenemos acceso a deuda bancaria. La deuda neta de la compañía a cierre de 2020 representaba tan solo el 3% del valor de nuestros activos, lejos todavía del 30% que se ha marcado como techo el consejo de administración. Estamos trabajando intensamente para poder ampliar nuestra cartera y seguir contribuyendo a equilibrar la oferta y la demanda de alquiler residencial en España.  

La futura Ley de Vivienda propone limitar las rentas en las zonas más tensionadas. ¿Qué consecuencias prevé de salir adelante esta ley?

El problema de base en España es la falta de un parque de vivienda en alquiler, principalmente por nuestra cultura de propiedad. El alquiler se ha visto tradicionalmente como una opción para los que no disponen de recursos para comprar, cuando en muchos otros países se ve como una opción que aporta flexibilidad. Esta falta de oferta en España se ha visto perjudicada además por políticas un tanto laxas en lo relativo a las ocupaciones ilegales, lo que ha hecho que, siendo el sector de la vivienda de alquiler una actividad todavía principalmente en manos de particulares temerosos de la indefensión que ha generado en muchas ocasiones el sistema, ello haya limitado todavía más si cabe la oferta. La única manera de tener precios sostenibles es equilibrando la oferta y la demanda, como en todo segmento de la economía. Atacar la base del problema con políticas que fomenten la inversión en oferta de vivienda de alquiler. Cualquier intervención en la punta del iceberg se ha demostrado ya en otros países altamente contraproducente, pues acaba limitando la inversión, envejeciendo el parque de viviendas y aumentando el problema de base.

Por otro lado, la intención del Gobierno de imponer a las Socimis una tributación mínima del 15%, ¿es preocupante?

Lo más preocupante es pensar que las Socimis son sociedades que no pagan impuestos y demonizarlas por ello. Las Socimis están obligadas a distribuir un mínimo del 80% de sus beneficios como dividendo. Y estos dividendos tributan en sede de los accionistas. La nueva tributación de la que se habla afectaría al beneficio no distribuido, lo cual vuelve a generar el mismo efecto que comentaba en el punto anterior: se restará capacidad de inversión, en un país altamente necesitado de fomento de vivienda.  

¿Cuál es, en su opinión, la manera de atacar los problemas del mercado del alquiler residencial en España?

Existe una necesidad estructural de país, en un momento donde la administración pública no dispone de recursos suficientes para desarrollar planes de vivienda efectivos. La primera manera de atacar el problema: no demonizar la inversión privada, que está invirtiendo fuertemente en España para paliar esa necesidad. No entrar en la demagogia fácil, acuñando términos como “fondos buitres”, e incentivar dicha inversión. A mayor inversión, mayor oferta, mayor competencia y mayor estabilidad del mercado. Las políticas intervencionistas en un mercado libre producen inseguridad jurídica y ahuyentan una inversión privada, nacional e internacional, muy necesaria en estos momentos.

Los expertos advierten que en 2021 aumentará la morosidad del alquiler, lo que provocará un repunte en los contratos de seguros de impago. ¿Cuál es la realidad de ADVERO Properties SOCIMI?

ADVERO se especializa en alquiler asequible; nuestra media de alquiler está en torno a los 650 euros. Solicitamos a nuestros residentes que la renta no sobrepase el 30-35% de sus ingresos, y hasta la fecha no nos hemos visto afectados por la crisis generada por la pandemia. Hemos intentado atender de la mejor manera a los residentes que nos solicitaron meses atrás algún tipo de flexibilización en el pago de la renta, pero la situación está totalmente regularizada actualmente y la ocupación se ha mantenido en los máximos estándares. Es verdad que debemos monitorizar esta situación, y ver cómo se va desarrollando el efecto de la pandemia sobre la ocupación laboral. Pero hasta la fecha también hemos notado haber sido receptores de franjas de alquiler superiores que, tal vez de manera momentánea, han tenido que ajustar su presupuesto.

Dejando a un lado los posibles cambios legislativos, ¿cuál es la foto prevista para 2021 en cuanto a actividad del sector? ¿Alquiler frente a compra?

Creemos que puede ser un buen año para ambos: el incremento de liquidez en el sistema, unido a tipos de interés sin precedentes, está dinamizando la compra de vivienda. Paralelamente, el cambio socio-cultural del que hablábamos al inicio está presionando la necesidad de alternativas de alquiler. Pero habrá que ser cautos, porque parece que podemos tener un par de buenos años por delante, con importantes ayudas para la reactivación económica, pero que resultarán previsiblemente en el medio plazo en mayor carga impositiva e incremento de la inflación. Una opción de inversión como la que ofrece ADVERO, donde inflación, salarios y alquileres van estrechamente unidos, creemos que ofrece una interesante cobertura natural ante este más que posible escenario futuro.