El año 2006 fue otro buen año para la renta variable de las empresas inmobiliarias de todo el mundo, pues los inversores globales decidieron aumentar su asignación a bienes inmuebles de un modo líquido y fiscalmente eficiente. Algunas grandes operaciones realizadas por inversores y compradores de private equity internacionales confirmaron que os fundamentales del mercado inmobiliario siguen siendo atractivos para los inversores.
La solidez del sector inmobiliario es visible en el índice EPRA/NAREIT de acciones de empresas inmobiliarias de todo el mundo, que subió un 35,7% en el periodo de un año terminado el 28 de noviembre y logró una rentabilidad anualizada en dólares del 25,0% en los últimos cinco años. La capitalización bursátil del sector inmobiliario global superó el billón de dólares en 2006 y la mayoría de sus subsectores registraron unas impresionantes ganancias en todo el mundo. Las acciones de las empresas inmobiliarias norteamericanas han subido un 35,6% en lo que va de año; las de las empresas europeas han registrado las mayores ganancias, con una rentabilidad del 51,9% hasta la fecha; y los valores inmobiliarios asiáticos han avanzado un 27,2%. Los mercados de sociedades de inversión inmobiliaria (REITs) también han evolucionado positivamente este año y el Bloomberg Global REIT ha subido un 33,4% hasta ahora. Los REITs son un componente importante del universo global de la renta variable de empresas inmobiliarias y son populares entre los inversores por su eficiencia fiscal, elevado rendimiento, liquidez y perfil de riesgo más bajo. EVOLUCIÓN DE LOS MERCADOS ASIÁTICOS: Los bienes inmuebles de Asia siguen resultando atractivos. Según Jones Lang LaSalle, los inversores de todo el mundo negociaron 43.000 millones de dólares en el mercado inmobiliario de Asia, y fundamentalmente en Japón. El crecimiento del consumo interno y la expansión empresarial han mejorado la confianza en la región, alimentado la demanda de activos, tanto comerciales como residenciales. Las tasas de ocupación y los alquileres han mejorado notablemente, lo que ha conducido a una demanda de inversión más firme. El mercado asiático de REITs ha crecido sin cesar a lo largo del año y el número total de REITs asiáticos cotizados pasó de 43 a 77 desde octubre de 2005 hasta octubre de 2006. En consecuencia, la capitalización bursátil de los REITs asiáticos casi se duplicó, desde 31.000 millones hasta 57.000 millones de dólares. Paralelamente al crecimiento de la titularización, los REITs asiáticos han tenido un comportamiento positivo, con una ganancia aproximada de un 24,1% desde el 1 de enero, según el Bloomberg Asian REIT Index. Sin embargo, ha habido cierta volatilidad dado que los REITs asiáticos no fueron inmunes a la corriente de ventas de mayo y junio de 2006 en el mercado de renta variable. • REITs JAPONESES: El mercado japonés de REITs (JREIT) ha crecido tremendamente desde su creación en 2001 tras el lanzamiento del Nippon Building Fund y el Japan Real Estate Investment Corporation. En la actualidad existen 39 JREITs cotizados con una capitalización bursátil de aproximadamente 36.000 millones de dólares. Mientras la segunda economía del mundo salía de una década de recesión y deflación, el mercado inmobiliario mejoraba de forma espectacular. Con la excepción de Australia, el JREIT es el mercado de REITs más asentado y antiguo de Asia y en 2006 fue el que experimentó un mayor crecimiento, con 13 nuevos REITs cotizados y más de 13.000 millones de dólares de fondos inyectados al mercado. Los REITs japoneses tienden a generar un menor rendimiento que otros REITs asiáticos, con una rentabilidad por dividendo media del 3,8% aproximadamente, debido al menor rendimiento de los bonos en Japón. Al tiempo que crecía, el mercado japonés de REITs se diversificaba en términos de tamaño, zona geográfica y sector. Como puede verse en el siguiente gráfico, los JREITs están ahora expuestos a una amplia gama de activos comerciales y residenciales y en 2006, llegaron al mercado más REITs de hoteles y viviendas. El Tokyo Stock Exchange REIT Index sigue la rentabilidad en yenes de 38 JREITs cotizados. Desde su creación a finales de marzo de 2003, ha generado una rentabilidad del 76,0%, que equivale a una rentabilidad anualizada del 17,0%. La rentabilidad de los JREITs ha sido impresionante, especialmente considerando los bajos niveles de volatilidad del sector. De cara al futuro, la subida de los tipos de interés por el Banco de Japón puede crear dificultades a los JREITs, aunque éstas se verían mitigadas por el mayor crecimiento de los alquileres de los activos incluidos en los mismos. • REITs DE SINGAPUR: Los sólidos fundamentales económicos, junto a los cambios regulatorios, han aumentado el atractivo de Singapur como domicilio de sociedades y fondos de inversión en activos inmobiliarios. En consecuencia, el número de REITs cotizados ofrecidos en la Bolsa de Singapur pasó de 7 a 13 a lo largo del año, con un aumento de la capitalización bursátil total desde 6.500 millones hasta 11.600 millones de dólares. El mercado de REITs de Singapur (SREIT) es el segundo de Asia después del de Japón. Se creó en 2002 con la admisión a cotización del CapitaMall Trust y ha progresado adecuadamente gracias a un régimen fiscal eficiente y un marco regulatorio favorable. A medida que maduraba, el sector se diversificaba en Singapur. La rentabilidad de los SREITs ha sido impresionante a lo largo de los años y el 2006 no ha sido ninguna excepción; el sector registró una ganancia del 32,9% en moneda local según el índice de REITs de Singapur de GPR. En los próximos seis meses se esperan más admisiones a cotización de REITs de Singapur, lo que brindará una mayor diversificación regional y sectorial. Entre las llegadas inminentes están la de CapitaRetail China Trust, un REIT de centros comerciales cotizado en Singapur y que ofrece exposición a centros comerciales chinos, First REIT, patrocinado por el grupo Lippo Karawaci, que ofrece exposición a hospitales en Indonesia, y más adelante, un REIT indio cotizado en Singapur. • REITs DE HONG KONG: El ritmo de desarrollo del mercado de REITs de Hong Kong ha sido más lento de lo que esperaban muchos observadores. Después del extraordinario éxito del lanzamiento de Link REIT en noviembre de 2005, existía un gran optimismo, pero éste comenzó a menguar con la subida de los tipos de interés y la llegada al mercado de productos con una gran dosis de ingeniería. La rápida caída del precio de Champion REIT, que empezó a cotizar en mayo de 2005, en el marco de un mercado de renta variable en proceso de debilitamiento, trasladó la atención hacia las preocupaciones de los inversores. Inmediatamente, se archivaron algunas emisiones de REITs de Hong Kong de estructura similar. Actualmente, existen cuatro REITs con una capitalización bursátil de 6.400 millones de dólares. El Link REIT garantiza la exposición al componente comercial de las urbanizaciones residenciales del gobierno de Hong Kong, mientras que Champion REIT es propietario de Citibank Plaza, un importante edificio de oficinas en el centro de Hong Kong. Cheung Kong, la empresa de bandera inmobiliaria y de telecomunicaciones de Li Ka Shing llevó a cabo la escisión de Prosperity REIT, al que asignó una selección de sus activos de oficinas e industriales en noviembre de 2005, y GZI REIT, el primero de estos vehículos con activos comerciales en China continental, empezó a cotizar en el mes de diciembre. Pese al examen de conciencia que ha tenido lugar en Hong Kong, sigue habiendo interés en los REITs tanto de Hong Kong como de China. Ahora que los tipos de interés parecen haber tocado techo, podría retornar el interés de los inversores por los REITs de Hong Kong y las emisiones pospuestas podrían salir al mercado. Sunlight REIT, de Henderson Land y Shau Kee Financial Enterprises es un ejemplo que viene al caso, Regal Real Estate Investment Trust también está buscando inversores, y podrían existir otros REITs potenciales en proyecto. • REITs DE TAIWÁN: En los últimos 12 meses, los REITs de Taiwán, o T-REITs, han pasado de 2 a 7 emisiones, llevando la capitalización bursátil total hasta los 1.400 millones de dólares, con una rentabilidad por dividendo del 4,0%. Taiwán, al igual que Corea, ha registrado un impulso limitado en los mercados de REITs debido principalmente a una reglamentación complicada y restrictiva. Uno de los problemas principales ha sido la imposibilidad de obtener fondos a través de ampliaciones de capital, lo que de hecho impide que el REIT crezca mediante adquisiciones por encima de los límites de endeudamiento disponibles. Por consiguiente, los patrocinadores de REITs tienden a sacar a cotización una serie de pequeños REITs que operan en diversos subsectores comerciales. • REITs DE MALASIA: En 2006, Bursa Malaysia admitió cuatro REITs adicionales a cotización, con lo que el número total pasó de 1a 5 y la capitalización bursátil total aumentó desde 100 millones hasta 600 millones de dólares. La rentabilidad del mercado de REITs (MREIT) ha sido inferior a la de sus homólogos de la región y el AME Capital Malaysia REIT Index registra una rentabilidad negativa del -2,3% desde el 1 de enero. La rentabilidad del mercado MREIT ha sido inferior debido a su escasa liquidez y visibilidad y a que los fondos de pensiones del país siguen buscando exposición al sector inmobiliario a través del mercado directo. CAMBIOS REGULATORIOS: Un determinante esencial del crecimiento en los mercados de REITs de Asia ha sido el ritmo de los cambios regulatorios favorables. La Asian Public Real Estate Association (APREA) se creó en junio de 2005 para promover, desarrollar y representar a las sociedades y fondos inmobiliarios cotizados de Asia Pacífico en el mercado mundial de la inversión inmobiliaria. La APREA es la asociación asiática hermana de la EPRA de Europa y la NAREIT de EE.UU., que han conseguido dar impulso a los intereses de sus miembros. Un objetivo inmediato para el logro de su meta general es la armonización del marco fiscal y regulatorio de los REITs en toda Asia. PERSPECTIVAS: En Henderson Global Investors consideramos que las perspectivas de los REITs asiáticos en los próximos años siguen siendo positivas. Es probable que el crecimiento y la diversificación visibles en 2006 se aceleren en este año. Se espera que el crecimiento económico de la región sea relativamente sólido dado el constante aumento de la demanda interna en China e India y la recuperación cíclica en Japón, Singapur y Hong Kong. El consumo interno sigue siendo boyante y los mercados inmobiliarios de Asia se benefician de la mejora cíclica. Algunos mercados, como Hong Kong, Taiwán y Malasia podrían experimentar cambios sustanciales si se superan los obstáculos regulatorios. Consideramos que los argumentos a favor de los REITs son atractivos en términos de oferta y demanda. Un gran porcentaje de los activos inmobiliarios mundiales están en Asia y están maduros para su titularización. Muchos de estos activos están en manos privadas o son propiedad de empresas no especializadas en el mercado inmobiliario y, por lo tanto, son ineficientes desde el punto de vista de la gestión y los impuestos. Los REITs suponen una alternativa más eficiente para los activos arrendados y, con el tiempo, la propiedad debería pasar del sector no cotizado al cotizado. Los REITs también generan liquidez en el mercado inmobiliario, lo que permite que las empresas de otros sectores aligeren sus balances y mejoren la rentabilidad de sus recursos propios mediante la venta de sus activos inmobiliarios a REITs. Por el lado de la demanda, los inversores desean más de estos productos. La atractiva rentabilidad generada con un riesgo bajo los hace extraordinariamente competitivos desde el punto de vista de la asignación de activos. Dadas sus características de riesgo y rentabilidad, también son idóneos para generar el tipo de flujos de ingresos con cobertura contra la inflación que exigen los pensionistas y, por lo tanto, cada vez serán más utilizados para compensar los pasivos de pensiones. Como se espera que estos crezcan de manera exponencial, parece razonable suponer que la demanda de REITs se mantendrá. Chris Reilly, gestor del Horizon Asia Pacific Property Equities Fund