La actividad inmobiliaria en España ha experimentado una importante evolución en los últimos tiempos. Después de la profunda crisis vivida en el sector y tras haber tocado fondo los precios, en estos momentos los inversores comienzan a volver.

 

Feliciano Conde, presidente Domo Activos Socimi

El abanico de posibilidades es amplio y pueden elegir entre varias vías para invertir en el sector inmobiliario que, como todos sabemos, ha sido de manera tradicional  uno de los destinos preferentes del dinero que busca rentabilidad. El famoso “invertir en ladrillo”.

 

Pueden comprar inmuebles uno a uno y gestionarlos directamente, pueden ponerlos en manos de empresas de gestión de patrimonio de las que hay muchos y excelentes ejemplos. Pueden invertir en Bolsa a través de las promotoras cotizadas y pueden hacerlo a través de una Socimi, vehículo de moda del sector en los últimos años.

Las Socimis han experimentado un crecimiento espectacular en los últimos 4 años y se han convertido en un instrumento de inversión idóneo, que además de contar con un régimen fiscal claramente ventajoso, recibe todos los beneficios del negocio del alquiler, sin los inconvenientes inherentes a esta actividad cuando se realiza a título particular: grandes desembolsos para la compra de inmuebles, alto apalancamiento, gestión y mantenimiento de los activos, reposición de inquilinos, impagos…

La primera fase del auge de las Socimis lo protagonizaron compañías que centraban su política de compras de activos en centros comerciales, oficinas, hoteles, parkings, siendo minoritaria la adquisición de edificios de viviendas.

El denominador común de estas Socimis es que adquieren la mayoría de los activos ya construidos y los ponen en alquiler para proporcionar a sus inversores una rentabilidad que en términos generales puede estar entre el 4 – 5% bruto, independientemente de las plusvalías que puedan generarse por la venta de dichos activos.

Debido al fin de la crisis inmobiliaria y al extraordinario auge del alquiler de viviendas en los últimos 2 años, han ido surgiendo Socimis centradas en activos residenciales.

Las Socimis en desarrollo

Cuando parecía que todo estaba dicho en el sector de las Socimis, se produjo una importante novedad. Se planteó al MAB la posibilidad de incorporación de una compañía que pretendía comprar activos sin desarrollar, es decir, suelo para promover edificios residenciales destinados al alquiler y así ofrecer a sus inversores participar en todo el proceso que va a vivir ese activo: desde la compra del suelo, pasando por la promoción y construcción de las viviendas, la puesta en alquiler y la desinversión final. En definitiva, participar de los posibles beneficios del proceso promotor y aprovechar el ciclo alcista del mercado del alquiler y venta de viviendas.

El MAB sancionó esta propuesta creando hace poco más de un año un nuevo subsegmento de cotización, creando las Socimis en desarrollo, para dar cabida a aquellas sociedades que tengan más del 30% de sus activos en suelo o en liquidez. Es el caso de Domo Activos Socimi, impulsada  por Domo Gestora, empresa especializada en gestión de proyectos inmobiliarios para terceros.

Estas sociedades central su modelo de negocio en promoción de viviendas, asumiendo el riesgo que conlleva esta actividad a cambio de expectativas de rentabilidad superiores. La manera en que Domo minimiza este riesgo es la apuesta por la adquisición de edificios residenciales para su rehabilitación integral y la compra de solares finalistas, de modo que se reduzca el riesgo de tramitación urbanística. Además, estos activos deben estar situados en ubicaciones de las principales capitales de provincia que tengan una alta demanda en alquiler y expectativas lógicas de revalorización. Asimismo, la construcción de las promociones se adjudica a constructoras de primer nivel y se supervisan exhaustivamente los proyectos y la ejecución de las obras.

El asesoramiento en todo el proceso por parte de empresas especializadas en gestión de promociones inmobiliarias es imprescindible en este tipo de socimis en desarrollo. Lo mismo que la labor de los asesores externos – asesor registrado, experto inmobiliario, asesor legal, auditor externo, banco agente y proveedor de liquidez- , que en el caso de Domo Activos son empresas de prestigio internacional. Estos asesores realizan una valoración del solar antes de la adquisición, realizan una Due Dilligence legal, técnica y urbanística del activo, la validación del plan de negocio de la socimi, auditoría externa de las cuentas de la sociedad… El hecho de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil, añade el plus de control y transparencia de las sociedades cotizadas.

En definitiva, estas socimis ofrecen una inversión con un riesgo sometido a numerosos controles técnicos, económicos y legales, para ofrecer a sus accionistas rentabilidades muy atractivas.