Por mucho que se trate de soslayar con informaciones periodísticas tendentes a crear una corriente de opinion favorable, los activos ociosos/morosos
de este tipo representan casi el 2% de los balances en algunas entidades financieras y eso tiene unos importantes costes en todos los aspectos. En primer lugar, los financieros. También de depreciación del activo - no menos importante ya que están obligados a mantenerlo en perfecto estado para que su valoración real no se deprecie aceleradamente- de mantenimiento, aunque esté cerrado y desocupado los servicios mínimos de suministro tienen su coste; los impuestos y los pagos a las comunidades entre otros también suponen un importante monto que entre todos estos gastos pueden alcanzar los 2.000 euros anuales por vivienda. Para contrarrestar esta situación real se están publicitando operaciones de ventas masivas ficticias a “fondos buitre” - que no son tales en la realidad- con el objetivo de tratar de incentivar la compra a particulares que, por contra, sí son definitivas. Las indicaciones de que los precios han tocado fondo tratan de contribuir a que el comprador no espere y actué rápidamente, tratando de crear un ritmo sostenido de ventas con el fin de no castigar más las cuentas de resultados, ya que éstas no pueden aguantar más el “cambio de cromos“, aparentando una normalidad patrimonial que no es tal, se sigue la tónica de negar la situación como antes se hacía con la crisis bancaria.
La realidad es muy tozuda y las cifras y acontecimientos no dicen esto. Noticias de esta misma semana nos indican que el Sareb no cumple con su programa a pesar de sus ventas ficticias o de escaparate. No sé si hubo alguien que se creyera el plan de ventas proyectado en varias anualidades del SAREB, pero volvamos a la realidad y las cifras de ventas no se cumplen ni en una tercera parte, sus resultados son negativos y hay que forzar la máquina de ventas de cualquier manera. De ahí estas actuaciones no muy ortodoxas. Tratar de multiplicarlas montando un “banco malo b” donde se aparcan importantes volúmenes de viviendas. Por otra parte, el BS también y, relacionado con el ladrillo, tiene que entrar al rescate del fondo al que le vendió la práctica totalidad de su oficinas con una importante plusvalía para su balance en su día. Además con una operación de crédito del mismo banco y todo ello a pesar de la compra con rebaja en su precio. La devaluación de los inmuebles en la actualidad es superior al 40% y no estaba cubierta por el descuento realizado en la compra 20% , con lo cual por una parte la plusvalía fue contabilizada como beneficio y por otra, el crédito concedido en capital opera en el activo, doble beneficio, es como el juego del solitario donde uno se engaña a sí mismo.
Las viviendas suponen un lastre/carga a las entidades. Como ya hemos comentado, y entre otras actuaciones los bancos son morosos de las comunidades en más de 1.000 millones de euros, al final pagan pero retrasan todo lo posible este pago. Los bancos no están preparados para esta gestión y aunque suelen delegar la misma en agencias o departamentos algo más especializados, el problema persiste. La solución para ellos es ocultar ese montante de inversión morosa en compraventa a fondos y otras pseudo-sociedades para decir que están vendidas pero no es así, el problema cierto es que el valor real de estos activos está muy por debajo del contable y ello supone una pérdida a contabilizar imposible de asumir en estos momentos. Además, hay que tener en cuenta que en muchos otros activos bancarios a particulares su hipoteca es muy superior al valor real de mercado por lo que es más rentable incurrir en mora que seguir pagándola. Este montante no se puede asumir de golpe y de ahí todas las acciones concertadas que se realizan, teniendo en cuenta esta perspectiva la situación sigue siendo muy complicada y difícil a pesar de la “ propaganda “ en sentido contrario.
El parque de viviendas vacías en nuestro país alcanza más de 2.000.000 de inmuebles y esto no se resuelve en poco tiempo. Está claro que se debe asumir la pérdida y ajustar los precios al mercado dado que tratar de esperar a que se pueda conseguir un precio más acorde al alza para reducir la carga es mas perjudicial que zanjar el problema y asumir las perdidas. Si se puede en el momento, la realidad se debe de imponer, el activo no puede ir deteriorándose y hay que ajustar precios y sacar al mercado el parque de viviendas y no esperar a que el tiempo lo resuelva el problema
Rafael Montava Molina
CEO FIDARE
[email protected].
