La caída del precio de la vivienda se acelera
Según los últimos datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el descenso de los precios de los inmuebles se aceleró en 2012 hasta marcar su máxima caída anual desde el estallido de la burbuja en 2007. Hasta un 13,7% de media cayó el precio medio de la vivienda. Los expertos reiteran por activa y por pasiva que los precios deben seguir descendiendo. Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial español, considera que “los precios de las viviendas continuarán bajando hasta 2016”. Los datos de demanda demográfica y producción nos adelantan 3 años más de ajuste del precio de la vivienda por delante. ¿A qué ritmo? Para Javier Flores, responsable del servicio de estudios y análisis de ASINVER, baraja desiguales caídas del precio y divide el mercado de viviendas en dos grupos, subprime y residencial: “antes los precios se comportaban a la par –subían y bajaban en ambos mercados en la misma cuantía prácticamente- pero ahora hay un mercado subprimer (vivienda en costa, suelo urbanizable y vivienda en periferia de ciudades) cuya caída de precios va a continuar. En cambio, si sacamos el subprime, el precio ya ha tocado suelo. Esto no quiere decir que suba, pero no creo que vayan a bajar más, excepto en el mercado subprimer, donde caerá un 20-30% adicional”.

El FMI hace unos días advertía de que "las necesidades de recapitalización podrían aumentar aún más” si los precios de los inmuebles siguen descendiendo, hasta tal punto que las coberturas podrían ocasionar "graves pérdidas de capital en uno de cada cuatro bancos". El problema es que el Real Decreto no discrimina entre subprime o no. “Lamentablemente no ha segmentado lo suficiente y trata peor de lo que debería al prime y mejor de lo que debería al subprime”, dice Flores.

Además, los descuentos sobre los inmuebles dejan divididos a los bancos en dos grupos:
- Los nacionalizados: que ya han traspasado los activos al SAREB, o sea que cualquier caída del precio de esos inmuebles lo asume el banco malo.
- Los no nacionalizados: que tendrían dificultad de poner en el mercado las viviendas a un menor precio. No obstante, mientras no haya un Real Decreto nuevo, no tienen que provisionar por mayores caídas del precio. No les afectaría en el balance.
Ahora bien, el problema viene porque “el SAREB puede presionar a las entidades no nacionalizadas al sacar al mercado pisos con descuentos importantes, por lo que, para competir con el banco malo, las financieras tendrán que bajar aún más sus precios, lo que dañaría su cartera”, dice Flores. Sin embargo, para evitarlo, lo que están haciendo es que ofrecen mejores condiciones de financiación a la hora de comprar un inmueble de la propia entidad. No obstante, el SAREB debería vender sus productos en paquetes a inversores institucionales, es decir, a fondos buitre”.



La morosidad no deja de aumentar
La decisión del Tribunal Europeo de declarar ilegal la normativa española de desahucios podría trae aparejado dos problemas para los bancos: las financieras no podrán contar tan rápidamente con los inmuebles y tendrán que dotar provisiones adicionales. “La nueva ley va a alargar los plazos que tiene el banco para recuperar el crédito y va a encarecerles esa operación”, dicen desde ASINVER. Al final los bancos acaban aumentado su morosidad, un ovillo que no para de crecer de tamaño. Recordemos que, según los últimos datos, la tasa de morosidad de los créditos del sistema financiero español (bancos, cajas de ahorros, cooperativas y establecimientos financieros de crédito) aumentó en enero al 10,78%, frente al 10,44% registrado en diciembre de 2012 (si bien, el descenso de diciembre se explica por la transferencia de activos realizada por las entidades al ' banco malo'). Borja Mateo indica que “las financieras tienen en balance tasaciones un 30% por encima del precio pico. Además, la tasa de mora en 2013 llegará al 13%-15%, con lo que el sistema financiero no puede lidiar, por lo que se le ha pasado al Estado mediante el ‘banco malo’ y lo pagamos todos”. Efectivamente, la morosidad que se traspasa al SAREB no desaparece, sino que la cubrimos todos los españoles y, si el moroso no acaba pagando su hipoteca, el ‘banco malo’ tendrá que sacar el inmueble a subasta o vendérselo a un fondo buitre.

Pero lo más preocupante de esta subida de la morosidad es el aumento también de los créditos fallidos (aquellos considerados incobrables). Sobre este ratio no se tienen cifras exactas porque quedan incluidos en la partida de los ‘créditos de dudoso cobro’, pero se baraja que suponen en torno al 10% de lo morosidad. La presión que ejercen estos créditos irrecuperables en la cartera de los bancos está llevándolos a venderlos a precios de derribo a los fondos buitres o empresas especializadas en su recobro.
Con este panorama, no es de extrañar que el Fondo Monetario Internacional alertara hace unos días en su informe sobre el estado de salud del sistema financiero español de que existen “substanciales necesidades de refinanciación para la banca en 2012-2013”, pues lo que podría dejar verdaderamente obsoletos los Reales Decretos no es la caída de los precios de los pisos, sino, el incremento de la morosidad.


Alta exposición a la deuda española
Pero el sector inmobiliario no es el peor de los males de la banca. El mayor riesgo está en su cartera de deuda soberana española. El 150% del capital común Tier 1 del sistema financiero español está expuesto al papel público español. La liquidez de la OMT ha servido para que reemplacen a los inversores extranjeros que tenían deuda española por bancos españoles. Tanto han engordado las financieras sus carteras de deuda pública española que “una rebaja de rating de España, un incremento de la prima o un rescate desordenado haría colapsar a la banca española y que necesitara otro rescate”, dice Flores. Estos meses se ha aumentado la exposición a deuda nacional de las entidades nacionales y se ha reducido la de las extrajeras. A su vez, se ha reducido la exposición sistemática a otros países a costa de agravar ese círculo de deuda soberana-bancaria de entidades españolas. Pero desde el FMI avisan sobre la alta posibilidad de una rebaja sobre la deuda soberana o un incremento del riesgo soberano con repuntes irremediables de la prima. ¿Qué consecuencias traería en el sistema financiero si esto se produjera? Flores no tiene duda, “alcanzar el 7% de rentabilidad del bono implicaría una petición de rescate”.

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