Sí es posible construir vivienda sin plazos interminables. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, está convirtiendo oficinas en pisos: ya son casi 4.000 viviendas gracias a una normativa sencilla que se aprobó hace unos meses y que está funcionando.

La Comunidad de Madrid es, probablemente, una de las pocas excepciones en nuestro país. Cuando se permite que la iniciativa privada tenga un papel protagonista, resulta mucho más sencillo generar vivienda y, sobre todo, avanzar en la solución de un problema grave como el que tenemos actualmente.

Arrancamos este recién estrenado 2026 con anuncios relevantes tanto del Gobierno como del Partido Popular, con enfoques muy distintos. Uno de los que más sorprendió fue la bonificación del 100 % en el IRPF anunciada por Pedro Sánchez, una medida que ha generado opiniones encontradas. ¿A ti te convence? ¿En qué lado te sitúas?

Yo me sitúo claramente en el lado del estímulo y la motivación, nunca en el del castigo, las reprimendas o el aumento de impuestos. Estamos hablando de un sector que hay que mimar y cuidar, porque en una transacción inmobiliaria intervienen muchos profesionales: desde la construcción hasta los agentes inmobiliarios, la publicidad y muchos otros. En total, más de un centenar de perfiles profesionales participan en cada operación.

Por eso es un sector que merece especial atención. Siempre se habla de la “teoría del palo y la zanahoria, y yo creo que la zanahoria es mucho más eficaz: permite crecer, hacerlo de forma saludable y mantener el ánimo y el estímulo de todos los que intervienen para seguir evolucionando”.

Entiendo entonces que el plan de vivienda del Partido Popular te encaja mejor, especialmente por las medidas de incentivos fiscales, muchas de ellas orientadas a facilitar a los jóvenes la compra de su primera vivienda. ¿Es así?

Exactamente. De lo que se trata es de incentivar, no de castigar, reprimir o imponer límites artificiales. Ese es, en esencia, el papel que debe cumplir el promotor inmobiliario.
Lo primero es no demonizarlo. El promotor asume un riesgo enorme: se enfrenta a la administración, a los plazos y a planes de negocio que, en muchos casos, se ven comprometidos precisamente por esos retrasos. Por eso es un agente al que hay que cuidar, no penalizar ni presentar como el villano de la historia.

Fuiste alcalde en la Costa del Sol, en Estepona, y ahora analizas el sector desde otra perspectiva, como promotor y como CEO y cofundador de Gilmar. Desde esa doble experiencia, cuando se habla de la falta de liberalización de suelo —por la financiación municipal, la ausencia de una ley de haciendas locales y otros factores—, ¿los ayuntamientos están siendo uno de los principales obstáculos para que se construya más vivienda y, en consecuencia, para que los precios sean más razonables?

Hay de todo. Yo distinguiría tres ámbitos: el estrictamente público, el estrictamente privado y el de la colaboración público-privada, y los tres son fundamentales.

Hay alcaldes excelentes, personas capaces de ponerse en el lugar del ciudadano y del promotor, conscientes de que su función es facilitar las cosas, generar actividad y empleo, no complicarlos. Ese debería ser el verdadero sentido del cargo.

Y luego hay otros que entienden la alcaldía desde una posición de autoridad mal entendida, como si los ciudadanos tuvieran que rendirles pleitesía. Eso es un error: un alcalde está para ayudar a la gente, no para poner obstáculos. En definitiva, hay ejemplos para todo.

Cuando fuiste alcalde de Estepona, liberalizaste suelo y pusiste en marcha numerosos desarrollos urbanísticos. ¿Hasta qué punto el sector inmobiliario es un motor clave para la economía local, autonómica y nacional, y qué papel deben jugar las administraciones para que ese motor funcione?

El sector inmobiliario es un motor fundamental de la economía a todos los niveles: local, autonómico y nacional. Precisamente por eso insisto en que existen tres ámbitos que deben funcionar de forma equilibrada: el público, el privado y la colaboración entre ambos.

No se trata de favorecer a uno perjudicando a otro, sino de potenciar e incentivar a los tres. Desde lo público, por ejemplo, se puede poner suelo a disposición en determinadas condiciones para que a la empresa privada le salgan los números. Y al final, de eso se trata: de que los proyectos sean viables.

Legislar está bien, pero si se aprueban normas imposibles de ejecutar o alejadas de la realidad económica, nadie las va a llevar a cabo. Lo importante es facilitar que las cosas ocurran, no bloquearlas.

¿Eres partidario de que exista un Ministerio de Vivienda? Teniendo en cuenta que las competencias están transferidas a las comunidades autónomas, ¿crees que tiene sentido su existencia?

Sí, me parece uno de los ministerios más importantes, pero con una condición clave: que esté dirigido por profesionales que conozcan realmente el sector.

Es fundamental contar con planes estratégicos, anticiparse al crecimiento de la población en cada zona y prever no solo las viviendas necesarias, sino también el empleo, las infraestructuras y los servicios asociados. La planificación es clave.

No es algo tan complejo. Si se va a construir un hospital, lo lógico es hablar con los médicos, que son quienes conocen las necesidades reales: los tiempos de traslado, los circuitos, la atención al paciente. En vivienda ocurre exactamente lo mismo: hay que escuchar a los profesionales.

Sin embargo, muchas de las políticas que se aplican hoy se diseñan sin contar con el sector, más de cara a la galería, como medidas coyunturales o demagógicas, que como soluciones reales y eficaces.

En definitiva, mucha ideología, poco pragmatismo y una escasa voluntad política para resolver los problemas. Es una queja recurrente en este programa que la ministra Isabel Rodríguez no escucha al conjunto del sector, o que solo atiende a determinados interlocutores. ¿Compartes esa sensación?

Hay empresas del sector a las que se consulta, con las que se habla y a las que se pregunta cómo está evolucionando el mercado. Pero hay muchas otras a las que simplemente no se escucha.

En algunos casos, da la sensación de que el objetivo no es entender la realidad del sector, sino buscar un titular o lanzar un mensaje que resulte atractivo para la mayoría. Y eso, en muchas ocasiones, no tiene nada que ver con lo que realmente está ocurriendo en el mercado inmobiliario.

Gilmar forma parte de la plataforma Vente a vivir a un pueblo. ¿Puede la llamada España vaciada convertirse realmente en una de las soluciones al gran desafío de la vivienda que tenemos por delante?

Más que Gilmar como empresa, somos Manolo y yo quienes impulsamos esta iniciativa. La pusimos en marcha durante la pandemia al darnos cuenta de una realidad muy clara: hay municipios donde se puede vivir por apenas un 1 % de lo que cuesta hacerlo en las grandes capitales.

Muchos pueblos cuentan con infraestructuras excelentes (colegios, guarderías, residencias, polideportivos o piscinas cubiertas) que se construyeron en su día y que hoy están infrautilizadas o directamente cerradas. Si existe conectividad y se apuesta de verdad por el teletrabajo, hay sectores en los que los empleados podrían vivir perfectamente a 100 kilómetros de una gran ciudad. Y si además el transporte funciona bien, hay más posibilidades.

Pensándolo en voz alta, si tuviera que criar a un hijo, hacerlo en un pueblo no tiene nada que ver con hacerlo en una gran ciudad. Ofrece muchas ventajas. Yo soy un apasionado del campo, de la agricultura y de los animales, y ese entorno transmite valores que, por desgracia, hoy muchos jóvenes ni siquiera conocen.

Si mañana se produjera el milagro y se aprobara la Ley del Suelo, que lleva tiempo en un cajón y que muchos califican como una norma de consenso —si no estás de acuerdo, dímelo—, ¿cuándo empezaríamos a notar su impacto en el precio de la vivienda? ¿Hasta qué punto podría contribuir a una bajada de precios?

La Ley del Suelo es una cuestión compleja, con muchos matices. Hay aspectos con los que estoy de acuerdo y otros con los que no. Dicho esto, es cierto que en el sector existe un consenso bastante amplio sobre la necesidad de una ley de este tipo, que no ha salido adelante fundamentalmente por razones políticas y que lleva más de un año paralizada.

En cualquier caso, incluso con una buena Ley del Suelo aprobada, el impacto no sería inmediato. Construir una vivienda lleva tiempo: solo el proceso de edificación puede durar entre 15 y 18 meses, siempre que se disponga desde el primer momento de licencia, financiación y todos los permisos necesarios.

El problema es que, desde que se detecta la oportunidad de un solar hasta que la vivienda está terminada, pueden pasar muchos años. Y en ese plazo el mercado puede cambiar, las tendencias pueden evolucionar y las necesidades pueden ser muy distintas.

Por eso, los planes generales deben adaptarse al mercado, y no al revés. Pretender que un planeamiento aprobado hace años siga siendo plenamente válido hoy no tiene sentido, cuando han cambiado el comercio, las oficinas y la propia concepción de la vivienda.

Las administraciones deberían estar al servicio de facilitar lo que históricamente ha funcionado, no de limitarlo o torpedearlo. En España, además, tenemos un fuerte sentido patrimonial de la vivienda, heredado de nuestros padres y abuelos, que ha sido un salvavidas en más de una crisis. Penalizar ese esfuerzo con impuestos o facilitar situaciones como la ocupación me parece, sinceramente, dramático.

Aproximadamente un tercio del precio final de la vivienda son impuestos y, además, cerca del 18% tiene que ver con esos impuestos.  ¿Es ahí, en la fiscalidad, donde se podrían lograr efectos más rápidos para aliviar el problema de la vivienda?

Sin duda. Quien consigue, a base de ahorro y esfuerzo, acceder a una vivienda merece reconocimiento, no penalización. A esa persona habría que hacerle un monumento, no intentar desincentivarla o castigarla con una presión fiscal excesiva.

Entrando en el debate sobre los grandes tenedores, y al margen de esa polémica, Gilmar ofrece hoy un abanico muy amplio de servicios antes, durante y después de la compra: tasación, reformas, guardamuebles, seguros o financiación, entre otros. Además, da la sensación de que ya no sois solo una inmobiliaria de vivienda de lujo. Esa etiqueta sigue existiendo, pero quizá pertenece más al Gilmar del pasado que al del presente. ¿Es así?

Nosotros siempre hemos defendido que el verdadero lujo es el servicio. Para Gilmar es igual de importante un cliente que compra una vivienda de 250.000 euros que uno que invierte dos millones y medio. A ambos les ofrecemos exactamente la misma calidad de atención y el mismo nivel de acompañamiento.

La financiación es un servicio clave, la tasación lo es, al igual que la reforma o el interiorismo. Todo forma parte de una experiencia integral. Nuestro objetivo es acompañar al cliente durante toda su vida inmobiliaria, ofreciéndole soluciones en cada etapa, con independencia del precio de la vivienda.

Alguien podría pensar que ofrecer tantos servicios adicionales acaba encareciendo el precio final de la vivienda. ¿Es realmente así?

No, porque todos esos servicios son opcionales. El cliente ve el inmueble tal y como está, y nuestra obligación es ayudarle a visualizar en qué se puede transformar. Si le explicamos el potencial, lo razonamos y detallamos los costes, el comprador decide. 

Puede ocurrir que adquiera una vivienda por, pongamos, 500.000 euros, invierta después en mejoras y que el valor final pase de cinco y medio a siete. Esa es precisamente nuestra función: aportar valor, no encarecer el precio.

Estáis desarrollando varios proyectos en República Dominicana, Bonita Beach, una promoción muy llamativa. ¿Cómo está funcionando la aventura de la internacionalización y, en particular, vuestra apuesta por ese mercado?

Históricamente nos hemos centrado en España, aunque en su día tuvimos una experiencia muy relevante en Marruecos, con el desarrollo de miles de viviendas junto a una de las principales compañías del país. Fue una etapa muy enriquecedora.

Ahora, gracias a la relación personal y profesional con Alfonso Carracosa, nos hemos planteado dar el salto a República Dominicana. Es un país que ofrece mucha seguridad jurídica para el inversor y, además, cuenta con una población con un carácter muy cercano y positivo.

A eso se suma un clima excepcional y una calidad de vida difícil de igualar. Incluso en invierno, en plena Navidad, puedes estar en la playa, al sol. Es un lugar donde el descanso y el ocio surgen de forma natural.

¿Cuántas viviendas estáis desarrollando actualmente en República Dominicana?

Estamos ahora mismo en una primera fase de unas 400 unidades. El proyecto se desarrolla en Cap Cana, una de las zonas más exclusivas del país, con acceso controlado. Hablamos de viviendas de distintos formatos: desde unidades más pequeñas, con precios que parten de algo menos de 300.000 dólares, hasta villas de alrededor de dos millones de dólares, algunas con playa privada. Es un proyecto espectacular. 

El proyecto se llama Bonita Beach Luxury Residences, pero ofrecéis varios tipos de productos como mencionas.

No es solo lujo en el sentido clásico. Precisamente el proyecto ofrece una gama muy amplia de producto, lo que lo hace especialmente interesante. Hay viviendas más accesibles y otras claramente premium. Y, tal y como está evolucionando el mercado, creo que en menos de tres años veremos una gran diversidad de perfiles de compradores.

Gilmar nace en 1983. Desde entonces el mercado ha cambiado mucho, especialmente tras la crisis de 2008. ¿Cómo ha evolucionado la compañía en paralelo a la profesionalización del sector?

Gilmar nace de dos personas absolutamente apasionadas por este negocio, con una obsesión clara: dar el mejor servicio posible. Desde el principio nos propusimos construir una empresa seria, referente, y que el cliente tuviera la tranquilidad de saber que, trabajando con Gilmar, no iba a tener problemas. Creo que eso lo hemos conseguido.

La evolución ha sido enorme. Cuando empezamos, el perfil del comercial era muy distinto: operaciones fuera de horario. Hoy la tecnología ha cambiado por completo el sector. Hemos pasado de llamar desde cabinas telefónicas a trabajar en un entorno totalmente digital, sin papel, con procesos automatizados y con la inteligencia artificial ayudándonos a gestionar mejor a los clientes.

Actualmente atendemos 24 horas al día, en varios idiomas, a clientes que nos llaman desde cualquier parte del mundo. Además, el marketing y la comunicación han adquirido un peso fundamental gracias a internet y las redes sociales.

¿Cuál es hoy el perfil del cliente de Gilmar?

Es muy difícil generalizar. Depende mucho de la zona y del momento. Hay oficinas, como Puerto Banús, donde prácticamente se trabaja solo con cliente internacional. En Málaga, por ejemplo, contamos ya con seis oficinas.

Las nacionalidades también varían por ciclos: ha habido etapas con fuerte presencia rusa, árabe, ahora los nórdicos tienen mucho protagonismo, siempre hay un flujo constante de británicos y franceses. España es un país extraordinario para vivir y eso se nota en la demanda.

Si comparamos el mercado inmobiliario español con el de otros países europeos, ¿nos diferenciamos tanto como a veces pensamos?

Cada vez menos. La crisis de vivienda es común en muchas capitales europeas. Antes existía una diferencia mucho mayor de precios con ciudades como Londres o Berlín. 

Hoy, los grandes fondos internacionales tienen a España como uno de sus principales objetivos, porque ofrece buenas rentabilidades. Contamos con infraestructuras, un clima único, una gastronomía excepcional y una cultura y carácter que atraen muchísimo. España es un destino extraordinario y lo que tenemos que hacer es cuidar ese atractivo para seguir siéndolo.

Para cerrar, te pregunto por la ley de tasaciones. Te he leído en alguna ocasión valorarla de forma positiva, como una norma que ayuda a agilizar promociones y trámites. ¿Sigues pensando lo mismo?

La tasación es un elemento imprescindible en el sector: para promover, comprar, vender o hipotecar una vivienda. Contamos con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y es una herramienta necesaria para que el mercado funcione con seguridad.

Te lo pregunto también porque, a diferencia de la ley de vivienda, parece que aquí sí hay un mayor consenso en el sector.

En el caso de la ley de vivienda, cuando se intenta intervenir de forma sistemática en el mercado, se ignora una realidad básica: la ley de la oferta y la demanda. Intentar topar o limitar precios de manera artificial es algo que no comparto y que, en mi opinión, acaba generando más problemas que soluciones.