Ayer lunes se conocía al cierre de mercado que la promotora de origen vasco Neinor Homes había aprobado la fusión por absorción de Quabit con el objetivo de integrar activos conjuntos por valor de unos 2.000 millones de euros. Los accionistas de clase A de Quabit Inmobiliaria tendrán una participación del 7% de Neinor y se llevará a cabo una reestructuración de la deuda del Grupo Quabit si finalmente la operación sale adelante.
Esta mañana los responsables de ambas compañías se pronunciaban y Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, explicaba que la fusión venía a solventar, en gran medida, la "baja capitalización de Quabit, debido a una estructura financiera complicada”. Con una fuerte posición de caja, de 240 millones de euros, Neinor afronta esta operación en un buen momento financiero para ella. Además, su CEO ha explicado que ambas compañías "se complementan", abarcando ahora el sector de la vivienda medio-alto, medio y medio-bajo.
Abádanes tendrá el 1-1,5% de la nueva compañía
La ecuación de canje pa el acuerdo de fusión es de 1 acción de Neinor Homes por cada 25,9650 acciones de Quabit, lo que supone valorar Quabit a unos 62 millones de euros, una prima del 18% frente a la capitalización de ayer.
El canje se atenderá con acciones de nueva emisión de Neinor, cuyos actuales accionistas controlarán el 93% del capital de la compañía resultante, que mantendrá el mismo nombre, consejo de administración y equipo directivo, mientras que el presidente de Quabit, Félix Abánades, seguirá ligado a la gestión como asesor. "Felix Abánades, presidente de Quabit Inmobiliaria, tendrá el 1 o 1,5% de la nueva compañía", explicaban hoy en rueda de prensa.
Además, la compañía ha llegado a un acuerdo con los principales acreedores de Quabit para aplicar una quita de entre 45 y 50 millones de la deuda de Quabit, además de un pacto para amortizar la exposición financiera de Avenue, que incluye las acciones de Clase B de Quabit, diversas líneas de financiación y varios warrants.
Como en todas las operaciones de este calado, la operación saldrá adelante si al menos un 50% de las juntas de accionistas de ambas compañías están de acuerdo. La operación cuenta con el visto bueno del principal accionista de Quabit, el constructor y presidente de la compañía Félix Abánades que se ha comprometido a acudir con el 18% del capital que controla a través de diferentes sociedades como Rayet y Restablo Inversiones. Además también han dado ya su visto bueno la constructora vasca Ondobide y las gestoras de fondos Gescooperativo, Augustus Capital AM y Cobas AM, que aseguran de momento un 26% del capital de la compañía.
Esta por ver que hacen el banco suizo Julius Baer que controla el 4,998% de las acciones, el fondo Kairos International Sicav que tiene el 4,989% del capital o el empresario mexicano Carlos Slim, principal accionista de FCC y Realia, que a través de Inversora Carso tiene un 3,006%.
Más allá de los movimientos accionariales, el mercado está valorando de forma muy positiva la primera gran operación de consolidación en el mercado inmobiliario español tras el estallido del Covid-19 tanto por el avance en bolsa de Quabit como por los informes que se han ido conociendo desde la publicación de la fusión en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Las acciones de Neinor Homes suben más de un 1% en el mercado continuo.
Los analistas valoran la fusión Neinor-Quabit
Por su parte, las principales casas de inversión también se han pronunciado.
Los analistas de Bankinter apuntan que "son buenas noticias para ambas compañías. La oferta implica una prima del 15% sobre el valor de mercado de Quabit (0,41 euros por acción vs 0,357 euros por acción de mercado). Los accionistas de Quabit ven además garantizada la viabilidad financiera de la compañía, y recibirán a cambio acciones más líquidas".
"Por otra parte, Neinor Homes compra una cartera de suelo para desarrollar unas 7.000 viviendas, con un descuento del 70% sobre NAV (200 millones de euros tras la quita de deuda). La operación tiene impacto positivo del +7,5% sobre nuestra valoración de Neinor Homes (hasta 11,7€/acción desde 8,3€/acción anterior). Además, la compañía mantiene un perfil de apalancamiento moderado, con un LTV del 20-25% (vs. 10% anterior). Subimos recomendación a neutral desde vender", añaden.
Según CM Capital Markets, la fusión es una noticia positiva para las acciones. Sus analistas explican que la relación de canje valora a Quabit en alrededor de 62 millones de euros frente a una capitalización actual de mercado de 53 millones de euros, lo que significa una prima de alrededor del 20% para los tenedores de acciones de clase A. La casa de valores agrega que el valor bruto de promoción de la empresa fusionada (GDV) -que representa los futuros ingresos una vez que se entreguen las viviendas de su cartera de terrenos- ascendería a 4.500 millones de euros.
Credit Suisse ve la transacción como un paso lógico y agrega que resuelve la necesidad de Neinor de aumentar materialmente las adquisiciones de suelo durante los próximos dos años.
Kepler Cheuvreux ve el acuerdo como oportunista, ya que Neinor está comprando con un gran descuento y al mismo tiempo está resolviendo de una sola vez los problemas potenciales que surgen de su limitada reserva de terrenos.
En Renta 4 destacan que Neinor pasará a tener unos activos brutos por valor (GAV) de 2.000 millones de euros, un banco de suelo para más de 7.000 viviendas, el 65% del cual es finalista, y una capacidad de promover más de 16.000 viviendas y generar unos ingresos totales de 4.500 millones de euros. Renta 4 también destaca que el ratio de apalancamiento ('loan to value') del nuevo grupo será del 20%-25%, al mismo tiempo que las pérdidas históricas de Quabit permitirán a Neinor beneficiarse de hasta 200 mln eur en créditos fiscales.
