Después de un 2018 con récord de la última década de inversión en el inmobiliario español, el nuevo ejercicio va a suponer la consolidación del dinamismo del sector aunque con crecimientos más moderados, especialmente en el residencial de las grandes ciudades. Se trata de un mercado en el que sigue pesando la cultura de compra directa frente a la inversión a través de vehículos especializados como las SOCIMI y en el que el recuerdo de la crisis vivida condiciona la actuación del pequeño ahorrador.

perspectivas del sector inmobiliario

Joaquín López-Chicheri (Vitruvio); Rubén Bernat (Quabit Inmobiliaria); Consuelo Villanueva (Sociedad de Tasación); Javier Ablitas (EI); Inés Arellano (Merlin Properties); Mario Verdyguer (BNP Paribas Real Estate); Fernando Encinar (Idealista); Ricardo Pumar (Grupo Insur)

Optimismo moderado sobre el crecimiento en 2019 y unanimidad sobre las oportunidades que ofrece el sector para los inversores. Son las conclusiones principales de los participantes en un encuentro que ha analizado la situación del mercado inmobiliario nacional, marcado por una cultura financiera ligada al "ladrillo" que se mantiene pese a la crisis vivida y en la que nuevos actores como las sociedades de inversión inmobiliaria se multiplican y ofrecen posibilidades de diversificación, aunque continúan siendo unas desconocidas para una parte importante de la población.

Como escenario general, Mario Verdyguer, director de Property Management de BNP PARIBAS REAL ESTATE, alude a una pequeña ralentización en los crecimientos generales “aunque continúa habiendo apetito inversor” y Fernando Encinar, jefe de Estudios de IDEALISTA, afirma que “2019 va a ser de nuevo un buen año. Siempre va a haber cisnes negros, pero también blancos, y el sector es un transatlántico que no gira de forma repentina”. Además, no se considera que la posible subida del precio del dinero constituya un factor relevante en este punto del ciclo.

Desde la perspectiva de las oportunidades para el inversor, Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de VITRUVIO SOCIMI, separa promoción y gestión del alquiler. “Es importante diferenciar esas actividades porque no tienen la misma correlación con el ciclo: la promotora cuenta con retornos más altos y más riesgo; la patrimonial, más conservadora, típicamente cuenta con menos apalancamiento”.

En este sentido, Rubén Bernat, director Financiero Corporativo de QUABIT INMOBILIARIA, pone el foco en que el de nueva construcción “está lejos de ser un mercado normalizado. Para eso deberíamos llegar a las 150.000 viviendas, y en 2018 no se habrán alcanzado las 60.000”. Este hecho invita al optimismo en el ámbito promotor porque, como afirma Ricardo Pumar, presidente de GRUPO INSUR, hay una demanda embalsada de este tipo de producto “por la paralización de producción de los últimos años” que habrá que satisfacer.

José Luis Alba, director del Área Socimi de DOMO ACTIVOS SOCIMI, por su parte, apunta al alquiler de vivienda, “que ha experimentado un aumento de la demanda muy importante, aunque todavía estemos lejos de los ratios de la mayoría de países europeos. Por lo tanto, la adquisición de viviendas como inversión puede ser una alternativa interesante, así como la inversión en socimis, promotoras o fondos que se dediquen al alquiler residencial”.

Por su parte, Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de SOCIEDAD DE TASACIÓN, apunta la importancia de estar pendiente de lo que ocurre más allá de Madrid y Barcelona -“juegan en la liga de las grandes ciudades y están más vinculadas a movimientos financieros”-  porque durante este ciclo “el comportamiento de estas segundas poblaciones, en general, ha ido a un paso muy razonable”.

Un sector en el que el residencial es lo más llamativo, pero en el que retail, oficinas o logística también son relevantes y a todos ellos se puede acceder a través de inversión directa o indirecta. “La legislación ha permitido un resurgir de compañías que facilitan invertir de manera diversificada y creo que debemos explotar esa fórmula“, destaca Inés Arellano, directora Relación con Inversores de MERLIN PROPERTIES, “pero todavía nos queda labor para educar en esa inversión”. Respecto a este punto, existe coincidencia en que no se ha aprovechado la crisis para expandir conocimiento financiero, aunque Pumar apunta que la consolidación del asesoramiento independiente en los últimos años supone un cambio importante respecto al anterior ciclo.

Al calor de este tema surge también el análisis de la situación del mercado de las socimis. Para Verdyguer les falta aún, salvo contadas excepciones, un mayor volumen para atraer a más gente, algo que, según López-Chicheri, ocurrirá, pero “hay que darle tiempo al sector para que se desarrolle y consolide” y, como señala Alba, “profesionalice ámbitos que ahora mismo pueden estar desordenados y descontrolados”. A estos factores tanto Encinar como Villanueva suman las dudas que generan en el pequeño inversor determinadas noticias sobre posibles modificaciones legislativas y la ausencia en algunas ocasiones de capacidad didáctica.

Tras las caídas en bolsa del pasado ejercicio, los descuentos con los que cotizan las compañías inmobiliarias en bolsa “suponen una grandísima oportunidad”, en opinión de Bernat, aunque para Encinar, “el pequeño inversor igual piensa que es más fácil comprar una casa que invertir en bolsa. Tal y como está el mercado, comprar una vivienda en cualquiera de las grandes ciudades españolas es un ticket”.

El papel de la tecnología

Al igual que el resto de sectores productivos, el inmobiliario también ha experimentado durante estos años profundos cambios fruto del desarrollo tecnológico. “Una vivienda de ahora no tiene nada que ver con una de hace 10 años”, afirma Pumar, quien señala a los portales inmobiliarios como elemento tractor “porque han facilitado la comparación al cliente”, algo en lo que coincide con Villanueva, quien también destaca el motor que ha sido Idealista en el campo tecnológico y el desarrollo que ha experimentado la transmisión de información al cliente. Ahora, señala Encinar, “vemos que el usuario te demanda más cosas y la gestión de todos los datos está trayendo transparencia al sistema porque permite contar con más información para la toma de decisiones”.

A los cambios a los que ha obligado la normativa en materias vinculadas a la sostenibilidad -“un concepto con el que las nuevas generaciones se identifican y que, por lo tanto, se favorece y empuja”, en opinión de Bernat- se suma, como destaca Encinar, la modificación de la llamada experiencia cliente, con chats integrados en las webs o visitas en 3D. Avances que responden a la demanda del usuario, no a la iniciativa y liderazgo del sector, según López-Chicheri –“nunca ha sido innovador o líder en este campo”, afirma Pumar-. Esas nuevas demandas no se circunscriben solo al ámbito residencial. “Hemos pasado de pensar quién es el propietario de un inmueble a quién es el usuario” reflexiona Verdyguer, “y todo el foco de la gestión tiene que estar basado ahí, en la adaptación a sus necesidades”. Una palabra, “adaptación” en la que coincide Arellano, quien destaca que “en Merlín tenemos un pequeño laboratorio interno para ver cómo nos relacionamos con el cliente”.

En conclusión, esfuerzo para educar -“explicar muy bien, por ejemplo, qué hace y qué no hace una socimi o qué es realmente el mercado de alquiler” apunta Encimar- y que el pequeño ahorrador sepa que cuenta con alternativas “y que puede tener exposición a grandes transatlánticos del sector con una visión de medio y largo plazo y con una liquidez que la inversión directa en inmobiliario no tiene”, como señala Arellano, a lo que Bernat reitera como elemento atractivo el descuento con el que, en su opinión, cotizan las promotoras en bolsa, en un escenario que, según Alba, está lejos del que se vivió durante la burbuja. Esta posibilidad de diversificar debe apoyarse, según López-Chicheri, “en el asesoramiento de un experto” en un entorno que “ha resurgido, pero en el que aún faltan por definir reglas del juego”, dice Villanueva, quien lanza un reto de país en el cierre: cómo vamos a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda, que sigue siendo, como recuerda Pumar, el producto estrella para la inversión directa.