El ladrillo está sufriendo en Bolsa en el IBEX 35, muy penalizado por las subidas de tipos y el frenazo del sector inmobiliario ante la incertidumbre económica. Si se echa un vistazo a las dos grandes Socimis del índice, Inmobiliaria Colonial acumula una caída de un 10,4%, mientras que MERLIN Properties retrocede un 10%, en comparación con un selectivo madrileño que, pese a los muchos altibajos, todavía sube casi un 10% en lo que va de 2023. Este castigo ha dejado a las acciones muy baratas, advierten los analistas.
“El sector inmobiliario está cotizando claramente por debajo deNAV”, señala Ignacio Cantos, director de renta variable de ATL Capital, en una reciente entrevista. “Es verdad que la financiación está más cara, pero podría tener algún tirón y casi todas las malas noticias están en el precio, por lo que se podrían comprar de manera selectiva algunos valores”.
De una opinión similar es Juan Moreno, analista de Bankinter, que abunda en un informe en que “el inmobiliario cotizado ha sobrerreaccionado”. El experto considera que es “momento de empezar a posicionarse de cara a 2024”. “El inmobiliario cotizado anticipa un escenario excesivamente conservador, con descuentos próximos al 30% sobre NAV y rentabilidad por dividendo del 5%”.
Gráfico cotización Colonial
“Es momento de empezar a posicionarse de cara a un 2024 que prevemos favorable, con crecimiento económico moderado, inflación todavía elevada y final del proceso de subidas de tipos”. De hecho, Bankinter ha decidido elevar la recomendación a las tres grandes Socimis españolas - Inmobiliaria Colonial, MERLIN Properties y Lar España- a ‘comprar’ desde ‘neutral’.
Gráfico cotización Merlin
En el caso de Inmobiliaria Colonial, Bankinter sitúa el precio objetivo en 6,70 euros, con un potencial alcista de más del 30% respecto a los niveles actuales. En el caso de MERLIN Properties, la valoración es de 9,20 euros por acción, con un potencial alcista del 20,2%.
En el Mercado Continuo, el precio objetivo de Lar España lo sitúa en 6,34 euros, con un potencial alcista de un 15,5% a sumar al 30% que se anota de revalorización la Socimi en lo que va de año, desmarcándose de la tendencia negativa del resto.
Gráfico cotización Lar España
En cuanto a las promotoras inmobiliarias, Bankinter recomienda ‘comprar’ Aedas Homes, con un precio objetivo de 20,94 euros que supone un potencial alcista del 38%. Consejo ‘neural’ para Metrovacesa, con un potencial del 5% hasta alcanzar una valoración de 7,90 euros. También es ‘neutral’ la recomendación de la firma sobre Neinor Homes, con el precio objetivo en 10,60 euros, un 6,6% por encima de la cotización actual.
Fuera de España, la casa de análisis detecta oportunidades como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust.
Estimaciones sobre el sector inmobiliario en 2024
Bankinter toma estas acciones tras una revisión profunda de las perspectivas del sector inmobiliario. Los precios de vivienda “aguantan sorprendentemente bien en 2023”, a pesar de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y la caída de transacciones (-20% estimado entre 2023 y 2024), destaca el equipo de análisis. “El principal motivo lo encontramos en el mercado laboral, con sólida creación de empleo y salarios subiendo a ritmos próximos al 5% interanual. Por ello, revisamos al alza nuestras estimaciones de precios de vivienda hasta +1% 2023 frente al -3% anterior”.
“Si caen en 2024, será de forma coyuntural”, considera, ya que “la vivienda presenta sólidos fundamentales”. “Los precios deberían tender a estancarse e incluso podrían caer ligeramente en 2024 (estimamos - 2%). Si bien, de producirse dicha corrección será coyuntural por el entorno de tipos elevados. A partir de 2025 deberían volver a la senda del crecimiento (+1% estimado), con el Euribor moderándose y apoyado en sólidos fundamentales del mercado de vivienda: ratios de accesibilidad en medias históricas, oferta y demanda equilibradas y financiación hipotecaria más prudente”.
Por otro lado, Bankinter considera que todavía queda ajuste de valoraciones de activos, sobre todo oficinas y centros comerciales. “Se incrementa la rentabilidad exigida a los activos inmobiliarios, en un entorno en el que los bonos soberanos vuelven a ser una alternativa de inversión”, explica. “Sólo activos con capacidad de subida de rentas lograrán evitar rebajas significativas de valoraciones de activos. Este es el caso de activos logísticos, centros de datos y relacionados con la salud (residencias de 3ª edad y hospitales)”.
Sin embargo, “hay otros en los que la capacidad de subida de rentas es muy limitada y que por tanto seguirán ajustando a la baja sus valoraciones, como oficinas y centros comerciales”, concluye Bankinter.
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