Una nueva regulación para fomentar la actividad en un sector clave en la economía española: la construcción. Y de nuevo la polémica. Los expertos consideran que la reducción o eliminación de la deducción por compra de vivienda sólo podrá reactivar el sector en el corto plazo. La solución, dicen, pasaría por un drástico recorte en el precio de los inmuebles. Un arma de doble filo: el banco puede exigir garantías si el precio de la vivienda en propiedad baja un 20% respecto a la hipoteca inicial.
Fue el sector que llevó a la economía española a su máximo esplendor en la década de los ´90 y el mismo que le ha dejado sólo en el esqueleto. El sector de la construcción llenó de grúas la geografía española y ha plagado de agujeros su economía. El fuerte parón que sufrieron las empresas del ladrillo – y que aun hoy siguen experimentando- trata de ser reflotado como sea. Y es que la dependencia de la economía en el sector es más que evidente. Y la situación es complicada. Los últimos datos publicados por la oficina de estadística comunitaria (Eurostat) reflejan un descenso del 5,5% en la producción del sector de la construcción en marzo, el más acusado de toda la Unión Europea. Un recorte del 20,3% respecto al mismo período del año anterior.

Y se plantean las soluciones con un objetivo claro: fomentar la construcción de viviendas nuevas – interrumpida desde hace meses por la dificultad en el acceso al crédito- y la venta de las ya construídas. El gobierno publica su última medida que consiste en reducir o eliminar, dependiendo de las rentas anuales, la deducción por compra de vivienda. Una ley que será efectiva a partir de 2011 y que “permitirá animar a corto plazo el problema del voluminoso parque de viviendas sin destino”, explicaba el presidente del ejecutivo. Una consecuencia que las asociaciones de consumidores no ven tan claro. Según FACUA, “la política de gobierno frente a la especulación inmobiliaria no es actuar contra los abusos en los precios y las condiciones de las hipoteca, sino contra los propios consumidores” pues les abocan a acelerar sus decisiones de compra – pese a los elevados precios- “con la amenaza de que perderán las deducciones fiscales si esperan que se produzcan más bajadas”.

El destinatario principal son las rentas que superen los 24.000 euros brutos anuales, cantidad pendiente de confirmar y que se está debatiendo en el congreso. Se entiende que estos usuarios son los más solventes y por lo tanto, los que tienen menos dificultades a la hora de acceder a un préstamo hipotecario. Aunque la asociación de consumidores ve correcto que las rentas muy altas sean excluidas de la posibilidad de beneficiarse de estas deducciones, ve que “el límite de 24.000 euros dejará fuera a una cifra excesiva de rentas medias”. Porque “seamos realistas. La capacidad que tiene una persona para acceder al crédito– aun con ese sueldo- no esta tan amplia en estos momentos y si además le pones otro impedimento, más que ayudarlo le estás poniendo las cosas difíciles”, explica Nuria Álvarez, analista de Renta 4. Esta experta considera que es una medida que “efectiva puede serlo pero más bien a corto plazo”. Una idea que también comparte José Antonio Sánchez, reponsable de Normacef quien considera que “parece una medida dirigida a estimular que la gente compre viviendas ahora que todavía se puede deducir”.

Respecto a las rentas menores, el gobierno establece que sólo podrán acogerse a la deducción por vivienda las rentas inferiores a 17.000 euros, con una base deducible de 9.015 euros. Es cierto que “es una medida que puede evitar que la gente compre con motivos especulativos, pero también que aquellos que quieran comprar como vivienda habitual dejen de plantárselo porque no puede pagarlo”, explica Álvarez. Aunque los precios de las viviendas bajaron un 6,5% en el primer trimestre del año, no es suficiente. Facua admite que el gobierno debe presionar al sector inmobiliario “para que aplique bajadas mucho más significativas a sus precios, los cuales no han sido todavía en absoluto proporcionales a la enorme crisis de la que se queja el sector”. El responsable de Normacef no cree que este tipo de medidas surtan mucho efecto “teniendo en cuenta precisamente el precio de la vivienda y que la deducción máxima aplicable es de 1.352 euros”.

Bajar los precios de la vivienda: un arma de doble filo

Y aunque la bajada de los precios de la vivienda – con o sin deducción de por medio- beneficie a los usuarios que quieran adquirir un inmueble...Esto también puede ser contraproducente para los que ya son propietarios. ¿El motivo? Los bancos pueden exigir garantías si una vivienda hipotecada se deprecia, según la nueva ley del mercado hipotecario. Ésta permite a los bancos obligar a los hipotecados a poner más garantías –dinero en efectivo, acciones, inversiones, propiedades…-- sobre la mesa si su casa baja un 20% respecto al precio inicial. Algo que “puede ocurrir efectivamente” por lo que “habría que estar muy atentos a lo establecido en el contrato de hipoteca con el banco”, explica el responsable de Normacef. La hipoteca de la vivienda es una garantía de que el préstamo de dinero se va a devolver. “Pero si en el contrato se prevé la opción de que el Banco pueda pedir la ampliación de garantía cuando estime que la hipoteca inicial no cubre el valor del préstamo, lo puede ejecutar”.

El propio Boletín Oficial del Estado precisa cuándo los bancos podrán hacer uso de esta norma entre los particulares. De esta forma, si el deudor es una persona física, el banco no puede activar esta norma hasta que pase un año en el que se mantenga que la hipoteca es superior al precio del piso. En el momento en que la entidad requiera esta cantidad, el deudor podrá devolver la totalidad del préstamo o devolver la parte de la hipoteca que sobrepase la transacción. En caso de que pasen dos meses desde el requerimiento y el usuario no haya abonado se dará por hecho que pagará el importe total. En cualquier caso “al banco siempre le interesará que se llegue a un acuerdo” explican en Normacef “por lo que lo mejor será negociar con la entidad bancaria cuando se den estas circunstancias”.