El inversor español es tradicionalmente inmobiliario. Según Inverco, el 80% del ahorro sigue estando en el ladrillo con un fuerte sesgo local. Sin embargo, hay otras formas de acceder al sector con las que se puede evitar la problemática de las inversiones iniciales y la complejidad operativa y fiscal de la compra directa. Tanto por diversificación como por liquidez, sobresalen los REITs.
Real Estate Investment Trust. Ese es el nombre que se esconde tras el acrónimo REIT, termino que en España se conoce como socimi. Son empresas cotizadas que poseen y, en la mayoría de los casos, operan activos inmobiliarios que producen una renta. Es una figura jurídica que se estableció hace más de 50 años para dar acceso a todos los inversores a una renta derivada del real estate. Exentos de impuestos a nivel corporativo, para lograr o mantener este estatus, deben cumplir una serie de normas específicas, como repartir como mínimo el 80% de los beneficios entre los accionistas, tener límites con respecto a los niveles de endeudamiento y el número de proyectos de desarrollo, así como de transacciones inmobiliarias.
Martina Álvarez, directora de ventas para Iberia en Janus Henderson Investors, destaca que “los REITs son la forma más sencilla y eficiente de tener acceso al sector inmobiliario”. Lo cierto, es que sus acciones cotizan en las principales bolsas mundiales, ofreciendo liquidez diaria. Otra ventaja frente a invertir en una cartera de inmuebles de forma directa es que esta última necesita un elevado capital inicial para la compra y tiene elevados costes de gestión y operaciones. “Los REITs ofrecen mayor diversificación que una cartera directa y, por tanto, menor riesgo geográfico y de arrendatarios”, afirma Carla Bergareche, directora general para España y Portugal de Schroders.
Frente a otras formas de exposición al ladro, los REITs cuentan con mayor diversificación. “Ya no solo invierten en activos tradiciones como oficinas, residencial, locales comerciales o industrial. Cada vez más se incorporan activos alternativos y con crecimientos muy fuertes como pueden ser centros de logística, torres de datos, centros de datos o almacenamientos”, apunta Álvarez.
Con un descuento del 10% teniendo en cuenta su valor en libros y una rentabilidad por dividendo del 3%, aumenta su atractivo en este entorno de tipos de interés tan bajos tras el coronavirus, ofreciendo además cobertura frente a la inflación,ya que los alquileres suelen estar ligados a ella. En su contra juega la volatilidad diaria que conlleva la fijación de precios y la negociación de las acciones. “A corto plazo, el rendimiento de los REITs está dominado por el sentimiento del mercado de valores. A medio y largo plazo, su rentabilidad está impulsada por el valor de las carteras inmobiliarias subyacentes, lo que convierte a estos vehículos en una representación líquida y rentable de los mercados inmobiliarios directos”, Svitlana Gubriy, Head of Listed Real Estate Funds en Aberdeen Standard Investments.
Para potenciar esa ventaja diversificadora que ofrecen los REITs, una manera eficaz de tener exposición es a través de un fondo de inversión que invierta en un número significativo de ellos. “De este modo se amplían las fuentes potenciales de rentabilidad y los gestores del fondo, expertos en inversión inmobiliaria, pueden orientar la cartera hacia regiones y tipos de inmuebles donde consideren que hay mayores oportunidades”, apunta Bergareche.
Existen numerosos fondos de REITs, globales, europeos, asiáticos, estadounidenses, con vocación de dividendo o que permiten aprovecharse de varias megatendencias, como la demografía, digitalización, sostenibilidad o el auge del comercio electrónico. Estos fondos pueden invertir en nuevos sectores inmobiliarios que reflejan la nueva economía y que van más allá del ladrillo tradicional. “Los sectores tradicionales y básicos (oficinas, comercio minorista) han reducido su participación en el índice REIT.
En DPAM, explica Olivier Hertoghe, gestor del Invest B Real State Europe Dividend Sustainable, siguen siendo prudentes con respecto a la inversión en oficinas, ya que “los activos el crecimiento de los alquileres se ha estancado y podría invertirse”. En cualquier caso, según Schroders, ya sea a través de REITS, socimis u otra forma de exposición, “nos encontramos en un momento interesante para la inversión inmobiliaria”.
