Los datos sobre el sector inmobiliario arrojan una caída del 7.2% en el precio de la vivienda en noviembre, según datos de la Tasadora Inmobiliaria, Tinsa. Eso sí, se ha moderado desde la caída del 8.5% del mes anterior y acumula un descenso del 38.5% desde los importes máximos alcanzados en diciembre de 2007. Sin embargo, no parece haber tocado suelo.
Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial español responde a unas preguntas realizadas por Estrategias de inversión.
Tras las recientes caídas que hemos visto ¿será 2014 el año en que veremos el suelo en el precio de la vivienda?
No, aun no. Las bajadas se prolongarán hasta 2016-2018. Hasta finales de 2013 las bajadas serán del 50-55% entre particulares. A finales de 2014 veremos bajadas medias rango del 55-62%. Comprarse casa ahora es de locos.
Con el mismo número de parados que el año ´94, las familias y empresa tienen más deuda. ¿Cree que veremos precios en determinadas zonas de España a niveles de ese mismo año?
En estos momentos, en términos nominales, los precios están a niveles de 1999-1998, a lo que hay que añadir la depreciación por inflación.
¿Con qué descuento están entrando los inversores internacionales a comprar ladrillo en España?
No hay información pública porque sabemos que los precios de venta anunciados se inflan con el fin de mantener la farsa de que no bajan tanto como lo están haciendo y así animar la demanda.
¿No sería mejor que la Sareb vendiese a particulares con grandes descuentos que intentar vendérselo a Fondos internacionales?
Para ellos no, para el conjunto de la economía sí. La sareb vendería a precio de 100 a particulares mientras que a los fondos se los vende a 90. Los fondos se garantizan financiación y al día siguiente los venden a particulares a 95 teniendo que hacer frente al riesgo de no venderlos por encima de 95. Los fondos tienen un negocio de arbitraje y cobran un porcentaje por el riesgo de no venderlos. Casi ningún fondo se está quedando los pisos porque saben que sus precios bajaran aun más y creo que este elemento es muy importante para darse cuenta de que bajarán aun más.
Las viviendas siguen comprándose en un 70% sin financiación de bancos. ¿Seguiremos así en el 2014?
Si. Los bancos tiene una prioridad absoluta que es la de quitarse de encima sus propios pisos. Los suyos, que son los que financian, se los quitan a 100 euros; esos mismos pisos, una vez que son adquiridos por particulares muy mal informados y tienen que ser vendidos por la razón que sea, como el banco no los financia, han de bajar su precio a 65 para poder ser vendidos. El que se compra un piso que es financiado al 100%, el primer día tiene una pérdida patrimonial del 35% a la que hay que añadir el 10% de gastos de transacción por impuestos.
La financiación ni vendrá ni se le espera. Una tasa de mora oficial del 12% que es donde estamos ahora es del 15-17% real. Los bancos están refinanciando todo lo que pueden con el fin de que la mora no aflore ahora; de esta forma se salvan en el corto plazo, pero al final la porquería tiene que salir. Para hacer frente a la situación actual, los bancos no prestan. Hemos de olvidarnos de crecimientos a través de burbujas de deuda e ir uno fundamentado en el aumento de las productividades de la economía algo más difícil de obtener en una economía de servicios como la nuestra
Con tan solo 5-6 grandes grupos financieros ¿se va a ver resentida el acceso a la financiación en los próximos años?
Si, a todas luces porque limita mucho la competencia. Para mí dos son los elementos fundamentales: la tasa de mora así como Basilea III que limita mucho la concesión de préstamos.
¿Qué magnitudes deberían de conocer los compradores de pisos, para valorar bien si una vivienda esta cara o barata?
El fundamental es el alquiler neto, tras gastos. Un ejemplo: el piso por el que me intereso o similar se alquila en el mercado por 11.000 euros. De esos 11.000 euros el inversor ha de pagar 1000 entre comunidades e ibi, es decir, el alquiler real es de 10.000 euros. El precio máximo de compra ha de ser de 180.000 euros. Si a ello le sumas el 10% de gastos de transacción te vas a un precio de 198.000 o un poquito por encima del 5% de rentabilidad por la inversión. La rentabilidad mínima por alquiler ha de ser del 5%, pero aun así no compraría nada: los precios de los pisos bajan con lo que tienes una pérdida latente, las rentabilidades bajan con lo que ingresas menos de alquiler y, además, has de perder el 10% en gatos de transacción el primer dia.
Díganos 3 ciudades donde más tienen que bajar el precio de la vivienda… y las 3 que están más cerca de dejar de caer
No creo que haya de verse así: las dinámicas de bajadas determinadas por la falta de demanda, envejecimiento de la población, sobreoferta aplastante, falta de financiación y bajada de salarios, son muy fuertes y afectan a todas las zonas. Además está el falso hecho de que los rusos iban a reactivar la demanda porque solo representan el 1,5% del total de las ventas. Me refiero ahora al porcentaje de extranjeros no residentes que compran casa en España. La bajada de precios va a un para largo: hasta 2018 pisos, ni tocar.
