En la última edición de El Rincón Inmobiliario, organizado por Estrategias de Inversión y conducido por Susana Burgos, periodista especializada en el sector inmobiliario, se llevó a cabo una entrevista con Óscar Ochoa, director de Promociones de Gilmar. En ella, se puso de manifiesto la importancia de saber cuál es la rentabilidad real a la hora de adquirir un inmueble, así como el perfil del inversor. 

Susana Burgos dio algunos datos sobre el estudio de pisos.com, que sitúa la rentabilidad bruta de comprar y alquilar en el 6,25 % de media, con un incremento de 10 centésimas interanual y 26 con respecto al mes anterior. Ante este escenario, Ochoa advirtió que la rentabilidad bruta, por sí sola, resulta “muy engañosa” para valorar una inversión inmobiliaria, pues obvia costes de comunidad, IBI, seguro del hogar y mantenimiento, además de dejar fuera la revalorización del activo.

Óscar Ochoa subrayó que la rentabilidad de un inmueble tiene dos componentes esenciales: los ingresos por alquiler (con ejemplos como las zonas prime de Madrid, donde la rentabilidad media se sitúa en torno al 2%) y la revalorización del activo, que, a medio y largo plazo, permite que los inmuebles en ubicaciones atractivas incrementen significativamente su valor, elevando así la rentabilidad total de la inversión.

Además, puso el foco en que el hecho de invertir en vivienda “es una inversión a medio-largo plazo: no menos de 10 años, idealmente hasta 20 años".  Este enfoque permite amortiguar la ciclicidad del mercado y explorar ambas vertientes de rentabilidad sin urgencias temporales. Además, el nivel de apalancamiento y la edad o capacidad económica del inversor condicionan el tipo de activo y la estrategia óptima.

Asimismo, Ochoa comparó invertir en vivienda con un bono alemán de renta fija: “Comprar un bono alemán garantiza liquidez y nula probabilidad de impago, pero con rentabilidades muy bajas; un inmueble prime en Madrid, sin embargo, ofrece una combinación de liquidez y rendimiento superiores, aunque con mayor complejidad operativa” . Reconoció, no obstante, que comprar en zonas de baja demanda penaliza la capacidad de venta y la liquidez.

Errores comunes en la inversión y consejos para la gestión óptima

Ochoa afirmó que existen varios errores recurrentes que afectan directamente a la inversión. Entre ellos destacó:

  • Obsesionarse con la rentabilidad y solamente contemplar la rentabilidad que ofrece el alquiler, sin tener en cuenta la revalorización a largo plazo.
  • No realizar un análisis exhaustivo que tenga en cuenta los costes fiscales o los tipos de interés relacionados con la vivienda.
  • Deshumanizar la relación con el inquilino. Ochoa advirtió la importancia de que el inmueble esté bien cuidado y sea de calidad, lo que supone una fidelidad al arrendatario y la facilidad de gestión con más inmuebles.

Como consejo extra-financiero, Ochoa recomendó adquirir inmuebles en los que el propio inversor se viera viviendo, pues esta cercanía incrementa el esmero en la reforma, decoración y mantenimiento, lo que redunda en una mejor experiencia para el inquilino y, a su vez, en mayor facilidad de venta y fidelidad.

Seguridad jurídica

La seguridad jurídica y fiscal es otro pilar muy importante que tienen que tener en cuenta aquellos que desean invertir en vivienda. Ante un escenario de incertidumbre e inseguridad con la regulación, Ochoa manifestó que si existe inseguridad jurídica esto va a repercutir también en la rentabilidad del inversor y va a provocar su huida.

Señaló también que “se ha demostrado que en las comunidades y en las localidades donde más regulación existe es donde más han subido realmente los precios de alquiler, donde no existe apenas oferta”.

Ochoa subrayó que, en lugar de demonizar o presionar al sector inmobiliario, es fundamental fomentar tanto el alquiler como la compra de viviendas para estabilizar los precios. Además, apuntó la necesidad de que el Estado asuma un papel más activo en la provisión de vivienda, ya que actualmente no está logrando cubrir la demanda real existente en el mercado.