- Merlin Propertieslogró un beneficio neto de 481,8 millones de euros entre enero y septiembre, el 1,4 % más que un año antes, con un incremento de los ingresos del 3,3%, hasta 376,3 millones. ¿Cuáles son las previsiones para el conjunto de 2019? ¿Qué esperáis para 2020?
Por el negocio al que se dedica, el inmobiliario comercial, Merlin Properties es una compañía bastante predecible. De hecho, todos los años, a principios de ejercicio, damos una indicación al mercado de por dónde pueden ir los tiros a final de ejercicio. Indicación que se centra en el cash flow por acción, porque el dividendo por acción de esta compañía, que es bastante elevado, se calcula matemáticamente como el 80% de dicho ratio.
Los nueve primeros meses del ejercicio han sido estupendos, estando por encima de las indicaciones que dimos al mercado. Es bastante proyectable lo que ha pasado en los nueve primeros meses del ejercicio con la foto que se verá cuando presentemos resultados anuales a finales de febrero. Es un año de crecimientos de ingresos y de cash flow por acción.
El beneficio neto en las socimis está afectado por dos cuestiones. Una es el crecimiento en el cash flow por acción y otra es la revalorización neta de los activos. En la revalorización neta de activos es donde no vamos a tener unas cifras tan potentes como en 2018 por una cuestión cíclica. Seguimos en una fase alcista, pero la revalorización, que sigue en terreno positivo, no es tan pronunciada como en ejercicios anteriores.
Lo que es fundamental para nosotros es el cash flow por acción. Para nosotros la mejor forma de darle valor al accionista es generando cash flow de verdad. Llevamos un ejercicio excelente en ese sentido y las previsiones para el 2020 son también bastante halagüeñas.
- Uno de los sectores señalados en la lista de medidas que podría llevar a cabo el nuevo gobierno de coalición es el inmobiliario. Una de las propuestas es la limitación de los precios del alquiler. ¿Qué esperáis de este Ejecutivo? ¿Cómo podrían afectar este tipo de medidas a la compañía?
Es verdad que la posibilidad de establecer una tributación sobre los beneficios no distribuidos de las socimis está ahora mismo en la agenda y en dominio público. Nosotros estamos haciendo un esfuerzo de comunicación en el sentido de que dentro del mundo inmobiliario, en España la gente suela asociar inmobiliario a residencial y a vivienda, para compra o alquilar. Eso tiene una casuística y una problemática propia y además es un negocio completamente distinto al que hacemos todas las socimis que cotizamos en el Mercado Continuo, que no tenemos casas en nuestros balances.
Nos dedicamos al mundo del alquiler comercial, como son oficinas, centros comerciales y logísticos. En el conjunto de las sosimis que cotizan, incluidas las del MAB, en su balance la vivienda pesa un 55 o un 6%.
Estamos haciendo un esfuerzo de comunicación de contarles a los poderes políticos que realmente intervenir en el marco normativo de las socimis va a tener un efecto prácticamente nulo en lo que es un fin muy loable que es contener el precio de la vivienda en alquiler. Por decirlo de alguna forma sencilla es como si para evitar que el precio de la leche suba intervenimos en el marco normativo de los fabricantes de yogures. No tiene nada que ver una cosa con la otra. Parece una obviedad pero no resulta tan obvio cuando lo que estamos viendo es la intención es establecer esa tributación.
Dicho esto, el efecto práctico de establecer una tributación sobre los beneficios no distribuidos, en nuestro caso concreto, es un efecto nulo. No va a tener ningún tipo de efecto.
Nosotros distribuimos el 80% del flujo de caja anual como dividendo a nuestros accionistas, por encima de lo que establece la normativa, que obliga a que todas las compañías que nos acogemos al régimen de socimi distribuyamos como mínimo un 80% del beneficio neto contable, que es distinto al flujo de caja real. El 80% de nuestro flujo de caja equivale a más del 150% del beneficio neto. Por tanto, el efecto de una tributación sobre los beneficios no distribuidos, en nuestro caso y en el de la inmensa mayoría de las socimis que distribuimos en función del flujo de caja, es bastante residual.
Las socimis somos un instrumento de ahorro y en países donde el régimen está más consolidado como en EEUU, para ahorrar de cara al futuro, el ciudadano medio pone dinero en el sector de socimis, porque somos unas compañías muy predecibles, muy estable y que damos dividendo, con unas rentabilidades que pueden alcanzar el 4% o el 5% casi todos los años.
En España es una industria nueva, por lo tanto, no estamos en esa tesitura todavía. Pero sí es importante que se sepa que no hay una no tributación porque lo que ocurre es que nosotros somos mero canalizadores del flujo de caja que nos llega a través de los alquileres. El ahorrador percibe el dividendo y tributa por ello.
En nuestra corta historia de vida, desde que la industria nació en el 2014 y hasta finales de 2019, las socimis hemos distribuido más de 2.100 millones de euros en dividendos. En un cálculo teórico del 19%, eso equivale a 400 millones de euros que han llegado a las arcas del Estado español. No es cierto que las socimis no tributen, simplemente tienen un régimen en el que el perceptor del dividendo tributa.
- En noviembre anunciabais vuestra intención de entrar en la Operación Chamartín, convirtiéndoos en socios preferentes de BBVA. ¿Cuál es el atractivo para vosotros de la Operación Chamartín? ¿En qué situación se encuentra el proceso?
Hemos tomado una participación financiera del 14,46% en Distrito Chamartín Norte, DCN, una compañía que era donde estaba BBVA y San José, que aún siguen en el accionariado. Nuestro 14,46% se lo compramos a grupo San Jose.
Para nosotros tiene un ángulo estratégico importante, porque más allá de la toma de la participación, desde el punto de vista urbanístico y de futuro de la ciudad, tiene muchísimo ángulos para una compañía inmobiliaria. Hoy por hoy no existe un proyecto de ese tamaño en Europa, un proyecto que va a cambiar completamente la fisionomía de la ciudad, sobre todo lo que afecta al prime CBD (siglas de Center Business District) del mundo de la oficina que ya lleva tiempo trasladándose desde Castellana Sur hacia el Norte. Es una extensión natural porque la zona de prime CBD en el mundo de la oficina en Madrid está saturada, apenas hay un metro cuadrado disponible. Es el futuro.
Desde el punto de vista estratégico, para Merlin Properties es sembrar hoy para el crecimiento futuro de la compañía. Estamos sembrando para todo lo que pueda venir, no ya para los próximos tres o cuatro años sino en la próxima década.
- Hace unos días anunciabais la construcción de una macronave logística para Carrefour en Azuqueca de Henares. ¿En qué situación se encuentra la cartera de proyectos de Merlin?
Lanzamos hace un par de años tres planes, cada uno por categoría de activos para el reposicionamiento y la reforma y desarrollo de la cartera de activos que habíamos construido o compras futuras.
El plan Landmark comprende la reforma de diez edificios de oficinas. Ahora mismo cualquiera que pase por Castellana 85 lo verá completamente andamiado. Ese es uno de los diez edificios que se está reformando.
En centros comerciales también estamos muy activos. Hemos lanzado el plan Flagship, que abarca siete centros comerciales que estamos modernizando. En el mundo de los centros comerciales, lo complicado es tener la ubicación correcta. Lo fácil es tenerlo modernizado porque es una cuestión ponerle dinero a los activos. Nosotros lo complicado lo teníamos. El ejemplo más concreto y paradigmático de eso es X-Madrid, un centro comercial que inauguramos a finales de diciembre y que todo lo que produce en el consumidor es un efecto “guau” desde que entra por la puerta hasta que sale.
En el caso concreto de logística, lanzamos dos planes muy ambiciosos, los planes Best II y III para amentar nuestra huella logística. Hoy somos el primer operador logístico en España con diferencia respecto al segundo y el operador de referencia para un mundo que está en completa ebullición.
El Plan Best II se centra fundamentalmente en Madrid. El Best III extiende la capilaridad por otras zonas de la península ibérica, hacia el Corredor Mediterráneo, Valencia; hacia el norte, Bilbao, y hacia el sur, Sevilla.
– Con unos tipos de interés que benefician al negocio, Merlin cerró 2019 con una subida en bolsa de casi el 20%. Este año sin embargo registra descensos. ¿Qué le puede decir a los accionistas?
Tuvimos un 2019 excelente, generando un retorno total para el accionista del 23,3%, que está fantástico, sumando la revalorización bursátil con el dividendo de 50 céntimos.
Este año hay ciertos nubarrones de incertidumbre, pero no tanto en los fundamentales de nuestro negocio. Las renovaciones de alquileres en oficinas, centros comerciales y logística están en territorio positivo. Los principales indicadores que afectan a nuestro negocio, como el empleo, el consumo privado, la actividad exportadora o industrial tienen también una salud estupenda.
La incertidumbre convive mal con la mentalidad del inversor tradicional en bolsa. Acabamos de formar un Gobierno que por primera vez en la historia es de coalición. Sin Presupuestos Generales aprobados, ahora mismo son todo interrogantes. Hacia dónde vaya este Gobierno tendrá un efecto en la economía. Revertir la reforma laboral claro que tiene un efecto en la economía.
Estamos en un periodo en el que hay que ver qué va a pasar. Cuando el inversor sabe qué va a pasar se tranquiliza, hace sus números, rehace su escenario y es cuando toma las posiciones en la bolsa.
