Álvaro Castro, director de supervisión y consejero del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), apunta el interés creciente que los grandes patrimonios tienen en las socimis, frente a la tendencia inicial en el que la mayor parte de estos vehículos de inversión estaban en manos de extranjeros. Castro apunta que las 45 socimis del MAB tienen ya una capitalización superior a los 10.000 millones de euros. 

Este año han debutado 15 socimis en el MAB, ¿2017 ha sido el año de consolidación del sector y qué espera para 2018?

Con las 15 socimis que han salido al MAB este año y las dos que también van a salir antes de que termine el año serán 45 las socimis que cotizarán en el MAB. Por las conversaciones que tenemos con asesores registrados y los expedientes en 2018 el ritmo va a ser parecido o superior. Estas 45 socimis van a tener una capitalización superior a los 10.000 millones de euros. Con la reforma del régimen especial de las socimi en 2014, en 2015 empezaron a entrar nuevas socimis, y en 2016 y 2017 hemos visto como el ritmo de salidas se sitúa en las 16 o 17 socimis.

Una de las características que tienen las socimis del MAB son su escasa liquidez y volumen negociado, ¿cómo se puede cambiar esto?

Es un problema global de los mercados alternativos, es algo que ocurre en los mercados alternativos de los países del entorno de España. En el caso del MAB existe la figura del proveedor de liquidez, que es un intermediario financiero al que las socimis le tienen que dar una serie de títulos y de efectivo para que pueda ofrecer de forma permanente unas posiciones de compra y de venta para posibilitar a aquellos que quieran comprar o vender acciones de una socimi. A pesar de esta figura, es verdad que necesitamos la atención de los inversores minoristas o institucionales para que haya mayor liquidez.

El 47% de la socimis pertenecen a no residentes, ¿confían más los extranjeros que los españoles en las socimis?

Con la crisis inmobiliaria que ha habido en nuestro país, el sector sufrió un parón importante y hubo muchos activos que se pusieron a la venta y entonces muchos fondos aprovecharon la situación para invertir a unos precios mucho más bajos. Estos fondos extranjeros estaban más acostumbrados a las socimis, a este vehículo de inversión que ya existía en muchos países desde hace tiempo, y por eso han sido los primeros en crear sus socimis y en sacarlas al mercado. Pero por lo que estamos detectando en el mercado, los patrimonios españoles cada vez tienen más interés y estan pensando en crear sus socimis y en cotizar en el MAB al ser un requisito imprescindible y esto posiblemente también incrementará la liquidez en el mercado.

Aunque los activos que más pesan en las carteras de estas compañías son viviendas y oficinas están creciendo otro tipo de activos como gasolineras, residencias… ¿Cree que esta tendencia puede beneficiar a más compañías?

Sobre todo, yo creo que puede ayudar a los inversores, al tener un abanico de posibilidades en el que invertir. La mayor parte de las socimis se dedican al mercado residencial y también a los locales comerciales, aunque también hay dedicadas al negocio hotelero, a las gasolineras o a los centros logísticos, este segmento creemos que se va a incrementar… Cuanta más diversidad de socimis haya mejor para los inversores para que puedan diversificar sus carteras en distintos tipos de inmuebles.

¿Teme a que antes de que el BCE suba los tipos de interés, las socimis aumenten su endeudamiento como ya pasó con algunas inmobiliarias antes de la crisis?

La verdad es que desde el mercado poco podemos decir a las estrategias de gestión que tengan las socimis. Es cierto, que los niveles de endeudamiento actuales de las socimis son diversos, hay socimis con un grado de apalancamiento superior a otras pero desde el mercado no tenemos ningún temor por esto y que corresponde a los gestores evaluar. Pero es evidente que el endeudamiento es necesario en este tipo de empresas porque su objeto social es la compra de inmuebles y por lo tanto necesitan endeudarse.

El asesor registrado Armabex apunta en un estudio reciente la dificultad para registrar socimis familiares. ¿Están estudiando una reforma de la regulación?

En 2016 acometimos una reforma de la regulación, se creó una nueva circular de incorporación buscando una protección mayor del inversor, pero no han dificultado la incorporación de socimis ni de socimis familiares. Hay un requisito de incorporación fundamental que es tener al menos dos millones del capital en manos de accionistas minoritarios, al menos unos cuantos que sean independientes del accionista principal y que permitan que haya liquidez en el mercado. Volvemos a lo mismo, si el 100% de las acciones están en manos de la familia es difícil que luego haya un intercambio de acciones en el mercado y de que haya liquidez.