Ustedes realizan promociones de viviendas para mantenerlas al menos tres años, regionalmente ¿dónde están centrados?

Hemos iniciado nuestra andadura en Madrid, nuestro modelo de negocio establece una implantación en las pirnicpales ciudades españolas no obstante, la evolución nos irá llevando de las principales capitales – Madrid, Barcelona, Valencia – a otras en las que se irá notando la demanda de alquiler.

El modelo de negocio consta de tres fases: promoción y construcción, explotación y desinversión. Si nos quedamos con la primera, ¿han notado la ausencia de suelo finalista?

Depende de las ciudades de las que hablemos. En Madrid y Barcelona, concretamente, sí hay ausencia de suelo finalista. En Madrid los desarrollos durante la crisis se pararon, eso dio una oportunidad muy interesante de desarrollar suelo,  que nos lleva de 10-15 años. Y la corporación que entró nueva en el Ayuntamiento de Madrid no ha considerado que sea necesario desarrollar nuevo suelo, todo lo contrario, su política es de no desarrollar, lo uqe hace que el poco o escaso suelo finalista haya incrementado su precio. Quizás por encima de lo que sería razonable.

No obstante, hay otras ciudades en las que se puede encontrar suelo a un precio razonable porque el verdadero beneficio se obtiene  de entregar al accionista el beneficio promotor. De construir a unos precios razonables aunque los precios de la construcción también se han incrementado en torno a un 15%, tras estar estancada de 2007 a 2015. Quizás no es lo preocupante, el incremento de la construcción se irá absorbiendo y gestionando pero el verdadero  problema es la obtención de suelo porque ahí son las administraciones públicas las que tienen en su mano la velocidad, ya no depende de las empresas.

Por la parte del incremento del precio de las viviendas, ¿pueden ir mucho más allá?

Depende de las ciudades. Ahora mismo se está absorbiendo una demanda embalsada de vivienda de reposición, es decir, personas de 40-50 años que tenían unos ahorros y estaban esperando a que la situación económica fuera más optimista y estos están comprando vivienda porque pueden financiarla o incluso pagarla sin financiación. Pero la asignatura pendiente que tiene el sector es la primera vivienda y creo que con los salarios actuales y los que se prevén es complicado que los jóvenes puedan comprar una vivienda. ¿Cómo podrían hacerlo? Mediante nuevos desarrollos establecer políticas de vivienda protegida,  Madrid, Navarra y País Vasco por Ley lo están desarrollando, y es la forma en que los jóvenes puedan acceder. Pero diría que las Admistraciones deberían cambiar y en vez de sacar vivienda protegida para compra deberían destinar todo el suelo en vivienda protegida en  alquiler. Si la vivienda protegida está en alquiler, los jóvenes que mejoren su situación económica accederán a una vivienda de compra libre y dejarán su sitio a jóvenes que inician su andadura. Creo que las administraciones públicas están en eso y creo que ahí es donde Domo Activos Socimi tiene una actividad muy interesante porque las administraciones van a dar derechos de superficie y la Socimi lo que hará será construir la vivienda y explotarla en alquiler durante el  tiempo que dure la concesión. Como el modelo de negocio de Domo Activos Socimi es construir viviendas, tenerlas alquiladas durante tres años y, como no puede vender el derecho de superficie, venderá el derecho.

Creo que ahí hay un futuro muy prometedor para una Socimi que hace viviendas como es nuestro caso.

A nivel de financiación, en 2017 realizaron la primera ampliación de capital a través de la Banca Privada de AndBank y captaron 7  millones de euros. En diciembre del año pasado anunciaron un segunda ampliación de capital por valor de 15 millones. ¿Cuál es el calendario que manejan?

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Con la primera ampliación de capital se compró el primer suelo a Sareb y ha sido un éxito el proyecto. Hemos conseguido bajar los costes previstos, tanto en construcción como el resto, y además hemos adelantado cuatro meses el inicio de la obra por la gestión eficiente del Ayuntamiento de Madrid. La viviendas se están construyendo, aproximadamente en 12-14 meses estarán disponibles para el alquiler. Ahora está prevista una segunda ampliación de capital para la adquisición de nuevos activos que estamos evaluando y una de las cosas que tiene en mente el consejo de administración es la búsqueda de un inversor ancla que aporte a la Socimi un capital importante porque pensamos que hay muchas oportunidades y se necesitaría una inversión importante.

¿Cuál es la rentabilidad media que puede obtener un inversor que quiera comprar esta Socimi en bolsa?

Nosotros no vamos a contemplar proyectos con rentabilidad inferior al 8-10%  y el primer proyecto que hemos iniciado va a cumplir con estas expectativas y no podemos hablar de rentabilidad definitiva pero creemos que de sobra cumplirá lo prometido a los inversores.

Ahora que es empieza a atisbar un cambio en la política monetaria del BCE, ha comenzado a reducir su programa de compras y se espera que en 2019 comiencen a subir tipos de interés. ¿Cuál sería el escenario ideal para la socimi?

La FED ha comenzado pero el BCE va, como mínimo, con cinco años de retraso. No creo que será muy ligera, hasta 2021-2022 no notaremos esos incrementos. Nosotros no lo vemos como una amenaza dado que para la compra, la subida de tipos implicaría un incremento de la financiación de las hipotecas y eso nos llevaría más a la búsqueda del alquiler por parte de las personas, jóvenes y no tan jóvenes. Porque hay una generación que no ve la vivienda para tenerla sino para usarla. Creo que el alquiler ha  venido para quedarse y nos iremos adaptando a los distintos escenarios de tipos de interés.

¿Por dónde pasan los planes de crecimiento de esta socimi?

El crecimiento pasa por aumentar el número de promociones y no sólo en Madrid. Hay ciudades muy interesantes como Málaga, Granada, Palma, Valencia…es decir, las principales capitales donde hay un déficit del producto que nosotros  generamos un parque de  viviendas nueva de alquiler y eficiente energéticamente. Eso será muy valorado por la gente que quiere alquilar este tipo de viviendas. No pensamos hacer nada fuera de España por el momento.

Llevan poco menos de cinco meses cotizando en el MAB. ¿Qué valoración hacen de este tiempo en bolsa?

El comportamiento era el esperado. Es una sociedad pequeña en la que los accionistas que han entrado tienen el capital muy repartido, no hay accionistas que lleguen al 5%. Domo, que es la gestora, no llega a este porcentaje pero sí le interesa estar como accionista. De hecho, una parte de la retribución que tiene por la gestión se hace en acciones, con lo que estamos alineados completamente con nuestros inversores y con ganas de tener la máxima participación que podamos.

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