En este artículo abordaremos la bajada de los precios de los pisos en todos aquellos lugares sobre los que disponemos de suficientes datos estadísticos como para llegar a conclusiones que reflejen la realidad de sus zonas; en este caso se trata del conjunto del territorio nacional, de casi todas las provincias y sus capitales, de muchas ciudades de provincias, así como de los distritos de Madrid y Barcelona1Se trata de saber cuál es la bajada de precios de compraventa efectiva (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2013, por un lado, y desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2014 por otro. Finalmente compararemos la evolución del precio de la vivienda en el período 31 de agosto de 2013 y 31 de agosto de 2014.

Términos que usaremos:
1. Precio de oferta. Se trata del precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa2;
2. Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona. Tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de compraventa efectiva. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los anteriores precios son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores demandan rebajas adicionales para cerrar las transacciones;
4. Indice Tecnocasa: se trata de una serie de estudios que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica para una serie de ciudades y es el único que recoge precios de compraventa efectiva.

Realidades de las que partimos:
1. Los precios de los pisos de compra-venta efectiva vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 20073 . A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios que Tecnocasa. Según este estudio, fue Barcelona la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar . Tecnocasa es el único índice que se centra en los precios de pisos efectivos de compraventa efectiva: el resto de índices tratan los precios de oferta o bien en los de tasación;
2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguía subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de compra-venta efectiva comenzaran a bajar4;
3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y compraventa efectiva entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares. De esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos 5.

Sistemática de cálculo:
Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias, ciudades y barrios que analicemos, partiremos de la siguiente premisa: diremos que en el período que va desde finales septiembre de 2006 hasta el primer trimestre de 2007 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que pedían; es decir, los precios de oferta, de pico y el de compraventa efectiva coincidían. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará a llegar a resultados. De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013 y de 20146 . Sabemos que desde finales de septiembre de 2006- primer trimestre de 2007, los precios de los pisos comenzaron a bajar, pero no sabemos exactamente en qué mes empezaron a caer en cada una de las zonas; por esta razón, en cada uno de los 351 lugares observados, tomaremos un mes tras el 1 de septiembre de 2006 como el mes de apogeo.

Uso de la herramienta de Idealista.
Idealista ha creado una herramienta en la que recoge la rebaja media que los compradores están dispuestos a pagar, respecto al precio de oferta, en distintas provincias, ciudades, provincias y hasta en barrios de España. Respecto al precio de los pisos en cada zona recogido en fotocasa para finales de agosto de 2013 y de 2014, añadiremos un descuento adicional de la mitad de la rebaja exigida por el potencial comprador. Así, en un barrio en el que el precio de oferta en septiembre de 2006 hubiese sido 2000 euros, el consignado en fotocasa a finales de agosto de 2014 1250 euros, y en el que Idealista diga que los compradores exigen un descuento adicional del 20%, diremos que el precio de venta efectiva alcanzable en este momento es del 10% inferior al de oferta. En este caso en concreto sería:

i. 1250 – 10% de 1250= 1.125 euros;
ii. 2000-1125= 875 euros;
iii. 875/ 2000= 43,75%
iv. Esto quiere decir que en este caso el descuento nominal (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) sería del 43,75% respecto al precio de pico

Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de compraventa efectiva de pico. En las ciudades en los que Idealista no recoja ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta de agosto de 2013 o a fecha de agosto de 2014, tomaremos el valor medio de la media del conjunto de su provincia respectiva. Aunque estos valores para ambos períodos pueden no ser correctos para muchos lugares, sí que sin los más cercanos.

Para los distritos de Madrid y de Barcelona nos hallamos con el siguiente problema:

• El índice Fotocasa no nos ofrece datos para el período que va desde el pico de precios (septiembre de 2006 en el caso de Barcelona y marzo de 2007 para el de Madrid) hasta mayo de 2012. Hasta el año pasado, el índice tomaba como referencia la unidad de barrios de las distintas ciudades, mientras que ahora se decanta por la distritos (en un distrito existen distintos barrios);

• En ambas ciudades tomamos como bajada para el conjunto de los distritos la bajada de precios que ha acaecido en toda la ciudad según el índice Fotocasa para el período de precio de pico hasta mayo de 2012 (Barcelona -29,25% y en Madrid -28,55%);

• Aplicaremos el siguiente corrector: para el período de precio de pico hasta mayo de 2012 diremos que los precios han bajado más o menos según el índice de renta de cada uno de los distritos de Barcelona7  y Madrid8 . Así, si en el distrito de Chamartín en Madrid la renta media es el 12,56% inferior a la media de la ciudad, diremos que la bajada para ese período no ha sido del 28,55%, sino del 37,52%. Lo anterior quiere decir aplicarla la fórmula 1-((1-0,2855)*(1-0,1256)). A sensu contrario, en el distrito de Chamartín, que tiene una renta media per cápita un 17,16% superior al conjunto de la ciudad, la bajada para el período desde el 1 de abril de 2007 hasta el 1 de mayo de 2012 no habrá sido del 28,55%, sino del 16,29% o 1-((0,7145)*(1,1716)) que es lo mismo que decir 1- ((1-0,2855)*(1+0,1716));

• Para los distritos barceloneses de Sarriá-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample aplicaremos un correctivo adicional con el fin de reflejar mejor la realidad de los mismos9  (por esta razón, en la tabla existen varios apartados con la reseña de “S.r.” o “Sin relevancia”)

De esta forma, los resultados de las bajadas en las distintas zonas estudiadas son:

Bajadas precios pisos


Conclusiones:

• Respecto a los datos de 201310  , en estos últimos doce meses, los precios de los pisos han bajado el 2,15% a nivel nacional con lo que el ritmo de bajada de precios ha disminuido fuertemente;

• En 29 de los 351 lugares analizados, los precios de los pisos han subido en 27 lugares de España, entre los cuales destacan cinco distritos de Barcelona capital, la ciudad de Ibiza y las provincias de las Islas Baleares y Salamanca

De cara a futuro se plantea la gran pregunta de si los precios de los pisos pueden subir y de si estas subidas son sostenibles en el tiempo. Taxativamente no: puede ser que los precios suban en alguna zona en concreto (Barcelona capital), pero de ninguna manera en el conjunto del país. El estancamiento de precios, bajadas más discretas o pequeñas subidas, vienen motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la mora aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario harás que los precios bajen de nuevo11 .

• Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. Estamos en medio de un superciclo de bajadas de precios de pisos12  cuyo desarrollo continuará teniendo lugar durante los próximos años;
• Lo más inteligente en estos momentos es el alquiler13, la renegociación del alquiler existente mismo de forma dinámica y la demora máxima de la adquisición de vivienda. A los pisos que se vendan hoy, seguirán muchos más a lo largo de los próximos años

Te puedes descargar todos los datos, así como su sistemática de cálculo del Excel adjunto. Las columnas determinantes son la L (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2013), S (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2014) y U (comparación de bajada/subida de precios entre septiembre de 2014 y 2013).




Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

1) En la estadística Fotocasa no existen datos para las provincias de Soria, las ciudades autónomas de Ceuta y de Melilla ni las ciudades de Avila, Badajoz, Cuenca, Lugo, Segovia y Soria

2) Quiero agradecer a Fotocasa por su enorme amabilidad en la facilitación de los diversos datos que he requerido.

3)Hay que recordar que los estudios de Tecnocasa se publican entre tres y cuatro meses tras la finalización del período estudiado para las ciudades más importantes de España; así en abril-mayo de 2007 para el segundo semestre de 2006 y así sucesivamente. La media de los precios para el período observado es la mitad del mismo; así para el informe publicado en abril-mayo de 2007, y que estudia el precio medio de transacción del segundo semestre de 2006, la media de las constataciones de los precios se produce el 30 de septiembre o 1 de octubre de 2006.

4)Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007.pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jerez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710). En otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores.

5) Con el fin de entender qué dinámicas determinan las diferencias de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, has de leer “Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares” de 12/03/2013 http://financialred.com/sareb-y-bancos-dificultan-la-venta-de-pisos-a-los-particulares/

6)El descuento a nivel nacional medio fue del 23,9% en julio de 2013 y del 21% en julio de 2014
http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/08/12/651909-los-compradores-de-vivienda-piden-una-rebaja-del-24-de-media-a-los-vendedores
http://www.elconfidencial.com/vivienda/2014-07-23/si-vas-a-vender-casa-estas-son-las-fuertes-rebajas-que-piden-los-compradores_166746/

7)Según el ayuntamiento de Barcelona, la renta familiar disponible de los distritos de Barcelona, partiendo de un baremo de 100 unidades de media para el conjunto, es la siguiente: Ciutat Vella 72,6%, Eixample 114,0%, Sants-Montjuic 81,5%, Les Corts 136,4%, Sarriá-Sant Gervasi 175,6%, Gracia 103,9%, Horta-Guinardó 85,1%, Nou Barris 69,4%, Sant Andreu 83,4% y Sant Martí 86,3% http://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/economia/renda/rdfamiliar/a2006/rfdte.htm

8)Según la Contabilidad Municipal de la Ciudad de Madrid, la Renta disponible bruta per cápita (euros) de los distintos distritos de Madrid en 2006 es de (entre paréntesis recojo la desviación respecto de la media del municipio de 20.660 euros que es la que tomo en los cálculos) –todas cifras son en euros/año: Carabanchel 18.064 (-12,56%), Chamartín 24.206 (+17,16%), Chamberí 23.766 (+15,03%), Fuencarral 22.117 (+7,05%), Moratalaz 20.317 (-1,66%), Retiro 24.111 (+16,70%), Usera 17.100 (-17,23%), Vicálvaro 19.097 (-7,57%), Salamanca 24.453 (+18,36%), Barajas 23.389 (13,21%), Moncloa 23.106 (11,84%), Villaverde 17.244 (-16,53%), Arganzuela 22.495 (+8,88%), Centro 21.408 (+3,62%), Latina 18.757 (-9,21%) , San Blas 20.419 (+1,17%), Puente de Vallecas 16.839 (-18,49%), Hortaleza 21.764 (+5,34%), Villa de Vallecas 18.873 (-8,65%), Tetuán 20.716 (0,27%) y Ciudad Lineal 21.065 (+1,96%). Página 3 de http://www.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCEstadistica/Nuevaweb/Publicaciones/Renta%20Disponible/D030100000001.pdf


9)Aplicando las directivas antes explicadas para estos dos barrios, y debido a la enorme desviación en renta respecto a la media de la ciudad (Les Corts +36,4% y Sarriá-Sant Gervasi +75,6%), las bajadas que nos resultaban para esos dos barrios, respecto a precios de pico de 2006, eran mucho más bajos que la realidad (subida del 3,00% en el caso de Sarriá-Sant Gervasi y bajada del 17,35% para Les Corts). Basado en los cálculos realizados para varios de los barrios que se encuadran dentro de los dos distritos de Barcelona, llegamos a la conclusión de que las bajadas usadas en este artículo no son válidas para estas dos zonas (lee el artículo “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” en Estrategias de Inversión, el 09/10/2013,
http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-largo/experto/20131009/bajadas-precios-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia

Que no es necesaria ninguna corrección al alza en los barrios menos pudientes de Barcelona, y que las bajadas a las que llegamos en este artículo son correctas, e incluso benignos en su profundidad, lo demuestra los datos del último estudio realizado por Tecnocasa y recogidos en el el artículo “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa”de24/09/2014

http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-largo/experto/bajada-precios-pisos-grandes-indice-tecnocasa-246391#ixzz3GLu9OIX9 Tecnocasa basa la media de sus bajadas en los barrios de economía media, media-baja, baja y muy baja. Las bajadas consignadas por Tecnocasa son menores que aquellas a las que nosotros llegamos con lo que valida nuestras conclusiones. Basándonos en el artículo de Tecnocasa “Bajada de precios de pisos en las grandes ciudades. Índice Tecnocasa” hay muchas razones para pensar, que a las bajadas a las que llegamos en este artículo haya que añadir un 5% de bajada supletoria que reflejaría la profundidad real de las bajadas que han tenido lugar ya en el mercado inmobiliario.

La rebaja en estos dos barrios de Barcelona es la siguiente: para el período desde precio de pico hasta mayo de 2012, diremos que en estas dos zonas, los precios de los pisos han bajado la mitad que en el conjunto de Barcelona capital; por esta razón, hemos consignado valores para las columnas D y no solo en E. Para estos dos distritos, los valores de la columna E del Excel adjunto, son irrelevantes


10) Estrategias de Inversión, el 09/10/2013, “Bajadas de los precios de los pisos: ciudades, excepto capitales de provincia” http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-largo/experto/20131009/bajadas-precios-pisos-ciudades-excepto-capitales-provincia

11) Vozpopuli, 06/09/2014, ” Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés”
http://vozpopuli.com/blogs/4789-borja-mateo-por-que-los-precios-de-los-pisos-seguiran-bajando-en-cuanto-suban-los-tipos-de-interes
Fotocasa, el 19/06/2014, “ Comprar es una salvajada”
http://www.fotocasa.es/blog/compraventa/borja-mateo-comprar-es-una-salvajada

12)Así “El superciclo inmobiliario” de 25/02/2013 http://www.elinversorinquieto.es/opinion-ver.php?id=948&idn=3

13)Cómo se negocia de forma muy efectiva una fuerte bajada del precio del alquiler lo puedes leer aquí http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/167-t%C3%A9cnicas-de-negociaci%C3%B3n-de-los-alquileres