En España, la nueva ley de vivienda afecta de lleno al sector y las cotizaciones así lo han reflejado en los últimos días. La normativa pactada por el Gobierno de Pedro Sánchez y sus socios parlamentarios de ERC y EH Bildu obligará a que la actualización de la renta sea inferior al índice de precios al consumidor (IPC) y prohibirá cargar al inquilino gastos del propietario, con el correspondiente aumento de gastos para los tenedores de activos inmobiliarios. Está aún por ver cómo se aplica la regulación, ya que depende de las comunidades autónomas y todavía está en fase de desarrollo en el Congreso.
Sin embargo, el varapalo a las socimis europeas trasciende las fronteras nacionales. El índice sectorial europeo de las inmobiliarias especializadas en el alquiler, el Stoxx Europe REITS, logra un retorno en los últimos cinco años del -38,8% frente al 23,7% del índice Stoxx Europe 600. En los últimos tres años, el selectivo inmobiliario se queda en un 0,1% frente al 51,6% del general y en los últimos doce meses las caídas llegan al -31,7% frente al 0,6% del Stoxx Europe 600. En lo que va de año, las socimis europeos logran un rendimiento del 2,3% y selectivo que mide el desempeño de las grandes cotizadas del Viejo Continente un 10,3%.
Las dos grandes socimis española sufren aún mayores correcciones que sus grandes competidores europeos. MERLIN Properties se deja un 9,34% en lo que va de año y Inmobiliaria Colonial un 5%. En el Mercado Continuo, Arima un 2,67%, mientras que Lar España es la excepción a estas caídas y se anota una revalorización anual del 26,63%.
La mayor socimi europea es la británica Segro (REIT) con una cartera de activos valorada en 16.900 millones de libras esterlinas (19.172 millones de euros) repartida entre Reino Unido, Francia, República Checa, Polonia, Italia, Países Bajos, Bélgica, España y Alemania. En lo que va de año sus acciones en el FTSE 100 se revalorizan un 1,61%. Con un rendimiento similar se mueve la socimi más grande de la Unión Europea, la francesa Unibail Rodamco Westfield con un 2,26%.
La también británica Land Securities cede un -0,5%, la francesa Gecina un -0,5%, la belga WDP se anota un 1%, la francesa Klépierre cae un -2%, British Land un -5,9%, la británica especializada en residencias de estudiantes Unite se revaloriza un 0,32%, la también londinense Tritax Big Box sube un 3,2% y la belga Aedifica se deja un -5,16%.
Un panorama que no deja muchas alegrías para los inversores mientras no se estabilicen los tipos de interés y las perspectivas de crecimiento económico no mejoren. Este tipo de compañías suelen endeudarse con el objetivo de ampliar sus carteras de activos, por lo que el mercado prefiere dirigir su dinero a compañías que no necesiten de tanto capital para desarrollar su actividad ni el coste de financiarse pueda suponer un freno en su día a día.
En un informe global sobre el sector publicado a finales de marzo el banco de inversión estadounidense Citi mostró su pesimismo sobre el conjunto del sector inmobiliario europeo. Los analistas de la entidad americana apuntaban que las nuevas subidas de tipos afectarán tanto al valor neto de los activos como al beneficio por acción del sector. En el mismo documento, Citi recomendaba vender las acciones de Inmobiliaria Colonial y Gecina, que están focalizadas en el alquiler de oficinas, y el propietario de centros comerciales Klépierre.
Esta misma semana, Citi redujo el precio objetivo de las acciones de Inmobiliaria Colonial un 28% desde 4,9 euros a 3,5 euros, es decir niveles de 2014 y una potencial caída desde sus precios actuales en el Ibex 35 un 40%. Colonial sufre en su accionariado la apuesta bajista del fondo oportunista, ‘hedge fund’ en la jerga, Citadel Advisors con un 1,21% del capital de la socimi catalana. Al comienzo de mes, desembarcó el gigante de Florida (EEUU) con un 1,01% de las acciones y en pocas semanas ha incrementado su posición al calor de la nueva regulación que planea sobre el sector inmobiliario español.
Las subidas de tipos también afectan a las socimis más pequeñas del BME Growth. Durante el primer trimestre del ejercicio, las inmobiliarias del índice alternativo español invirtieron 54,2 millones de euros en adquisiciones de activos, un 79% menos que en el mismo período del año anterior y un 66% menos que en el último trimestre de 2022. Esta cantidad supone la menor cifra para un trimestre desde los dos trimestres posteriores al estallido del la pandemia del Covid-19. De los 54,2 millones de euros, 23 millones corresponden a un edificio de 12.000 metros cuadrados ubicado en el barrio de Salamanca de Madrid por parte All Iron.
