ricardo pumar grupo insur

Atravesamos un momento de incertidumbre respecto al futuro de la economía y, tanto por factores exógenos (guerra comercial y el brexit) como endógenos (dificultad de formar gobierno en España), la renta variable no está teniendo un buen comportamiento. La inestabilidad política desincentiva el consumo y la inversión, y nuestro sector no se libra de ello.

Para la mayoría de las personas la compra de la vivienda es la inversión más importante que va a realizar en su vida; en esta decisión influyen numerosas variables, tener un empleo estable, la seguridad jurídica, la fiscalidad, etc. Cuanto mayor sea la estabilidad política, más se favorece el entorno para que las personas consuman y tomen la decisión de adquirir una vivienda. Lo mismo ocurre en el área patrimonial; la estabilidad política favorece la inversión, estimulando la actividad económica y la creación de empresas, favoreciendo así la demanda de espacios para el desarrollo de la actividad empresarial.

Además de esto, el sector promotor cotizado se ha visto también afectado por las dudas generadas en el mercado ante los incumplimientos de los planes de negocio de algunas compañías, debido fundamentalmente a los retrasos en las tramitaciones de licencias de obras y primera ocupación y a los problemas derivados de la escasa oferta de servicios de construcción.

Impulsando la acción

Todo ello ha pesado en nuestra acción. En Grupo Insur, a pesar de ser una compañía que combina las dos actividades, patrimonial y promotora, con un 56% del GAV total representado por activos destinados a arrendamiento, estamos cotizando con un descuento vs NAV del 43%. De ninguna manera creemos que esté justificado ese descuento al que cotizamos y trabajamos cada día para que el mercado aprecie el saber hacer y la capacidad de gestión de nuestra empresa. Estamos haciendo muchos esfuerzos por dar a conocer la compañía y explicar mejor nuestro modelo, distinto y alternativo a los que hoy cotizan en bolsa. En nuestro plan estratégico este era uno de los puntos fundamentales. Por ejemplo, hemos aumentado la cobertura de analistas (actualmente nos cubren Kepler, Arcano y Banco Sabadell) y estamos dando una información más completa al mercado. También hemos aumentado la liquidez a través de la venta de autocartera, y entraron grandes inversores institucionales como Cobas, Santander, Norges, etc.

Nuestro desempeño está siendo muy positivo y las previsiones de fin de año y para el año que viene por las entregas previstas son aún mejores. Creemos que todas estas acciones, junto a un aumento considerable de las cifras de negocio y de los resultados, harán que aparezcamos cada vez más en el radar de los inversores.

Y es que Insur es toda una oportunidad de inversión. En primer lugar, nuestros 74 años de historia avalan nuestro compromiso con la sostenibilidad, con el objetivo de la permanencia de la empresa en el tiempo; muy pocas empresas de nuestro sector pueden presumir de esto. Y en segundo lugar, por su rentabilidad razonable, a través del reparto de dividendos y el incremento del valor de la empresa. Grupo Insur tiene como política de retribución al accionista destinar a dividendos aproximadamente el 45% del beneficio consolidado y durante los últimos 30 años, con excepción del ejercicio 2011, hemos repartido dividendos, incluso en los años de crisis. Muy pocas empresas, y no sólo de nuestro sector, pueden presumir también de esto. Con cargo a los resultados de 2018 repartimos 4,6 MM €, a razón de 27 céntimos por acción, lo que significa una rentabilidad por dividendos del 2,8%.

Un modelo de éxito: patrimonial + promoción

Esto ha sido posible gracias a la buena marcha de nuestro negocio. El sector inmobiliario es un sector cíclico, pero la ventaja de nuestro modelo es que combina el área patrimonial, más estable y capaz de generar recursos de una manera recurrente, con el área de promoción, más influenciada por el ciclo y capaz de generar mayores rentabilidades.

En los últimos años estamos viviendo en la parte alcista del ciclo, de ahí que el porcentaje de ingresos procedentes de promoción y construcción (que están directamente relacionados) sea superior a los del área patrimonial. Sin embargo, en las fases más bajistas del ciclo donde la actividad de promoción se ralentiza, la actividad patrimonial que es menos dependiente del ciclo cobra más protagonismo.

En cualquier caso, la actividad de Grupo Insur que tiene un mayor margen es la de promoción. Los menores márgenes los obtenemos en nuestras actividades de gestión y construcción.

 
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Plan estratégico 2016-2020

En este sentido, estamos muy satisfechos con el desempeño de nuestro plan estratégico, que abarca hasta 2020. Hemos relanzado nuestra actividad de promoción, apoyándonos en una estrategia de crecimiento compartido con socios inversores, en los que nosotros participamos al 50% en el capital de las Jvs que desarrollan los proyectos pero a las que prestamos íntegramente  los servicios de gestión, comercialización y construcción, con la correspondiente contraprestación.

En general, el nivel de comercialización de nuestras promociones a la fecha es absolutamente satisfactorio, en niveles nunca conocidos en esta compañía, ni siquiera en los mejores momentos del anterior ciclo. Por ejemplo, nuestra promoción de Córdoba lleva un grado de comercialización del 65% y esperamos alcanzar un 79% con ocasión de la entrega de la promoción a finales del ejercicio, un 10% por debajo de lo previsto en su plan de negocio. Nuestras promociones en Málaga, Residencial Plaza del Teatro, en el centro de la ciudad, lleva un grado de comercialización del 89% de las viviendas, un 19% por encima de nuestro plan de negocio. En Altos del Retiro 2ª F, Churriana, llevamos un grado de comercialización del 37%. En Marbella, en Elements de Altos de los Monteros, nuestro grado de comercialización alcanza un 43% frente a 70% previsto en el plan de negocio; este desfase se justifica en el incremento de la oferta de promociones en la Costa del Sol (muchas de ellas en comercialización y con poco viso de ejecución), así como en el retraso que sufrimos con ocasión de unas incidencias constructivas en el terreno. Hemos tomado medidas para acelerar los ritmos de venta de esta actuación y, convencidos de la eficacia de las mismas, acabamos de lanzar la segunda fase de esta actuación, de otras 50 viviendas.

Precio objetivo de todos los valores del Ibex 35
Analizamos según el consenso de mercado los precios objetivos de todos los valores del Ibex 35 y su potencial a 12 meses.

En nuestra actividad patrimonial, desde unos niveles de ocupación, coyunturalmente muy bajos, hemos afrontado una estrategia de diversificación de clientes, productos y geográfica, con muy buenos resultados, alcanzando un nivel de ocupación en julio de 2019 del 86,1% y una renta anualizada de los contratos en vigor  de 17 MM €.

Corporativamente hemos llevado a cabo una restructuración societaria para separar las dos actividades fundamentales que realizamos, promoción y gestión patrimonial, bajo dos filiales cien por cien dependientes de la matriz cotizada, convirtiendo a ésta en una holding. Todo ello en pro de una mejor gestión, asignación de recursos, y como palanca de crecimiento para el futuro.

Y financieramente, hemos diversificado nuestras fuentes de financiación con la suscripción de los programas de pagarés MARF (“Programa de Emisión de Pagarés INSUR 2019”, con un saldo vivo máximo de 50 Millones de € que sustituye al anterior que tenía un saldo vivo máximo de 35 Millones de €) y hemos reforzado nuestra estructura financiera y reducido costes con la reciente firma de un préstamo sindicado de 110 Millones de € con garantía hipotecaria sobre parte de sus activos destinados a arrendamiento (inversiones inmobiliarias). 

Todo ello sin alterar nuestra cultura, estrategia de largo plazo y modelo de negocio, consistente en la combinación de ambas actividades, promoción y gestión patrimonial, de manera armónica, en unas proporciones equilibradas entre ambas, con unos niveles de endeudamiento sostenibles, retroalimentando en el largo plazo, la generación de importantes flujos de caja de la actividad de promoción con la recurrencia de los ingresos de la actividad patrimonial, y ello como palanca de un crecimiento a largo plazo y de retribución sostenible al accionista.

En cuanto a las áreas geográficas en las que está basada nuestra estrategia de crecimiento, Grupo Insur ha desarrollado tradicionalmente su actividad principalmente en Sevilla, donde se fundó la empresa. Sin embargo, con el paso de los años, el Grupo fue ampliando sus actividades a otras zonas de Andalucía y a Madrid (desde el 2007). Recientemente también hemos iniciado actividades en Cáceres y Granada.

Grupo Insur considera que el negocio promotor requiere un importantísimo conocimiento local y por ello, nuestra prioridad nunca ha sido crecer territorialmente por crecer, sino hacerlo en aquellos territorios que conocemos y donde veamos oportunidad de crear valor para nuestros accionistas. Actualmente tenemos actividad en Andalucía Occidental (Sevilla, Cádiz, Córdoba, Huelva), Andalucía Oriental (Málaga - Costa del Sol y Granada), Madrid y Cáceres. Además, uno de los objetivos de nuestro plan estratégico es aumentar nuestro foco de actividad en Madrid, para diversificar nuestras actividades, objetivo que estamos consiguiendo gracias a nuestro proyecto del parque empresarial Río 55 y varias promociones en San Sebastián de los Reyes, Boadilla del Monte, Valdemoro y Villaviciosa de Odón entre otras.

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Ni ralentización profunda del sector ni burbuja inmobiliaria

Con todo esto, a pesar de que muchos hablan de una ralentización en la economía española que puede afectar lógicamente al sector inmobiliario, desde Insur no vemos mucha profundidad. Primero, porque creemos que todavía hay recorrido al alza en los precios, especialmente en las zonas que han tenido un menor crecimiento, aunque de menor intensidad que en ejercicios anteriores y con una tendencia clara a la estabilización. Segundo, porque los tipos de interés bajos están teniendo un triple efecto positivo para las compañías inmobiliarias: i) reduce los gastos financieros, mejorando la cuenta de resultados ii) aumenta el valor de los activos inmobiliarios y iii) aumenta la demanda de crédito para la compra de vivienda.

Ahora bien, un entorno de bajos tipos de interés durante un período prolongado de tiempo sugiere que algo no va bien en la economía y que por eso tiene que ser ayudada por una política expansiva del banco central correspondiente. Lo que nos lleva a hablar de una no profunda ralentización en el sector a la vista, pero tampoco una nueva burbuja, al menos en el  segmento residencial. El incremento de precios desde el inicio de la recuperación ha sido muy heterogéneo, destacando las mayores subidas en Madrid, Barcelona y principales zonas costera, aunque todavía  inferiores en un 15% a los registrados en el anterior ciclo expansivo, pero a nivel general, los precios han subido muy moderadamente, estando todavía un 25% por debajo del pico anterior. Y no creemos que vaya a producirse una corrección de los precios porque, a diferencia del anterior ciclo, no hay exceso de oferta. El nivel de producción acumulado de viviendas desde 2015, año en que se inició la recuperación es de 400.000 unidades,  la mitad de lo que se producía en los años picos del anterior ciclo (800.000 unidades en 2006). 

En lo que se refiere al mercado de inversión sí ha habido una importante compresión de las yields como consecuencia de la reducción de la prima de riesgo derivada de la política del BCE.

Aunque es cierto que entorno de tipos bajos animan la demanda de crédito, tanto para la compra de viviendas como para el desarrollo de actividades inmobiliarias, lo cierto es que el sistema financiero está teniendo un comportamiento muy racional y ortodoxo (a diferencia de lo que ocurrió en el anterior ciclo) y como consecuencia de ello no vemos desequilibrios entre oferta y demanda.

Todo parece apuntar a que el mercado será más sostenible en el futuro, al igual que lo va a ser la economía española. Nuestro patrón de crecimiento es hoy en día más sostenible y saludable y nosotros desde luego nos sentimos más cómodos con esta forma de crecimiento.

Acceda al encuentro digital al completo de Grupo Insur, que protagonizó el pasado 4 de octubre su presidente, Ricardo Pumar.

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