En esta segunda parte de la primera entrega de 2024 de "El Rincón Inmobiliario", organizado por Estrategias de Inversión, continuamos analizando las tendencias actuales y futuras del mercado, así como los posibles precios de la vivienda o las tendencias próximas del mercado, a través de grandes expertos del sector inmobiliario español como son Beatriz Toribio, Secretaria General de APCEspaña; Ignacio Ortiz, Director de Research & Investment de ACTIVUM; y Julián Salcedo, Doctor Economista, Presidente en Foro de Economistas Inmobiliarios en Colegio de Economistas de Madrid y Vicepresidente del Consejo Directivo de Urbanismo y Ordenación del territorio del Consejo General de Economistas de España, en una mesa moderada por la periodista especializada, Susana Burgos.

La mesa aborda temas cruciales como el mercado hipotecario, los tipos de interés y las rentabilidades en el sector, destacando el dato de que el 60% de las viviendas en España se compran sin financiación. Este indicador refleja un perfil específico de comprador e inversor en el mercado inmobiliario español.

Al inicio de esta mesa, Beatriz Toribio comparte su optimismo y el desafío que representa su nuevo rol en la APCE, subrayando la importancia de colaboración público-privada y la necesidad de crear un ministerio de vivienda efectivo, “creo que tenemos un importante reto, no vamos a tener más oportunidades. El hecho de que se cree un Ministerio de la Vivienda es una noticia muy positiva, pero hay que demostrarlo. En principio parece que se va a escuchar, pero también hay que trabajar de la mano del sector, que es muy amplio, con diferentes agentes, pero sin duda tenemos que estar en esas mesas de trabajo que se van a crear”.

Además, menciona también la necesidad de desarrollar ofertas de vivienda asequibles tanto en compra como en alquiler.

A continuación, Julián Salcedo expresa su preocupación por la Ley de Vivienda y la influencia de las diferentes facciones del gobierno en su desarrollo, “bienvenido un ministerio como el de vivienda y agenda urbana, si tuviera autonomía y no la tiene, ya no solo por la Ley de la Vivienda, que es un corsé que ha querido el gobierno y con el que entra este ministerio; pero lo peor, no es que carezca de autonomía con el gobierno, es que este está compuesto por dos facciones que quieren ir más allá con esta ley, que está causando más problemas que soluciones y el propio gobierno es rehén de los que le apoyan en el parlamento y todos están pidiendo ir más allá”.

Salcedo también subrayó la importancia de una colaboración efectiva entre el sector público y privado y la necesidad de políticas que realmente beneficien al sector inmobiliario.

Ignacio Ortiz enfatizó en la necesidad de tener un organismo oficial que escuche y trabaje con el sector, “es una buena noticia que exista este nuevo Ministerio de la Vivienda y es lógico que se reúna con los actores del sector, eso es positivo, quiere decir que tendrán un gran peso en la toma de decisiones”.

Resalta, además, la complejidad del mercado inmobiliario y la importancia del empleo en la economía, señalando que las políticas gubernamentales en vivienda tienen un alcance limitado y deben ser complementadas por acciones a nivel autonómico y municipal.

En términos de previsiones para 2024 en el inmobiliario, los participantes coincidieron en que, a pesar de un probable enfriamiento económico, se espera que la demanda de vivienda siga siendo fuerte, lo que mantendría los precios en alza, aunque de manera más moderada en comparación con 2023.

Beatriz Toribio tiene claro los motivos que hay detrás de esas buenas previsiones, “hay mucha demanda en compra y en alquiler de vivienda y se ve en el CIS como el porcentaje de españoles que estarían interesados en comprar una vivienda en el próximo año, otra cosa es que puedan hacerlo, es muy alto”. Además, hace mención al especial al gran ahorro de los españoles durante estos años, “según los últimos datos estamos en más de 900 mil millones de euros de ahorro por parte de los hogares españoles en cuentas bancarias y eso pese a que gran parte de estos ahorros se ha ido a amortizar deuda hipotecaria”. Sobre esta idea, Julián Salcedo añade como aliciente el hecho de que los bancos no estén dando rentabilidad a los clientes que tienen el dinero en sus cuentas, “optan por pagar al contado porque el dinero en el banco no se retribuye”.

Resaltaron la importancia del empleo en el sector y cómo la evolución de los precios de la vivienda depende en gran medida del comportamiento del mercado laboral, “es fundamental tener el foco en el empleo porque lo que ocurra en el empleo tiene un impacto directo sobre todo en el alquiler, pero también la compra de vivienda”, asegura Toribio.

Respecto a las futuras decisiones del Banco Central Europeo (BCE) de darle la vuelta a esta tendencia alcista de los tipos, Julián Salcedo sentencia con rotundidad: “los intereses van a bajar, pero no mucho más” y estima que la primera bajada de los tipos de interés será en el mes de mayo “si no se produce ningún evento imprevisto en este momento” y la segunda bajada de los tipos de interés será entorno a julio o septiembre, “bajará, como mínimo, medio punto y probablemente, tres cuartos de punto hasta final de año”, sin embargo, asegura que en los préstamos hipotecarios tendrá muy poca influencia porque ya han descontado las bajadas, queriendo incentivar el producto.

Por su parte y respecto a cómo todo esto puede afectar a una posible lucha de hipotecas por parte de las distintas entidades bancarias, Ignacio Ortiz aclara que, “la lucha de hipotecas irá muy en línea del precio del dinero y de las previsiones de las bajadas de tipos de interés”.

Como tendencias generales, los expertos no creen posible una bajada de precios en vivienda de obra nueva, “vamos a ver una primera mitad del año muy parecida a los últimos meses de 2022, de mayor enfriamiento de la actividad de los precios, pero, a medida que veamos la confirmación por parte del BCE de bajada de tipos y si España traslada ese mensaje de confianza, veremos más actividad en los precios de vivienda y en el sector inmobiliario”, explica Beatriz Toribio.  

En conclusión, la mesa de El Rincón Inmobiliario reflejó un consenso general sobre la necesidad de políticas más efectivas y colaborativas para enfrentar los retos del sector inmobiliario en España, con un enfoque particular en la creación de viviendas asequibles y la importancia de la estabilidad económica y el empleo. Asimismo, los pronósticos para el sector inmobiliario en 2024 parecen optimistas, aunque sin dejar de lado ciertas dificultades e incertidumbres que se podrían alargar durante los próximos meses

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