ADVERO Properties SOCIMI ha presentado este miércoles un avance de los resultados de 2019. La sociedad de inversión inmobiliaria, que cerró el año pasado con la incorporación del sexto activo a su cartera de inmuebles residenciales destinados a alquiler sumando una inversión total de 11,1 millones de euros desde febrero de 2018, logró en 2019 con unos ingresos totales de 489.194 euros (+682% respecto a 2018), un resultado de explotación de 88.102 euros (+96%) y un resultado neto de 64.724 euros (+44%).
La compañía cerró 2019 con una generación de caja de 155.000 euros frente a 56.000euros en el ejercicio anterior, lo que supone un crecimiento del 177%.
Actualmente, la cartera de activos está compuesta por cinco edificios en municipios de Barcelona (Rubí, Sabadell y Terrassa) y un edificio en el barrio de Tetuán de Madrid, con un total de 93 viviendas bajo gestión. Dichos inmuebles fueron valorados por Savills Aguirre Newman S.A.U. con fecha 31 de diciembre de 2019 por un importe total de 17,9 millones de euros (+61% respecto coste adquisición). La socimi financió dicha inversión mediante tres ampliaciones de capital a lo largo de 2018 y 2019, y deuda bancaria, representando la deuda neta el 14% del valor total de sus activos, muy por debajo del 30% establecido como techo por el consejo de administración de la compañía.
Los resultados de la compañía recogen el inicio de explotación de los diferentes activos a lo largo de 2018 y 2019, según si éstos han sido adquiridos ya en explotación, vacíos, o con necesidad de llevar a cabo reformas antes de su comercialización. Esto último es el caso del inmueble en el barrio de Tetuán (Madrid), actualmente sometido a trabajos de rehabilitación que deberán permitir la comercialización de las viviendas en régimen de alquiler en el último trimestre de 2020. Considerando los inmuebles en cartera a cierre de 2019, los ingresos totales de la compañía a año completo se situarían en 750.000 euros.
(en euros) | 2018 | 2019 | Dif. |
Ingresos | 62.226 | 489.194 | +682% |
Alquileres | 44.366 | 412.173 |
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M.D. Pilar | 35.237 | 69.820 |
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Santa Fe | 0 | 64.881 |
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Wilson | 9.129 | 66.590 |
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V. Paloma | 0 | 103.908 |
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C. Rodó | 0 | 106.974 |
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Otros ingresos | 17.860 | 77.021 |
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Gastos de explotación | -95.472 | -398.439 | +317% |
Relativos a los activos | -23.672 | -206.378 |
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Corporativos | -71.800 | -192.061 |
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Amortización del inmovilizado | -11.056 | -90.032 | +714% |
Otros resultados | 89.179 | 87.379 |
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Resultado de explotación | 44.877 | 88.102 | +96% |
Resultado financiero | -24 | -23.379 |
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Impuestos sobre beneficios | - | - |
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Resultado del ejercicio | 44.853 | 64.724 | +44% |
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Flujo de caja neto | 55.910 | 154.756 | +177% |
Generación de valor para el accionista
ADVERO inició su cotización en el MAB el 8 de noviembre de 2019, con un valor de referencia de 6,50 euros y, a día de hoy, cotiza a 8,20 euros, lo que supone una revalorización del 26,15%. Sin embargo, tal y como detalla la compañía en una nota de prensa, "tras la incorporación del sexto activo a finales de 2019, el valor neto de ADVERO (NAV) se sitúa en 17 millones de euros (8,83 euros por acción), lo que se traduce en un retorno del 36% respecto al precio de inicio de cotización y una tasa de retorno interanual (TIR) para sus accionistas del 151%".
En los cinco meses desde su inicio de cotización en el MAB, ADVERO ha negociado un total de 60.035 acciones, por un importe total de 450.000, lo que representa un 3,7% sobre el total de acciones que componen el capital social y representaría un 9,1% del capital social en el total del año.
Los logros de la compañía conseguidos hasta la fecha han llevado a su consejo de administración a dar por concluida la etapa inicial de "prueba de concepto", para empezar a trabajar en una nueva etapa de crecimiento, cuya financiación seguirá contemplando una combinación entre ampliaciones de capital y deuda bancaria, en los limites comentados.
El consejo de administración de ADVERO deberá someter a la aprobación de la próxima junta de accionistas de la compañía el dividendo a distribuir, siendo el mínimo legal el 80% del resultado neto del ejercicio, lo que a cierre de marzo de 2020 representaría 0,032 euros por acción.
Efecto de COVID-19 sobre el negocio
En el marco del estado de alarma sanitaria declarada por el Gobierno de España el pasado mes de marzo, ADVERO ha identificado los siguientes riesgos para su negocio, y evaluado su posibilidad de ocurrencia:
- Riesgo de impago de las rentas por parte de sus inquilinos. En los días anteriores a la fecha de cobro de los alquileres del mes de abril, 6 de las 84 unidades familiares que mantienen contratos de arrendamiento con ADVERO habían solicitado a la compañía algún tipo de moratoria, total o parcial, en el pago de la renta del mes en curso. Ello se traduce en que, de un importe total de 46.780 euros de rentas a ingresar por la compañía en este mes por las viviendas arrendadas, han sido aplazados ingresos por importe total de 3.425 euros (7,3% sobre el total de las rentas). A fecha de este escrito la compañía desconoce si podrán producirse nuevas peticiones en los siguientes meses, circunstancias que comunicaría si pudieran afectar a más del 30% de las rentas mensuales esperadas.
- Riesgo de insolvencia de ADVERO. A 31 de marzo de 2020 ADVERO mantenía una posición de tesorería de 2,19 millones de euros para la adquisición de nuevos activos. Ello implicaría que incluso en un escenario de caída del 100% de sus ingresos, la compañía podría hacer frente a las obligaciones con sus proveedores (sin cancelar ningún contrato de mantenimiento de los activos o servicios corporativos) y el servicio de su deuda durante un periodo de 3,4 años.
- Riesgo de retraso en los proyectos de crecimiento no orgánico. En la actualidad ADVERO está llevando a cabo la rehabilitación de un edificio de viviendas en el barrio de Tetuán de Madrid. Al tratarse de un edificio vacío, los trabajos estuvieron activos hasta finales de marzo. Los pagos de esta reforma se realizan por certificaciones de trabajo concluido, por lo que ADVERO no tiene asumidos compromisos financieros a futuro respecto de esta reforma. Los trabajos se estaban desarrollando según el calendario previsto, con fecha de finalización en julio de este año, que habrá que ajustar cuando se levante la restricción de movimiento de los trabajadores.
