El ladrillo logra rentabilidades en España que no son comparables a las del IBEX 35 ni a las de la renta fija. En los últimos tres años, el alquiler más la variación de precios logran de media un retorno del 7,5% y sólo el alquiler del 3,73%, según certifican los datos del Banco de España. Entre 2019, 2020 y 2021, el retorno medio del Ibex 35, sin embargo, fue del 1,4%.

La rentabilidad bruta de la vivienda, alquiler más variación de precios, en 2019 se situó en el 7,4%, en 2020 bajó al 5,2% a pesar de la pandemia y en 2021 se disparó hasta el 10%, según los datos del Banco de España. En el caso del retorno bruto por alquiler en 2019 llegó al 3,8%, en 2020 se mantuvo en el 3,7% y el pasado año cerró en el 3,7%, que dan una media de 3,73%. Los bonos del Estado a 10 años logran una cifra de 0,33% y los depósitos de hogares y empresas se conforman con un 0,16% en los tres últimos ejercicios marcados por los bajos tipos de interés.

De 2022 todavía no hay datos actualizados, pero el IBEX 35 con dividendo consigue un retorno acumulado del -12%. Es esperable, por tanto, que la vivienda logre un año más batir lo conseguido por el principal índice bursátil de la bolsa española contando incluso con el reparto de dividendos por parte de las compañías cotizadas. Este mismo lunes, el portal inmobiliario Idealista ha publicado un informe en el que apunta que la compra de vivienda para ponerla en alquiler alcanzó en el tercer trimestre de 2022 un retorno del 7,1%, una cifra similar al 7,2% registrado en el mismo trimestre de 2017 y casi dos puntos por encima de la rentabilidad del 5,3% del tercer trimestre de 2012.

El portal inmobiliario destaca que en casi todas las capitales la rentabilidad de la vivienda para alquilar es ahora mayor que hace una década, sobre todo en Murcia, donde ha pasado del 5,4% en 2012 al 8,8% de este año. En el caso de Huelva, el retorno en el tercer trimestre de 2022 fue del 7,7%, frente al 4,8% del mismo periodo de 2012. En el caso de Lugo, se ha pasado del 3,3% al 6,2% en una década, mientras que en Almería, la rentabilidad ha aumentado en 2,8 puntos porcentuales en este tiempo, hasta el 7,1%.

¿Y de cara al 2023?

La subida del euríbor que encarece las mensualidades de las hipotecas variables y la oferta a tipos fijos, la desaceleración del crecimiento económico y unos salarios que no se incrementan al ritmo de la inflación son un cóctel difícil de digerir. La mayoría de previsiones apunta que esta combinación de factores negativos tendrá efectos en el mercado de la vivienda a través de una reducción de la compraventa de viviendas que se trasladará también a los precios. Caerán, pero a un ritmo moderado, según las perspectivas de los expertos.

El ‘Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España’ elaborado por Atlas Real Estate Analytics refleja caídas superiores al 15,4% en el caso de las transacciones y un ajuste en torno al 1% en el precio de la vivienda de cara a 2023. “Esperamos que 2022 cierre con un número de transacciones un 2,3% superior a 2021 y que 2023 acabe con un número de compraventas un 15,4% menor a 2022”, señala el informe.

A nivel de precios se espera que no haya una catarsis y que la evolución sea de caídas muy moderadas, como si del descenso de una pluma se tratase. "La evolución esperada del precio de compraventa para lo que resta de 2022 y 2023 tenderá a la baja, pero de forma más suave y paulatina que el volumen de transacciones", apuntan desde Atlas Real Estate Analytics. Así este ejercicio terminará con un precio medio de 1.706 euros/m2, un 2,9% superior a la cifra registrada en 2021. Respecto a 2023, el dato final esperado rondará los 1.691 euros/m2, lo que marcará una caída del 0,9% frente al precio estimado para este ejercicio.

Hay muchos factores que explican que el descenso en los precios no sea muy drástico, entre ellos, una oferta de obra nueva muy ajustada por parte de las promotoras, el encarecimiento de los materiales de construcción, una mano de obra escasa y una demanda latente de nuevos compradores e inversores extranjeros que sirve de sostén para los precios. Bankinter calcula que hay una demanda estructural de inmuebles de unas 100.000 unidades anuales, distribuidas entre 70.000 viviendas por la creación de nuevas familias y 30.000, por demanda extranjera. En el caso de la oferta, el número de viviendas iniciadas se sitúa en un nivel similar y la previsión es que se supere ese umbral en este año.

¿Qué vivienda es la más rentable?

Tanto Ignacio Ortiz de Andrés, director de investigación de mercados en Activum, como José María Basañez, presidente de Tecnitasa, y Francisco Iñareta, portavoz de Idealista coinciden en que el tipo de vivienda más rentable para invertir en ella y posteriormente ponerla en alquiler o venderla tras una reforma son los pisos de dos o tres dormitorios en grandes ciudades, capitales de provincias o ciudades de tamaño medio bien conectadas con las capitales.

“Siempre es más rentable cuanto más estándar, cuanto más repetitivo sea el producto porque es un producto con mayor demanda puesto que es más asumible por un mayor número de inquilinos potenciales. Desde Tecnitasa hemos constatado cómo tras el confinamiento con motivo de la pandemia han cambiado las necesidades, de tal forma que ahora se demanda mucho más que antes viviendas que permiten teletrabajar a la vez que vivir, que tenga espacios más amplios… terrazas, patios o jardines para que si se vuelve a producir otro confinamiento se pueda convivir mejor con los niños”, explica Basañez, presidente de Tecnitasa.