El pasado 16 de diciembre el Ministerio de Fomento publicaba la estadística de precios de suelo del tercer trimestre de 2016. La nota de prensa comienza con un titular positivo: “las transacciones de suelo urbano aumentan un 11,1 % en tasa interanual”. Obviamente es correcto, sin embargo no considero que sea el más adecuado porque se refiere al número de operaciones.
 
Demasiado sesgado, al concurrir la circunstancia coyuntural de que las operaciones son de menor importe unitario que en períodos precedentes. Más oportuno sería el siguiente: “el valor del suelo transmitido fue de 648,6 millones de euros, un 17,9 % menos respecto al tercer trimestre de 2015”, es decir, se produce una reducción interanual próxima al 18 %. Subtítulo de la nota de prensa que se relega, en mi opinión, a un indebido segundo plano.


 

Número de transacciones de suelo a nivel nacional (unidades). Datos trimestrales. Fuente: Ministerio de Fomento


Si seguimos con datos agregados a nivel nacional, tenemos que el precio medio del metro cuadrado del suelo en el tercer trimestre de 2016 desciende un 3,5% en tasa interanual, fijándose su valor en 150,9 euros. En variación intertrimestral, se experimenta un descenso del 7,7%.
  


Precio medio del metro cuadrado de suelo a nivel nacional (€/m2). Datos trimestrales. Fuente: Ministerio de Fomento
 
Resultados por Comunidades Autónomas
 
Refiriéndonos a la sumatoria de las operaciones, la Comunidad de Madrid encabeza los resultados con 199,4 millones de euros, seguida de Andalucía (126,1) y Cataluña (83,2). En superficie se mantiene el mismo orden. Si comparamos Cataluña con Madrid en número de operaciones, se encuentran considerablemente parejas, circunstancia que también sucede respecto miles de metros cuadrados. Pero el importe unitario es menor en el caso de Cataluña. Las transacciones de suelo avanzan en ambas ciudades, aunque queda liderado el mercado nacional por la Comunidad Autónoma de Madrid.


  
Resultados por Comunidades Autónomas. Tercer trimestre de 2016. Fuente: Ministerio de Fomento
 
¿Qué sucede en Madrid?
 
En la Comunidad de Madrid, respecto de sus municipios con más de 50.000 habitantes, el precio unitario se sitúa en 449,6 €/m2, con un descenso interanual del 31,9 % e intertrimestral de apenas el 1,5 %. Es muy significativo. Sin embargo, tenemos más datos para emitir una valoración. Con un total de 261 transacciones en el tercer trimestre del presente 2016, obtenemos que las mismas se doblan en un año. El importe para todos los municipios de la Comunidad de Madrid roza los 200 millones de euros como ya hemos visto, registrando descensos del 18 % intertrimestral. Lo que se deriva de estos datos es una mayor dispersión en el territorio de las compraventas de suelo. La recuperación inmobiliaria de la capital se irradia desde la ciudad hasta grandes municipios cercanos, como se viene comprobando en el día a día del sector. Así lo atestigua que el precio unitario sea menor, circunstancia que no nos debe llevar a engaño. En caso alguno ha descendido el precio del suelo, todo lo contrario (y aun faltando datos a nivel municipal según las estadísticas del Ministerio de Fomento), la realidad y los estudios de mercado atestiguan alzas continuadas de precio en los grandes municipios de la corona metropolitana además de lógicamente en la propia capital, como es el caso de Valdebebas.
 
Por lo tanto, los datos no son tan positivos como cabría esperarse, pero denotan una recuperación que favorece a más territorios. A nivel nacional se vaticina un año 2017 positivo en el volumen de operaciones de suelo. Irrumpirán como protagonistas más municipios y con considerable fuerza, siempre que cuenten con población elevada y suficiente demanda, fundamentalmente de primera vivienda, pero con peso creciente de la vivienda vacacional.