Si echamos mano de las estadísticas, el ciclo de la vivienda en España suele constar de periodos de siete u ocho años con subidas de precios, seguidos de otros siete u ocho con caídas más o menos moderadas o intensas según el mercado del que hablemos, que ya sabemos lo heterogéneo que es este negocio. Al último repunte le tocaba agotarse en 2020, pero llegó la pandemia y rompió la tendencia. Así que las primeras señales de cambio empezaron a verse antes del verano y se harán más constatables en la recta final del año. Es lo que cabe esperar.
El volumen de operaciones sigue siendo alto, como respuesta a la fortaleza que ha mostrado la demanda todo este tiempo por los tres factores de sobra conocidos: las hipotecas históricamente bajas, los ahorros récord de muchas familias y el deseo de cambiar a una casa con terraza o jardín tras la experiencia del confinamiento. A medida que los dos primeros factores se han ido diluyendo y han aparecido en escena una inflación de locos, la subida de los tipos de interés y la posibilidad cierta de un estancamiento del PIB, el crecimiento de las compraventas se ralentiza. En los próximos meses asistiremos a un “escenario distinto”, según nos avanzan los invitados a nuestro ‘Rincón Inmobiliario’ de los lunes.
¿Quiere decir eso que el mercado se está desmoronando y que existe una burbuja a punto de estallar como sucedió hace once o doce años? Ni mucho menos, a pesar de la vehemencia con la que se expresan los agoreros que circulan por las redes sociales o se pasean por los platós de televisión sin el pudor de consultar a los que saben. Suelen coincidir estos chamanes del ladrillo con los defensores de una ley de Vivienda que menosprecie la propiedad privada y atente contra la seguridad jurídica, pero de eso podemos hablar, si quieren, otro día. Por “escenario distinto” hay que entender que el sector inmobiliario retomará ritmos más moderados de crecimiento y actividad en consonancia con la nueva coyuntura económica.
Ya en junio vimos cómo las compraventas superaban las 58.000 operaciones, con un incremento del 18,8% interanual pero con una caída del 3,4% respecto a mayo. Ahora bien, llamémoslo enfriamiento, moderación o desaceleración; no hecatombe, por favor, ya que sería faltar a la verdad de una manera obscena. Los actores del mercado, a quienes conocemos bien y respetamos desde hace años porque nunca nos han fallado, dan por sentada la ralentización de las ventas en el segundo semestre del año pero huyen del alarmismo.
El sentir general es que a partir de ahora veremos datos parecidos a los que teníamos antes de que estallara la pandemia, dejando atrás las cifras históricas de 2021 y del primer semestre de 2022. Y en eso tendrá mucho que decir, lógicamente, la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que vaticina hipotecas más caras y condiciones más duras para los compradores. De hecho, la subida del euríbor hasta el entorno del 1% ya ha encarecido tanto las de tipo variable como las de tipo fijo, que han sido las elegidas por casi el 75% de los españoles en los últimos años. Esto último, por cierto, ya ha empezado a cambiar, toda vez que los bancos están ofreciendo tipos variables o hipotecas mixtas, que les resultan más rentables.
En cuanto a los precios, existe cierto consenso en que la vivienda se revalorizará este año alrededor de la mitad de lo que lo hizo el pasado. Teniendo en cuenta que en 2021 se encareció de media un 6,4%, muchos se darán con un canto en los dientes si asistimos a subidas del 3%.
El inmobiliario nos deparará los próximos meses, en fin, precios altos -aunque en absoluto comparables a los máximos de 2007-, hipotecas más caras, y una oferta insuficiente para cubrir la demanda. Y los compradores seguirán buscando pisos y casas más espaciosos y alejados del centro de las ciudades, a diferencia de la obsesión por la location de antaño. Lo que no cambiará en esta crisis es que los inversores seguirán recurriendo a la vivienda y al Real Estate como sector refugio. Nos vemos en la nueva temporada del ‘Rincón Inmobiliario’.
