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¿Cómo está evolucionando la rentabilidad de Neinor Homes y cuáles son actualmente los principales motores de generación de valor para el accionista? ¿Qué perspectivas manejan para los próximos años?
En los últimos años hemos aprovechado nuestra disciplina de inversión para adquirir suelo y activos de calidad a valoraciones atractivas, culminando con la adquisición de AEDAS, lo que nos ha permitido acelerar el crecimiento con una elevada remuneración al accionista.
Esta creación de valor se refleja en el beneficio por acción, que aumentará desde €0,70 en 2025 hasta €1,50-1,70 en 2027, más que duplicándose en dos años. Nos hemos comprometido a distribuir €500 millones entre 2026 y 2027, sumado a un programa de recompra de acciones de €30 millones, no contemplado inicialmente, y eleva la remuneración al accionista de 2026 desde los €250 hasta los €280 millones. Hemos distribuido cerca de €170 millones, (€1,72/acc.) y prevemos distribuir otros €330 millones (€3,34/acc.), durante los próximos 16 meses. Nuestra capacidad para hacer crecer significativamente el BPA con una elevada remuneración al accionista refleja el éxito de la estrategia.
¿Cuál es la estrategia de crecimiento de Neinor a medio y largo plazo? ¿Qué papel tendrán la adquisición de nuevos suelos, las alianzas y las operaciones de coinversión para ampliar la cartera y mejorar la rentabilidad?
Se basa en un crecimiento eficiente en capital. Con AEDAS incorporamos una cartera de calidad a una valoración atractiva, acelerando nuestro crecimiento y objetivos de rentabilidad, con un ROE esperado de entre el 15% y el 20% frente al 15% previsto.
Contamos con un banco de suelo de aproximadamente 36.600 viviendas, 23.300 en propiedad y 13.300 en nuestra plataforma de Gestión de Activos, con visibilidad para consolidar un ritmo de entre 5.000 y 7.000 entregas anuales, de las que alrededor de 4.000 serán propias.
Apostamos por alianzas como la JV con Stoneshield en Marbella: pusimos en valor un suelo en propiedad con la venta de una participación del 70%, manteniendo el 30% y el rol de socio industrial para desarrollar 262 viviendas de lujo. Trabajamos en nuevas operaciones de rotación de activos para anticipar flujos de caja, acelerar el desapalancamiento y reforzar la remuneración al accionista, sin renunciar al potencial de desarrollo de nuestros proyectos.
¿Cómo está evolucionando la demanda de vivienda en España? Ante las dificultades de acceso a la vivienda y la escasez de oferta, ¿qué recorrido prevén para los precios y dónde identifican las mayores oportunidades de crecimiento?
Hay un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. En los últimos doce meses se han creado cerca de 240.000 nuevos hogares (INE), mientras se terminaron unas 89.000 viviendas nuevas (Fomento).
Cerramos junio con 9.314 viviendas prevendidas, equivalentes a €3.325 millones de ingresos futuros, y coberturas de preventas del 89% para 2026 y del 78% para 2027 para nuestra cartera en propiedad. Esta visibilidad permite priorizar precio y margen frente a volumen.
Madrid es uno de nuestros focos. Vemos una oportunidad en vivienda asequible en los principales corredores metropolitanos y en los mercados de segunda residencia.
¿Cómo están evolucionando los costes de construcción y qué impacto están teniendo sobre los márgenes de los promotores? ¿Qué mercados y ubicaciones españolas presentan actualmente mejores perspectivas para Neinor?
Desde 2015, los costes de construcción acumulan un incremento cercano al 85% (ACR). A pesar de ello, hemos mantenido márgenes brutos por encima de nuestro objetivo del 24%-25%.
Estos costes representan el 45% del precio de una vivienda. Un incremento del 1% en precios permite absorber aproximadamente un 2% de inflación en el coste total de construcción o hasta un 4% en materiales. La mayoría de las entregas de 2026-28 están en construcción bajo contratos llave en mano, con elevada visibilidad sobre costes y márgenes.
Andalucía es un pilar estratégico, con Málaga con 4.380 viviendas promovidas y más de €1.131 millones invertidos. Para 2026, las andaluzas representarán el 24% de nuestras entregas (el 59% de ellas en Málaga), y prevemos elevarlo al 32% en 2028 para superar las 4.300 entregas en el trienio 2026-2028, manteniendo una posición firme en Madrid, País Vasco y Cataluña.
¿Qué oportunidades ofrecen modelos como el Build to Rent, el desarrollo patrimonial, las SOCIMI y las estrategias de coinversión? ¿Cómo pueden contribuir estos formatos a diversificar ingresos y aumentar la rentabilidad?
Nuestro negocio principal seguirá siendo la promoción residencial. Dicho esto, la creciente demanda por nuevos formatos living, desde vivienda asequible hasta flex o senior living, representa oportunidad de crecimiento.
Nuestra plataforma de Gestión de Activos y las alianzas son clave en nuestra estrategia. Hemos levantado más de €1.000 millones junto a socios para invertir en residencial, ampliando nuestra capacidad de inversión sin incrementar proporcionalmente el capital invertido, diversificar nuestros ingresos y generar mayores retornos.
Ante posibles subidas de tipos del BCE, tal y como se espera, ¿qué impacto tendrá en las valoraciones, la financiación y las nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria?
Un entorno de tipos más altos tiende a presionar las valoraciones de los activos y encarecer la financiación, lo que exige una mayor disciplina. En Neinor operamos en el segmento medio-alto de la demanda, donde la asequibilidad de nuestros clientes es saludable. La prioridad es seguir reduciendo el apalancamiento mientras optimizamos el coste financiero.
Este entorno genera oportunidades atractivas. Un mayor coste de capital tiende a reducir la competencia y ajustar las expectativas de valoración de los vendedores. Además, seguimos viendo un fuerte apetito de capital privado por el residencial español.
¿Qué tecnologías y criterios ESG considera Neinor que serán determinantes para construir las viviendas y desarrollar el inmobiliario del futuro?
En Neinor consideramos que la descarbonización y la eficiencia energética son determinantes. Reducir la huella de carbono, incorporar materiales de menor impacto y diseñar viviendas que necesiten menos energía. Para el cliente, debe traducirse en menor consumo y coste, mayor confort térmico y acústico, mejor calidad del aire interior, viviendas más duraderas. Es esencial seguir impulsando promociones bien integradas en su entorno, capaces de mejorar la calidad de vida y de generar valor sostenible.
*Entrevista perteneciente a la revista de Estrategias de Inversión de octubre.
