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¿Cómo valora, en líneas generales, los resultados de este primer semestre de 2026 en Grupo Insur?
De manera muy positiva. En términos generales, estamos cumpliendo los objetivos fijados en el presupuesto de 2026, tanto en la cifra de negocio de las distintas actividades como en la obtención de los márgenes previstos.
Además, en el ámbito de las inversiones, durante este primer semestre hemos sido capaces de cerrar varias operaciones destinadas tanto a nuestro negocio de promoción residencial como al segmento terciario.
El beneficio neto crece un 26,5% y el EBITDA un 53,2%, muy por encima de la cifra de negocio (+6,8%). ¿A qué se debe esta fuerte mejora de márgenes y es sostenible de cara al segundo semestre y a 2027?
La relevante mejora del margen EBITDA sobre la cifra de negocio registrada en el primer semestre de 2026, en comparación con el mismo periodo del año anterior, responde a dos factores principales: una mejora significativa de los márgenes, especialmente en la actividad de promoción residencial, y un cambio en la composición de la cifra de negocio global del grupo.
Por ejemplo, durante el primer semestre de 2026, la actividad de construcción —que presenta los márgenes más reducidos entre las distintas áreas del grupo— representó el 21% de la cifra de negocio total, frente al 32% registrado en el mismo periodo de 2025.
Por tanto, la mejora del margen EBITDA sobre ventas se explica tanto por el incremento de la rentabilidad de las distintas actividades como por un mix de negocio más favorable.
En cuanto a la sostenibilidad de estos márgenes durante el segundo semestre del año y en 2027, consideramos que sí son sostenibles. En el caso de la promoción residencial, que es la actividad en la que se ha producido la mejora más relevante, el incremento resulta especialmente significativo al comparar ambos semestres.
No obstante, si comparamos el primer semestre de 2026 con el conjunto del ejercicio 2025, la mejora del margen neto sobre ventas, aunque también relevante, es más moderada: aumenta 1,6 puntos porcentuales, desde el 19,7% hasta el 21,3%.
Esto pone de manifiesto que la recuperación de los márgenes en la actividad de promoción residencial ya había comenzado durante el segundo semestre del año anterior.
La deuda financiera neta aumenta casi el 18% ¿A qué responde ese incremento y cómo esperan que evolucione en el resto del año? ¿En qué nivel se sienten cómodos?
Al igual que sucede con la cifra de negocio y los resultados del primer semestre, el incremento de la deuda financiera neta se encuentra dentro de los parámetros que habíamos previsto para los ejercicios 2026 y 2027.
Ambos años constituyen la primera fase del nuevo plan estratégico 2026-2030, un periodo en el que el volumen de inversión será superior al de las entregas de promociones residenciales. Esta circunstancia implica, de forma natural, un aumento temporal del endeudamiento.
Por tanto, prevemos que la deuda financiera neta continúe creciendo, aunque siempre dentro de los límites y objetivos establecidos en el plan estratégico.
El LTV se sitúa en el 30,4%. ¿Consideran ese nivel cómodo para acelerar la inversión?
Sí. El Loan to Value (LTV), que mide la relación entre la deuda financiera neta y el valor bruto de los activos inmobiliarios, refleja la misma dinámica.
Nos encontramos en una fase del plan estratégico caracterizada por un mayor volumen de inversión y de construcción de proyectos que de entregas. Como consecuencia, es natural que este ratio aumente durante esta etapa del ciclo.
Hemos cerrado el primer semestre con un LTV del 30,4%, frente a una previsión de alrededor del 33% para el cierre de 2030. Por tanto, aunque el ratio ha aumentado, continúa situándose dentro de los parámetros previstos en el propio plan estratégico.
Promoción residencial
Las preventas cubren ya el 86,5% del objetivo de 2026. ¿Qué visibilidad les da esto para el cierre del ejercicio?
Este porcentaje significa que ya tenemos vendido el 86,5% de las viviendas cuya entrega está presupuestada para el segundo semestre y que se sumarán a la cifra de negocio registrada durante la primera mitad del año.
Por tanto, el principal reto para los próximos meses no se encuentra tanto en la actividad comercial como en la finalización de determinadas promociones, con el objetivo de poder entregar las viviendas en los plazos previstos.
Este 86,5% nos permite prever que, en el segundo semestre del ejercicio, la cifra de negocio de promoción no alcanzará la del primer semestre, pero se acercará bastante a los 41 millones de euros obtenidos en ese periodo.
Se han vendido 153 viviendas por 64,6 millones de euros, lo que eleva notablemente el precio medio de venta de 422.000 euros. ¿A qué responde ese salto en precio medio y cómo está afectando a la absorción comercial?
El precio medio de la vivienda siempre tiene un componente relacionado con el mix de promociones que se están vendiendo. En este primer semestre del año se ha producido una mayor venta de promociones en costa, que normalmente tienen un precio superior al de nuestro producto de vivienda de primera residencia.
Adicionalmente, se está produciendo un incremento del precio de venta de la vivienda como consecuencia del aumento de los costes de construcción, debido a los nuevos efectos inflacionistas registrados en los últimos trimestres.
Por tanto, se trata de una combinación entre el mix de producto que estamos vendiendo y la subida real del precio de la vivienda como consecuencia del incremento de los costes.
¿Pueden dar alguna guía sobre el ritmo de entregas previsto para el segundo semestre de 2026 y el calendario de inicio de obra de las viviendas pendientes?
En este ejercicio 2026, a diferencia de otros años en los que había una mayor concentración de la cifra de negocio en el segundo semestre, esperamos que ambos periodos sean bastante similares. En concreto, prevemos que la cifra de negocio del segundo semestre sea parecida a la registrada en el primero.
Sin embargo, en cuanto al número de proyectos que vamos a lanzar o cuya construcción vamos a iniciar, sí habrá un volumen muy relevante de nuevas promociones durante el segundo semestre.
Actualmente tenemos 832 viviendas en construcción y esperamos iniciar las obras de distintas promociones que suman más de 1.000 viviendas durante la segunda mitad de este año.
Expansión y cartera de activos
Con la reciente compra de La Sierra Business Area en Madrid, ¿es el inicio de una estrategia de expansión geográfica fuera de Andalucía?
En primer lugar, hay que indicar que la compra del complejo de oficinas La Sierra forma parte de la actividad de promoción terciaria del grupo y no de la actividad patrimonial.
Esta adquisición supone una apuesta adicional por la diversificación territorial de nuestro negocio. En este caso, la compra de este complejo de oficinas en Madrid da un nuevo impulso a una línea de actuación que el grupo lleva desarrollando desde hace tiempo dentro de este segmento en Madrid.
Por ejemplo, en 2020 finalizamos el complejo de oficinas Río 55, con más de 28.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Más recientemente, terminamos el edificio de oficinas Elever, en Las Tablas, con prácticamente 10.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, que sí hemos incorporado a la actividad patrimonial.
Además, contamos con otras inversiones en Madrid dentro de la actividad de promoción terciaria, como el inicio, durante el primer semestre de 2026, de la construcción de un hotel en Valdebebas, con 244 habitaciones, que será operado en régimen de arrendamiento por una cadena irlandesa.
¿Qué porcentaje del GAV corresponde ya a mercados prime (Madrid, Sevilla, Málaga) frente a mercados secundarios?
Si hablamos del negocio terciario y no del residencial, hay que tener en cuenta que el complejo de oficinas La Sierra no se encuentra en una zona prime de Madrid, sino en lo que se denomina periferia cercana.
Ahora bien, si consideramos como mercados prime, desde el punto de vista de las ciudades, Madrid, Sevilla y Málaga, y sumamos a la actividad patrimonial la de promoción terciaria —es decir, los activos que desarrollamos no para incorporarlos al patrimonio del grupo, sino para venderlos posteriormente a un tercero—, prácticamente el 95% de todos los proyectos se encuentra en alguna de estas tres ciudades.
Solo aproximadamente un 5% está situado fuera de Madrid, Sevilla y Málaga.
Actividad patrimonial
La tasa de ocupación patrimonial sube al 89,3%. ¿Qué recorrido de mejora ven todavía en esa cartera?
Sí. Hemos cerrado la tasa de ocupación en el 89,3%, como consecuencia de la reciente incorporación del edificio de oficinas Elever, en Las Tablas, que cuenta con aproximadamente 10.000 metros cuadrados y que actualmente se encuentra en fase de comercialización.
Por tanto, esperamos una mejora bastante relevante tanto de la ocupación como de los ingresos de la actividad patrimonial en los próximos trimestres. Actualmente, los ingresos anuales de esta actividad se sitúan en torno a los 20 millones de euros.
A medida que se complete el alquiler del edificio Elever, en Madrid, prevemos que la ocupación supere el 95% y que los ingresos aumenten por encima del 10%.
Perspectivas
De cara a 2027, ¿cuál es la prioridad estratégica del Grupo?
La estrategia del Grupo ya está definida en el reciente plan estratégico 2026-2030, que apuesta principalmente por potenciar el negocio de promoción terciaria y por diversificar territorialmente todas las actividades, especialmente la residencial.
El objetivo es que los mercados de Madrid y de la Comunidad Valenciana, donde hemos entrado recientemente, vayan ganando peso frente a Andalucía.
En cuanto a la actividad patrimonial, tras la reciente incorporación a la cartera del edificio de oficinas Elever, el objetivo sigue siendo incrementar la presencia de activos en Madrid, donde el GAV representa ya prácticamente el 30% de la valoración total de los activos patrimoniales del segmento.
Todo ello se acompaña de una apuesta por la industrialización de los procesos como palanca para mejorar la rentabilidad.
¿Qué mensaje quiere trasladar al inversor institucional tras la presentación de estos resultados?
A pesar de las dificultades del entorno, por todos conocidas, Grupo Insur está enfocado en la consecución de los ambiciosos objetivos de su plan estratégico 2026-2030.
Este plan persigue retos como el crecimiento de la actividad, la diversificación territorial de los ingresos, la mejora de los márgenes y, con ello, el incremento de los beneficios.
Para alcanzar estos objetivos, nos apoyamos en la tecnología y en la industrialización de los procesos, con el propósito de convertir al Grupo en un referente dentro del mercado inmobiliario nacional.
