- ¿Cómo ven el momento actual de mercado?
Con mucha incertidumbre. Hemos pasado de una incertidumbre relacionada con los bancos centrales -y su papel en un entorno de subida de inflación- a una incertidumbre geopolítica con la guerra entre Rusia y Ucrania, dos países importantes a nivel económico y de materias primas. Las consecuencias del conflicto la estamos viendo en las fuertes caídas en las bolsas y en la economía, sobre todo por el tema de la inflación. Un escenario en el que el inmobiliario cotizado puede ser una buena alternativa.
- ¿Cuáles son las formas de invertir en el mercado inmobiliario?
Existen tres formas de invertir en el inmobiliario:
- Invertir directamente en el inmueble. Esta opción requiere tener la financiación para un inversión con una rentabilidad no muy alta, con costes elevados para mantenerlo y que puede tener algún problema de liquidez.
- Comprar acciones de una socimi. El problema es la volatilidad y que tiene un riesgo concentrado de país y de ciertos activos.
- A través de un fondo de inmobiliario cotizado donde están las ventajas de los dos anteriores sin los inconvenientes porque tiene una gestión hecha por profesionales, cuenta con liquidez diaria, menor volatilidad y una diversificación mucho mayor.
- ¿Cree que las socimis europeas tienen un entorno interesante por la inflación?
Es un punto positivo de este activo. Actúa como cobertura contra la inflación porque los alquileres están indexados a la inflación y, si ésta sube, los alquileres subirán. Los contratos de las socimis son a largo plazo pero anualmente se revisan para actualizar la posible subida de precios. Y, por otro lado, tenemos el NAV, que es la propia revalorización de los edificios y que también va de la mano de la inflación.
- El universo de inversión es amplio por tipología de activos... ¿Qué tipo de socimis les parecen más interesantes en DPAM?
Hay una diversificación importante tanto por países como por sectores. Está el sector retail, oficinas, residencial y todos ellos son relevantes aunque, debido a la pandemia, la parte de retail se ha visto más castigada frente a logística que ha ido muy bien. Estamos positivos en logística en compañías como Argan, porque vemos mucha demanda y hay una escasez de oferta; otro sector en el que estamos positivos es el residencial alemán con compañías como Vonovia al tener expectativas de mercado positivas, con retornos bastante estables y hay cierta visibilidad que nos hace estar cómodos con el sector. En la parte de oficinas hay un potencial de crecimiento menor, no hay tanta visibilidad y hay mucha diferencia entre las oficinas muy bien situadas y las que están en zonas 2-3 de las ciudades. En retail estamos más negativos, sobre todo centros comerciales y positivos con los parques comerciales.
- El fondo DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend Sustainable se fija en aquellas empresas con una rentabilidad por dividendo mayor que la media del mercado... ¿Cree que los dividendos son muy convenientes para proteger las carteras mientras dure la incertidumbre por Ucrania?
En el fondo la cartera está compuesta por 60 títulos de los que el 75% son acciones que pagan más dividendo que su benchmark, la EPRA en este caso. Los dividendos pueden proteger la cartera frente a un entorno de inflación alta y en cierta medida cuanto los mercados están cayendo. Las caídas de los mercados pueden borrar de un plumazo los beneficios obtenidos y los dividendos pueden frenar la caída.
- ¿Cómo incorporan la sostenibilidad al proceso de inversión?
Es artículo 8 en la nueva normativa SFDR y hemos creado un modelo propio basado en criterios ASG. Esto nos permite tener una ficha de cada entidad en base a cinco criterios: gobernanza, impacto y tres criterios de riesgo (satisfacción cliente, riesgos físicos al cambio climático y transición al cambio climático). Para eso nos apoyamos en proveedores externos como Sustainalytics, MSCI o un proveedor específico en el tema de las socimis GRESB y algunas certificaciones que hay en el mercado como HQE... Luego entramos en contacto con las compañías todos los trimestres. Es bueno tener en cuenta que las socimis protegen con el dividendo, protegen contra la inflación, es muy diversificado y tiene aspectos ASG.
