Es la primera socimi promotora de Residencial del mercado español, cuyo objetivo es comprar suelo, construir los edificios, alquilarlos al menos 3 años y venderlos después. Hablamos con su director del área socimi, José Luis Alba, quien destaca que el plan estratégico de la compañía pasa por un crecimiento sostenido.

José Luis Alba, Director Área Socimi, Domo Activos

 

En septiembre se cumple un año de la salida de Domo Activos al MAB, ¿cómo valoran este tiempo de cotización en bolsa?

La valoración que hacemos es francamente positiva. Conseguimos levantar con antelación a la salida a cotizar en el MAB algo más de 7 millones de €, lo que nos permitió poner en marcha nuestro primer proyecto comprando un suelo a Sareb en el Ensanche de Vallecas que hoy en día está en construcción, superándose con creces todas las previsiones iniciales. Hay que recordar que nuestra Socimi es la primera Socimi promotora de Residencial del mercado español.

Actualmente, sus acciones cotizan a 2,40 euros, y su revaloración en lo que va de año asciende al 8.6%. ¿Cómo lo valoran?

El 21 de septiembre de 2017 empezamos a cotizar en el MAB con un valor nominal de la acción de 2€; hoy como dices la acción cotiza a 2,40, por lo que en menos de un año la acción se ha revalorizado un 20%. Además,en los últimos meses Domo Activos ha sido una de las Socimis que más movimiento ha tenido en el mercado, lo cual es muy positivo para el accionista, teniendo en cuenta que el MAB no es un mercado tan líquido como puede serlo el continuo. Francamente no esperábamos ni la revalorización generada en tan corto espacio de tiempo ni el nivel de transacciones realizadas, sobre todo teniendo en cuenta que al ser una Socimi promotora, nuestro primer edificio de viviendas no estará terminado hasta la primavera del próximo año.

A nivel financiero, ¿se atrevería a dar previsiones de facturación para 2019?

En lo que queda de 2018 y principios de 2019 completaremos la inversión que resta para finalizar el primer proyecto de 80 viviendas libres que estamos desarrollando en Madrid Capital y queremos hacer varias ampliaciones de capital para poner en marcha algunos proyectos más. La facturación de 2019 dependerá principalmente de los activos que la Socimi adquiera (principalmente suelos finalistas para edificar viviendas) y de las ampliaciones de capital que se lleven a cabo para realizar dichas adquisiciones y completar los proyectos.

En el año 2017 se realizaron dos ampliaciones de capital por valor de 7 y 15 millones de euros. ¿Tienen previsto alguna ampliación para este año?

En realidad en 2017 se realizó la primera ampliación de capital de 7 M de euros como he comentado anteriormente, y en Diciembre la Junta General de Accionistas aprobó una ampliación de máximo 15 M de € con la posibilidad de que fuera incompleta y delegando las condiciones de la misma en el Consejo de Administración, que decidió dejarla en los 5 M de € cuyo plazo de suscripción preferente y de negociación de derechos de suscripción acaba de empezar el 26 de julio. Tenemos previsto iniciar el proceso de una nueva ampliación antes de que finalice el presente año y en 2019 haremos nuevas ampliaciones en función de las oportunidades de negocio que se presenten.

¿Cuáles son las principales claves de su business plan actual?

Terminar el edificio actualmente en construcción con la idea de ponerlo en alquiler una vez finalizado, previsiblemente en verano de 2019 y completar la actual ampliación de capital para desarrollar nuevos proyectos, y empezar a repartir dividendos al accionista en cuanto se pueda contablemente. La idea es comprar suelos o edificios para rehabilitar de manera integral para promover edificios de viviendas, alquilarlas durante 3 años y posteriormente proceder a su desinversión o venta, trasladando así el beneficio promotor al accionista.

¿Cuáles son los planes de crecimiento de Domo Activos?

Nuestro planteamiento es crecer de manera sostenida, realizando ampliaciones de capital a medida que se presenten oportunidades de negocio que cumplan los requisitos de nuestra Socimi, que pasan por realizar inversiones que reporten al accionista no menos del 8-10% TIR anual apalancado. Nuestro principal objetivo es la rentabilidad y no el volumen.

En lo que va de año, con el anuncio de Veracruz Properties, será 14 las nuevas compañías que se incorporan al MAB. ¿Cuáles son los valores extras de las empresas del MAB de cara al inversor?

En mi opinión, uno de los principales valores es precisamente ser empresas cotizadas, lo que aporta un alto grado de seguridad y transparencia. Todos los que gestionamos empresas que están cotizando en el MAB sabemos de los no pocos requisitos que el Mercado exige a las empresas y los mecanismos de control y supervisión que son muy superiores a los de las empresas no cotizadas. Por otra parte, hoy en día la mayoría de las empresas que cotizan en el MAB están gestionadas por compañías muy profesionales.

¿Cuáles son los valores diferenciales de Domo Activos?

Como comentaba antes, Domo Activos es la primera y de momento única Socimi promotora de Residencial y cuyo objetivo es comprar suelo, construir los edificios, alquilarlos al menos 3 años y venderlos después. Nuestra Socimi crea valor ofreciendo a los inversores la posibilidad de participar y capturar la rentabilidad de todo el ciclo inmobiliario: desde la compra del suelo, pasando por la construcción, el alquiler y la posterior venta, pudiendo ofrecer por tanto, mayores rentabilidades que las socimis que adquieren edificios ya construidos para alquilar, en los que el promotor o constructor ya se ha llevado parte de la rentabilidad en la ceración del producto. A diferencia de éstos nosotros creamos el producto.

Si hablamos de rentabilidad, ¿cuál es la rentabilidad media que puede obtener un inversor que quiera participar en Domo Activos?

Como comentaba antes, sólo estudiamos operaciones cuyo plan de negocio arroje rentabilidades anuales apalancadas a partir del 8%-10% en 5 años aproximadamente (unos 2 de construcción + 3 de alquiler y posterior venta), intentando lógicamente mejorarlas a través de una gestión óptima en cuanto al control de costes y plazos. Si además acompaña el ciclo, como es el caso, las rentabilidades estimadas pueden superarse con creces.

¿Qué mecanismos de seguridad tiene Domo Activos para sus accionistas?

Por una parte, sólo estudiamos suelos finalistas en los que se pueda obtener licencia de manera directa; descartamos todos los suelos que tengan tramitación urbanística, ya que éstos suelen conllevar retrasos y alargamiento de plazos que inevitablemente van contra la rentabilidad. Trabajamos sólo con constructoras de primer nivel y estudiamos los proyectos de manera exhaustiva para que sean lo más eficientes posibles. Además Domo Gestora de Viviendas es una gestora reconocida y cuyo equipo directivo tiene, de media 20 años de experiencia en el sector, habiendo participado en el desarrollo y entrega de más de 25.000 viviendas. Además la Socimi tiene una serie de asesores externos de primera línea que dotan de garantías y seguridad al inversor.

Armabex es el asesor registrado que es la compañía que se encarga de velar porque la Sociedad cumpla todos los requisitos exigidos por el MAB.

CBRE es la compañía contratada como experto inmobiliario y que se encarga tanto de valorar los suelos antes de que se adquieran, de manera que sepamos que se están comprando en precio y además es el encargado de validar el plan de negocio de cada operación y por lo tanto la rentabilidad esperada.

Ernst & Young abogados (EY) es el asesor legal y fiscal y, además del asesoramiento jurídico y fiscal continuado, realiza las Due Dilligence de las operaciones antes de adquirir los suelos para comprobar que no nos vamos a encontrar contratiempos inesperados.

BNP PARIBAS ejerce las funciones de Banco agente y de proveedor de liquidez

PRICE WATERHOUSE COOPERS (PwC) es la compañía encargada de auditar la Socimi
 

El foco de su negocio se centra en la construcción, promoción y explotación de viviendas. ¿Dónde se centra su mercado? ¿Tienen previsto expandirse a otras regiones?

En estos momentos estamos desarrollando una promoción de 80 viviendas en Madrid Capital y estamos estudiando nuevas operaciones. Nuestro objetivo es realizar las promociones en los lugares donde podamos esperar buenas expectativas en cuanto al alquiler y recorrido en el precio de la vivienda, principalmente capitales de provincia (aunque no solo) y las preferencias en estos momentos son, además de Madrid, Málaga, Valencia, Alicante, Zaragoza, País Vasco y Navarra y las Islas.

¿Cómo valora la figura de las socimis en el mercado inmobiliario de alquiler?

En mi opinión son un vehículo idóneo para fomentar el alquiler de todo tipo de inmuebles y sirven de contrapeso al sector inmobiliario tradicional por tener un fuerte componente anticíclico. En nuestro caso aportamos un producto que prácticamente no existe en el mercado que es el de la vivienda de alquiler de obra nueva, ya que más del 90% de la vivienda en alquiler en España está en manos de inversores particulares y se trata en su inmensa mayoría de vivienda de segunda mano.

¿Se plantean el salto al Continuo a largo plazo?

No es un objetivo que nos planteemos en estos momentos porque como comentaba antes nuestro plan estratégico pasa por un crecimiento sostenido y basado en operaciones que den alta rentabilidad, pero nunca se sabe lo que puede deparar el futuro.