Tecnocasa acaba de publicar su muy esperada estadística de precios de pisos correspondiente al segundo semestre de 2015[i]. La de Tecnocasa es la mejor estadística de precios de vivienda en España, ya que es la única que recoge los precios a las que las viviendas de segunda mano entre particulares realmente se venden. En este artículo describiremos qué refleja el estudio que realiza Tecnocasa, desgranaremos los datos, los interpretaremos y llegaremos a una serie de conclusiones prácticas.

Descripción del índice:

Compila los precios de transacción real. Tecnocasa no usa ni precios de oferta (aquellos a los que los vendedores publicitan sus viviendas tales que pisos.com, fotocasa.es o yaencontre.com), ni los de tasación (controladas indirectamente por el sector bancario como son los ofrecidos por el Ministerio de Fomento) sino los de compraventa efectiva;

Las transacciones que se toman, son aquellas en las que Tecnocasa intermedia a través de su red de oficinas inmobiliarias en las grandes ciudades de España

Limitaciones del índice:
Las ciudades recogidas son pocas y se circunscriben a las grandes urbes del país en barrios de clase económica de media a muy baja. De esta forma, se pierde la visión de lo que sucede en las zonas económicas media-altas a muy altas, así como en otras ciudades más pequeñas;

Tecnocasa publica las cifras dos a tres meses tras la finalización del semestre correspondiente. En este caso, para las transacciones del segundo semestre de 2015, los datos se han publicado avanzado ya 2016

¿Cómo superar las limitaciones?

La mayoría de la población es de clase económica media. De esta forma, es razonable decir que, si el índice recoge la estadística en zonas de economía de muy baja a media, estará reflejando lo que sucede en la gran parte del mercado;

El índice se centra en ciudades de primera residencia. Es más razonable pensar que los precios  bajan más en las zonas de segunda residencia que en las de primera; de esta forma, se refuerza la tesis de que los precios recogidos en una serie de ciudades sí que pueden ser expresión de lo que sucede en el conjunto del país

En su último estudio sobre el segundo semestre de 2015, Tecnocasa compila los precios de transacción   que se dieron en el período de 1 de julio de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2015. Lo anterior quiere decir que la media de las transacciones reales recogidas se produjo el 30 de septiembre de 2015 o el 1 de octubre de ese mismo año. Se plantea la pregunta: ¿cómo podemos conocer lo que sucedió desde el 30 de septiembre de 2015 hasta el 31 de marzo de 2016? Muy fácil: usemos un índice que recoja precios de oferta (aquellos a los que los propietarios publicitan sus casas, es decir, a los que los vendedores las intentan vender) para ese período.

Es razonable suponer que los precios de oferta (los publicitados en los portales de internet), suben o bajan tanto durante un período como los precios a los que se venden finalmente las viviendas. El índice fotocasa (podríamos tomar “el preciómetro” o cualquier otra, dado que todos expresan una realidad muy similar) es publicado al final de cada mes correspondiente. Usaremos el índice Fotocasa por la calidad de sus datos (recoge solamente precios de viviendas de segunda mano) y su fácil manejo: su última compilación es a fecha de 31 de marzo de 2016.

Todo lo anterior quiere decir que, por ejemplo, si según el índice Fotocasa y para ciudad de Madrid, en el período de 30/09/2015 a 31/03/2016, los precios de oferta de la vivienda de segunda mano han bajado el 0,8% (de 2737 euros/metro cuadrado a 2714 en concreto), diremos que, respecto a los precios de Tecnocasa y para ese mismo período, los precios de transacción real han bajado ese mismo 0,8%. Esto no es así en realidad: los precios a los que finalmente se venden las casas pueden haber tenido un desarrollo distinto entre el 30/09/2015 y el 31/03/2016, pero nos ayuda mucho a orientarnos en los que puede haber sucedido en el período. Este mismo cálculo lo realizaremos para todas las ciudades incluidas en el índice de Tecnocasa[ii].

Desgranemos los datos:



Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta el momento, son del 67,96% Hospitalet de Llobregat (llegó a ser del 69,76%), 49,65% en Barcelona (-58,50%), 57,66% en Madrid (-61,74%), 52,29% en Málaga (-54,94%), 44,75% en Sevilla (-49,01%), 63,29% en Valencia (-66,73%) y 64,79% en Zaragoza (-67,79%).

Lo que más me llama la atención para los distintos períodos observados…
 
  • Una fuerte subida de los precios en Barcelona del 21,32% respecto al precio más bajo del ciclo;
  • En el resto de períodos y ciudades constatamos muy ligeras subidas y algunas moderadas;
  • Fuerte desaceleración de las subidas en los últimos seis meses en Barcelona;
  • Fuerte incremento en la velocidad de las subidas en Málaga, Sevilla y Valencia
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Interpretación de los datos

La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés está fomentando que una parte importante de la inversión se dirija hacia el mercado inmobiliario. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 4,6% antes de gastos de transacción[i]  (3,5-3,7% tras todos los gastos de transacción, IBI, comunidades y un riesgo de impago que, muy posiblemente ronde del 17%[ii]) son mucho más interesantes que cualquier bono si nos fijamos exclusivamente en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo.
Llegar a la conclusión de que los precios de los pisos han dejado de bajar y, sobre todo, de que una nueva bajada masiva de precios no es posible, es muy precipitado. Sí que se puede hablar de subidas en los mercados estudiados, siendo estas muy fuertes en la ciudad de Barcelona tras unos fortísimos batacazos.

Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés sirven de contención a la bajada de precios de muchos activos y propulsa las subidas en algunos segmentos de mercado: una vez que el mercado de crédito se corrija, y los tipos de interés o la tasa de mora suban, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España y unos precios de alquiler cada día más bajos, los precios volverán a descender[iii]. La subida de la rentabilidad de otros activos que no sean los pisos, hará que los inversores se interesen por los primeros activos en detrimento de la vivienda.

El comprador actual de vivienda, sin darse cuenta, se convierte en un tenedor de bono con muy larga duración: al especular con una venta a mayor precio  futuro, depende las posibilidades de financiación a las que accedan sus potenciales compradores con el fin de realizar beneficios. Los bonos a largo plazo son extremadamente sensibles a las subidas de tipos de interés: cualquier aumento de las tasas llevan a una fuerte depreciación de la deuda remanente. Si se quiere de otra forma: de la misma suerte que la bajada de los tipos de interés en el periodo 1973-2006 propulsó la subida de los precios de la vivienda por la mayor facilidad de acceso al crédito, su subida tiene el efecto contrario.

La dinámica de salida de pisos al mercado de alquiler como consecuencia de la mayor protección de los caseros frente a los inquilinos, con la consiguiente bajada secular de los precios de los precios de alquiler[iv] y la disminución de la demanda de vivienda derivada de una población cada día más envejecida, prevalecerá sobre hechos tácticos (subidas o bajadas de tipos de interés o de rentabilidades de activos).

Es erróneo pensar que la subida en varias ciudades cree mercado en el conjunto: durante los nueve años que llevamos de corrección de precios de pisos, han existido varios períodos en los que los precios de oferta han subido o se han estancado a la vez que los precios de compra-venta efectiva seguían bajando[v]. Hay que recordar, que para el conjunto del mercado, los precios están estabilizados, no dándose subidas generalizadas a pesar de las informaciones que circulan.
Conclusiones prácticas
 
  • A precios de venta media de pisos, no es el momento de adquirir vivienda en España ya que los precios volverán a bajar en el futuro: ahora toca demorar y renegociar un alquiler existente;
  • En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España[vi]. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda, pero estos serán nimios con más intensidad en ciudades como Barcelona o Madrid y en zonas de costa muy concretas (costa del Sol e Ibiza) cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión;
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  • Las enormes existencias de vivienda a la venta de 1,65 millones de unidades[vii], además de aquellas en venta y las vacías sin ser de uso de veraneo, pueden estar en el rango de 4,5-4,8 millones de unidades. Independientemente de que todas o parte de estas viviendas acaben saliendo al mercado de venta finalmente, si lo hacen al del alquiler, empujan los precios de venta finalmente a la baja;
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  • En cuanto suban los tipos de interés, en un mercado ya de poca liquidez, mermada esta por los grandes gastos de transacción (IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), dejará entrampados a muchos inversores; Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios en el conjunto de España, siempre dentro de un superciclo de bajadas.
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No acabo de entender cómo este estudio, el mejor existente, recibe tan poca atención en los medios de nuestro país y cómo sus  interpretaciones son tan superficiales…es un misterio.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario”.
 
[i] Fuente “1.6 INDICADORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA” para el tercer semestre de 2015 http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_6.pdf
[ii] Léanse “Radiografía del Mercado del Alquiler 2014” de Alquiler Seguro en http://www.alquilerseguro.es/Portals/0/Radiograf%C3%ADa%20del%20Mercado%20del%20Alquiler%202014.pdf y “VII Estudio sobre morosidad en arrendamientos” de Fichero de Inquilinos Morosos el cual se puede descargar en http://www.fimiberica.com/estudios-fim/VII
[iii] Vozpopuli, 02/02/2016, ”¿Es buen momento para comprar vivienda?”
http://vozpopuli.com/blogs/6898-borja-mateo-es-buen-momento-para-comprar-vivienda
 
[iv] Animo a confirmar esta tesis en http://www.fotocasa.es/indice-alquiler-inmobiliario__fotocasa.aspx   En este caso se trata de precio de oferta de alquileres, los precios a los que los contratos se cierra están muy por debajo, posiblemente la bajada media de los precios de los arriendos respecto a precios de principios de 2007, ronde el 40%
 
[v] Libertaddigital, el 20/10/2013, “¿Han tocado suelo los pisos?” http://www.libremercado.com/2013-10-20/han-tocado-suelo-los-pisos-1276501964
 [vi] “Bajadas de los precios de pisos en 302 lugares en toda España” del 15/10/2015 Lea más: http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-corto/experto/bajadas-precios-pisos-302-lugares-toda-espana-292855#ixzz45qZ1SfQa
[vii] “Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2015”, de Acuña y Asociados http://www.rracuna.es/images/pdf/presentacin%20anuario%202015.pdf

[i] « Informe sobre el mercado de la vivienda 2016. Segundo semestre»

http://www.grupotecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/GRUPO-TECNOCASA---Informe-sobre-el-mercado-de-la-vivienda-2015-II/original/GRUPO%20TECNOCASA%20-%20Informe%20sobre%20el%20mercado%20de%20la%20vivienda%202015-II.pdf

[ii] L’Hospitalet de Llobregat de 1902 euros el 30092015 se pasa  a 1842 euros el metro cuadrado el 3103016 o una bajada del 3,15% ;  Barcelona de 3442 euros  euros a 3483 euros o una subida del 1,19%;  en  Madrid de 2737 a 2714 lo que representa una caída del 0,88%;  en  Málaga a 1669 o una subida del 1,64%; en  Valencia de 1573 a 1597 euros con una alza de precios de 1,52%; en  Zaragoza de 1618 a 1634 euros con una subida de 0,99%; en Sevilla de 1755 euros nos vamos a 1770 con una diferencia de subida de 0,85%