Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial en España, analiza la situación actual del mercado y las previsiones de futuro.
¿Qué está influenciando últimamente al mercado inmobiliario español?
Banco malo. La influencia todavía no se sabe, aunque parece que hará que el precio de los pisos baje.
Creación de dos mercados, uno de ellos entre los que controlan los precios y pueden dar financiación y cuyos precios están por encima de las transacciones entre particulares.
Desmoronamiento de los precios de los alquileres.
Aumento del número de pisos a la venta, cosa que continuará profundizándose.
Nueva política del Partido Popular diciendo abiertamente que el precio de los pisos seguirá bajando.

Los precios de los pisos, no sólo han bajado ya un 46%, sino que, a finales de este año, habrán bajado hasta el 50% para que el 2013 sea el año del batacazo de los precios de los pisos. El próximo año, respecto a precios de pico de burbuja (primer trimestre de 2006), los precios de los pisos habrán bajado ya un 58%.
Las financieras están dando un crédito Euríbor más 0,5, algo totalmente artificial y que no se sostendrá, mientras que el Euríbor más 2,8-2,3 es el que va a permanecer en vigor los próximos años por la reforma de Basilea III.

¿Qué va a suceder durante los próximos meses? Va a continuar la fuerte contracción del crédito. Lo que va a permanecer es la situación de crédito actual. Además, los pisos que ofrece el sistema financiero son muchísimo más caros que los que ofrecen los particulares, pero que te ofrecen la financiación.
Desde 2006 ha habido una bajada de venta de pisos del 66%. Hay 8,5 millones de pisos vacíos, por lo que tendríamos un stock de pisos para 8-16 años sin necesidad de construir.

Las financieras tienen en balance tasaciones un 30% por encima del precio pico. Además, la tasa de mora en 2013 llegará al 13%-15%, con lo que no puede lidiar el sistema financiero, por lo que se le ha pasado al Estado mediante el ‘banco malo’ y lo pagamos todos.
Un tercio del patrimonio de los españoles se ha esfumado por la caída de los precios de los pisos. Actualmente estamos a precios de 1999-2000 y creo que, con una bajada de precios adicional en 2013, podemos irnos a precios de 1997-1998.
Hay quien se está lanzando a comprar un piso para aprovechar que el IVA aún no ha aumentado para la vivienda y que se suprimirá la desgravación de adquisición de vivienda habitual en enero, pero si espera 6 meses más, ya podrán amortizar lo que se habrían ahorrado por comprárselo ahora.

Para conseguir mejor precio en los pisos de segunda mano lo mejor es negociar con varios vendedores a la vez, 5 ó 6. Pero lo mejor ahora es alquilar. Los precios de los alquileres están bajando. De hecho, quien esté pagando lo mismo que el año pasado debería escribir una carta al propietario ofreciéndole por adelantado 3 meses de alquiler más una rebaja con respecto a precios del año pasado del 10-15% e incluir cláusulas en los contratos con rebajas del 8-5% anuales y, si no, renegociar el alquiler o marcharse a otro piso.

¿El ‘banco malo’ supondrá una bajada de los precios de los pisos? Lo que va a hacer es que recapacite más la gente, demore la adquisición de la vivienda. El precio de un piso que ahora parezca un ‘chollo’, en 12 meses será aún más bajo. Es lo que ha pasado, año tras año.

Aunque los precios de los pisos han seguido bajando, se han ralentizado las bajadas. Subirán las tasaciones inmobiliarias, ya que hay gente que está diciendo que va a comprar ahora, antes de que suba el IVA y se elimine las desgravaciones por adquisición, pero la clave va a ser esperar aún así, porque los precios de los pisos van a seguir bajando seguro hasta 2013 para estabilizarse en 2016-2018.