Existen tres tipos de estadísticas que miden la evolución de los precios de los pisos en las distintas ciudades de nuestro país.
Indices de Tasación. Se trata, sobre todo, del índice realizado por Atasa que es la patronal del sector:
  • Una parte importante de las empresas englobadas dentro de Atasa pertenecen al 100% a bancos y cajas, y el resto dependen de los mismos;
  • Estas valoraciones son las usadas para cifrar los agujeros del sistema financiero;
  • Según este índice, y para pisos de segunda mano con más de dos años de antigüedad en el mercado libre, los precios habrían bajado desde el pico el 22,1%[1] cuando sabemos que las bajadas ya rondan el 43%[2]
 
Indices de precios de salida:
  • Son los precios a los que los pisos salen al mercado, es decir, a los que sus vendedores los quieren vender;
  • Su pico se haya a mediados de 2007, cuando sabemos que el pico de precios de compra-venta efectiva es mediados de 2006[3];
  • Lo anterior quiere decir que, desde mediados de 2006 hasta mediados de 2007, los precios de salida subieron mientras que bajaron los precios de compra-venta efectiva;
  • Estos índices (pisos.com, fotocasa, el preciometro, idealista,…) dicen que desde “su” pico hasta ahora, los precios habría bajado para el conjunto de España un rango del 27-31% dependiendo de los portales
 
 
Compra-venta efectiva que miden cómo los precios se han comportado en transacciones reales, es decir, recogen los precios a los que finalmente se venden las casas. El único que recoge tales precios es el realizado por Tecnocasa. Sus características son:
 
  • Recoge precios de venta de pisos de segunda mano;
  • Se centra en zonas económicas que van desde media a muy bajas, sabiendo que el sueldo medio de un trabajador asalariado español es de 1400 euros mensuales tras impuestos[4];
  • El cálculo de los precios se realiza durante el semestre anterior a su publicación; así el publicado en abril de 2012 (los últimos datos) se refiere a los precios constatados en el segundo semestre de 2011
 
 
Recordemos que el mercado de segunda mano es el único de los dos en los que los precios se están formando de manera natural al no intervenir los bancos/cajas mediante la prestación de créditos en condiciones demasiado buenas y que no son sostenibles. En cuanto los bancos se quiten de encima sus propias casas dejarán de prestar dinero en las condiciones que lo hacen el mercado de primera mano y pasarán a hacerlo en las que lo están ya llevando a cabo en el mercado de segunda mano. Basilea III hará el resto.
 
Actualmente, cuando un banco/caja vende uno de sus pisos financiándolo al 100%, en el mercado de segunda mano, ese mismo piso se vende con un descuento de alredor el 25-30%, es decir, la compra de una vivienda perteneciente a un banco/caja lleva a la pérdida directa del 25-30% de la suma invertida el primer día.
 
El problema que se plantea con el índice Tecnocasa es que la media de las transacciones observadas es del 30 de septiembre de 2011. El índice toma todas las ventas de pisos en el segundo semestre de 2011, de ahí que sea justo realizar esta afirmación.
 
Pero, ¿cómo superamos esta dificultad con el fin de saber cuánto han bajado ya los precios a fecha de mayo de 2012?
 
Muy fácil: vamos a partir de la ficción que los precios de salida desde el 1 de octubre de 2011 hasta el 1 de mayo de 2012 han bajado tanto como los precios de compra-venta efectiva. Esta afirmación es falsa, ya que muy posiblemente, la desviación de los precios de compra-venta respecto a los precios de salida haya aumentado; es decir, haya que realizar mayores descuentos porcentuales respecto al precio de salida hasta llegar al precio al cual el mercado absorbe el piso en cuestión.
 
Con estas cifras, las bajadas de los precios de los pisos en las ciudades más importantes de España han de estar en
 
 
 
 
 
Barcelona
Bilbao[5]
Hospitallet
Madrid
Malaga
Sevilla
Valencia
Zaragoza
Bajada de precio nominal
52,3%
29,2%
55,2%
46,2%
39,1%
34,3%
47,9%
47,6%
Bajada de precio real[6]
58,5%
38,4%
61,0%
55,7%
47,0%
42,8%
54,7%
58,5%
 
Todas estas porcentajes se refieren al período finales de septiembre de 2006 a 30 de abril de 2012.
 
 

 [1]   Según este índice el pico de los precios habría tenido lugar en el primer trimestre de 2008, cuando el precio de pisos/metro cuadrado habría llegado a los 2.102,1 euros. Hasta finales del primer trimestre de 2012 el mismo habría bajado hasta los 1.637,1 euros, es decir, el 22,1%
[2] Esta bajada es constatable usando la misma sistemática que le explicada en este artículo, pero para el conjunto del país. Respecto a los precios de salida publicados en índices como los del Preciómetro hemos de ver cuánto han bajado los mismos desde mediados de 2006 hasta ahora; a ese porcentaje hemos de restarle el 15-20% ya que los pisos se venden, en estos momentos, el 15-20% por debajo de los precios de salida. Mediados de 2006 es el período constatable del pico de la burbuja inmobiliaria en nuestro país. Para los índices de precios oficiales ve a http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000 en la rúbrica en “Precios de vivienda libre con más de dos años de antigüedad”
[3] Que esto es así lo demuestra los resultados del índice Tecnocasa de mediados de 2006 comparados con los posteriores
[5]El caso de Bilbao es especial. La estadística Tecnocasa dejó de recoger los datos de esta ciudad ya para los publicados en el segundo semestre de 2011; es decir, para aquellos constatados en el primer semestre de 2011. Por esta razón, me ciño a los datos del segundo semestre de 2010. Teniendo en cuenta aquellos datos más la bajada de los precios de salida desde entonces, la bajada es la expuesta. Esto quiere decir, casi necesariamente, que la bajada de precios de compra-venta efectiva, han debido ser mucho mayores. Las bajadas de precios de pisos en compra-venta efectiva son, en todas las ciudades, mayores que las bajadas de los precios de salida: por qué iba ser Bilbao una excepción? En mi opinión los precios han de estar ya alrededor del 10-15% por debajo de los expuestos en este artículo, de ahí que podamos decir, que la bajada de los precios es la menor constatable.
[6] Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, la inflación el período Septiembre 2006- Marzo 2012 fue del 13%
 

Borja Mateo es autor de los libros “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” y “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”. El primer libro será presentado el jueves, 10 de mayo a las 19:45 en la c/Ayala 35-37 en Madrid. Entrada libre y gratuita hasta agotar aforo. www.borjamateo.com