En los últimos días las consultoras Roland Berger y Oliver Wyman han publicado los resultados de sus estimaciones sobre las necesidades de capitalización del sistema financiero de nuestro país.
Como es sabido, los pisos y viviendas son las garantías de la devolución del dinero que los españoles tenemos depositados en nuestros bancos y cajas. Cuanto más se piense que los precios de mercado de pisos han bajado desde el precio de pico (mediados de 2006), mayores serán las necesidades de recapitalización del sistema. La falta de voluntad de reconocer las pérdidas ha sido la razón fundamental para que el proceso de restructuración haya sido tan largo y dolororoso para el país. La consecuencia más dramática es una tasa de desempleo que llegará este año al 27,5% de la población activa.

Si se hubieran reconocido las pérdidas del sistema, el mismo habría colapsado ya en 2008 algo que habría sido bueno a medio plazo.

Los números son los siguientes:

• Los precios de los pisos llegaron a su punto máximo en el segundo/tercer trimestre de 2006 (digamos a 100 euros);

• Desde 2006 los precios, y hasta finales de 2011, los precios de los pisos ya han bajado el 38%, es decir, el precio de venta respecto a 2006 es de 62 euros. Me refiero siempre a precios de venta efectiva de las casas;

• Los pisos se encontraban en el balance de los bancos a un valor de 110-115, incluso de hasta el 130, es decir, el 10-30% superior al precio de mercado en el momento de pico 1;

• Según los datos oficiales, los precios de los pesos de segunda mano en ciudades de más de 25 mil habitantes habrían llegado a su apogeo en el primer trimestre de 2008; desde entonces los mismos habrían bajado el 19,5% o el 13,3% desde el Segundo semestre de 2006.2

Es decir,



Como se ve, la diferencia entre la ficción oficial y la realidad es de 37,7 euros, es decir, según los datos oficiales los precios de los pisos tienen un precio de mercado del 60,8% superior al precio del mercado real.


Vayamos a lo que dicen las consultoras contratadas para el peor caso que se plantean:



Ambas consultoras hablan de una bajada maxima de un total de hasta 75,1 euros desde los precios reales de venta en el pico en 2006. Esto quiere decir que un piso ,que en el pico tenía un valor de 115 en los libros de los bancos/cajas, en el peor de los casos llegaría a alcanzar un precio de mercado de 75,1 euros 3 a finales de 2014  4.

La realidad es que los precios no van a bajar a 75,1 euros sino que ya han bajado a 62 euros a finales de 2011. La bajada de los precios sería del 15-25% en 2012 (respecto a precios de 31122011) y de otro tanto en 2013. A finales de 2013 los precios de los pesos andarán ya en un rango del 44,8-34,9 euros superándose muy ampliamente los espectativas de las dos consultoras (75,1 euros en el peor de los casos).

Para mí los dos estudios publicados son otro parche del sistema con el fin de ocultar la realidad del sector. Cuanto antes cojamos el toro por los cuernos, digamos a la gente la verdad, realicemos un análisis serio, antes generaremos confianza.

La bajada de los precios de las viviendas va para largo. Comprarse un piso ahora es de locos.




Borja Mateo es autor de los libros “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” y “La verdad sobre el Mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos). El viernes 29 de junio a las 19:30 tendrá lugar la presentación sobre la realidad del mercado inmobiliario. Madrid, calle Ayala 35-37 (metros Serrano y Velázquez). www.borjamateo.com


1.  
Léase http://www.cincodias.com/articulo/mercados/gobierno-calcula-banca-sobrevaloro-vivienda/20120305cdscdimer_2/
2.
En http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000 Hay que tomar las bajadas de precios desde los datos del Segundo semestre de 2006 hasta ahora, sabiendo que en 2006 la tasación era de 115 mientras que el precio de Mercado andaba por 100
3. Véase las página 7 y 11 respectivamente de las presentaciones de las consultoras en http://www.bde.es/webbde/en/secciones/prensa/info_interes/informe_rolandbergere.pdf y http://www.bde.es/webbde/en/secciones/prensa/info_interes/informe_oliverwymane.pdf
La bajada compuesta de los precios de los pisos respecto a los de 2006 es la del 13,3% a la que me refiero arriba, más la máxima consignada en los dos estudios realizados y a cuyas páginas me he referido anteriormente
4. La razón fundamental para tan grande diferencia es que, en los balances de las instituciones financieras, los valores consignados son los de tasación., De las 38 tasadoras de cuyos datos se nutre el ídice de precios del Ministerio de Vivienda, 12 pertenecen directamente a bancos y cajas, de ahí la fakta de interés de dar a conocer la realidad del valor de los bienes que tienen.