Se trata de saber, si el Ministro del “No hay burbuja inmobiliaria, sino una evolución de los precios al alza que se va a ir moderando con más vivienda en alquiler y más transparencia en los procesos urbanísticos" de noviembre de 2003
2 ha comprado a buen precio o no.
Un bien (una casa) vale lo que cuestan sus frutos (los alquileres). Los datos de la transacción3 :
• Precio en el pico de la burbuja 1,7 millones de Euros;
• Precio de adquisición de 568 mil euros;
• Descuento respecto al precio del pico 66,5%
Reflexiones que hago:
• Aunque mucha gente crea lo contrario, los precios de los pisos bajan en las zonas de lujo (como en este caso), así como en regiones en las cuales la oferta de vivienda es muy baja (Vizcaya es el paradigma, con bajadas ya del 37% respecto a precios de pico);
• Los que compraron en el pico tienen que estar que se tiran por la ventana
Cálculos del precio de compra:
• Precio de venta 568 mil euros;
• IVA del 4% 23.480 euros;
• Gastos de notaría y registro 1715 euros;
• Precio de venta total= 593.195 euros
Frutos:
• Alquiler mensual del inmueble 3000 euros;
• Gastos mensuales de comunidad y de IBI achacables al propietario 250 euros;
• Alquiler neto tras gastos que se lleva al bolsillo el propietario 2750 euros;
• Alquiler annual para el propietario 33.000 euros
Rentabilidad de la inversion 33.000/593.195= 5,54%
Luis de Guindos se lleva al año 5,54 euros por cada euro invertido, o lo que es lo mismo, recupera su inversion de 593.195 euros en 17,97 años (593.195/33.000). Hay que decir que el precio de los alquileres está sometido a fuertes tensiones a la baja por la entrada masiva de viviendas al mercado de alquiler.
La pregunta que nos planteamos es: ¿ha sido una buena compra? Sí, la compra puede ser considerada como regular-buena. Razones para este juicio:
• El rendimiento por alquiler del 5,54% en una zona de primera residencia justifica el precio de venta;
• Si el ministro hubiera esperado hasta finales de 2013, con una tasa de paro que llegará al 27,5%, la bajada del precio de este piso o uno similar respecto a los precios que se alcanzarán a 31 de diciembre de 2012, serán el 20% inferiores; es decir, Luis de Guindos estará sometido a una pérdida de capital por bajada del precio del piso de 113.600 sólo hasta finales de 2013;
• El nivel de los alquileres, respecto a los que se pueden obtener en la actualidad, bajará fuertemente durante los próximos meses (ya han bajado el 40% respecto a precios de pico del mercado de alquiler, allá a principios de 2007) con lo que aumentará el número de años de alquiler necesarios para recuperar la inversion realizada.
Desde el punto de vista fundamental, es decir, de precio/rentabilidad a día de hoy la inversion es buena (que no muy buena). Desde el punto táctico la inversion es mala porque los precios bajarán aún mucho más.
Desde el precio de pico de la burbuja, el precio de esta vivienda ha de bajar el 75%, por lo menos, hasta 454 mil euros, con el fin de ver el final de la corrección y alcanzar su valor objetivo.
Si hubiera sido el Ministro habría esperado, como mínimo, a finales de 2013 para adquirirlo.
Borja Mateo es autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
1. http://www.elconfidencial.com/espana/2012/08/20/de-guindos-compra-un-atico-de-lujo-en-la-moraleja-antes-de-que-el-gobierno-suba-el-iva-103934/
2. ABC de Sevilla, 3 de noviembre de 2003, páginas 98 y 99
3. Todos estos datos los he obtenido después de hablar con varias inmobiliarias de la zona quienes me han confirmado el precio de alquiler real de un piso como el de Luis de Guindos, el nivel de gastos de comunidad y el precio en el pico de la burbuja.
